近日，家住西郡188的不少居民發(fā)現，自己的家門(mén)口多了一份律師函，原來(lái)，這是一份物業(yè)委托律師事務(wù)所發(fā)出的物業(yè)費“催收”律師函。如果業(yè)主在規定的時(shí)間內不繳納拖欠的物業(yè)費，物業(yè)將會(huì )把欠費的業(yè)主告上法庭。記者了解到，如今，物業(yè)公司通過(guò)起訴的方式討要物業(yè)費的不在少數，是什么原因導致原本在一個(gè)屋檐下的業(yè)主和物業(yè)公司，成為死對頭？
小區業(yè)主收到“律師函”事件
西郡188物業(yè)欲將
欠費業(yè)主告上法庭
家住西郡188花園9幢的許女士（化名），最近發(fā)現家門(mén)口多出了一份律師函。在這份律師函中，記者看到，不但標注出了許女士的房屋棟號、面積等，還清晰地寫(xiě)著(zhù)她的欠繳物業(yè)費的期限和金額。
這份律師函中稱(chēng)，“希望您接到本函后盡快將應付的物業(yè)服務(wù)費繳納完畢，并最遲不超過(guò)2017年8月28日。如逾期既不交納物業(yè)服務(wù)費，又未提供物業(yè)公司未履行物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)條款的的證據材料，則本律師事務(wù)所將正式提交法院依法審理?！?/span>
與許女士（化名）同樣情況的，還有小區另外40余戶(hù)居民。西郡188花園小區項目經(jīng)理劉健告訴記者，小區正常居住的業(yè)主有1000戶(hù)左右，收繳率在75%左右，還有一些業(yè)主并未正常交納物業(yè)費。對于這部分未正常繳費的業(yè)主，物業(yè)多次上門(mén)、電話(huà)進(jìn)行溝通，但仍有不少業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費?！盁o(wú)奈之下，我們只能委托律師事務(wù)所向小區40余戶(hù)業(yè)主發(fā)出律師函，這些業(yè)主都是欠繳兩三年，甚至是5年左右的長(cháng)期不繳費的業(yè)主?！眲⒔”硎?。
業(yè)主：小區管理問(wèn)題不少
控訴物業(yè)“數宗罪”
“我們的本意并不是不繳物業(yè)費，只是想以此督促物業(yè)扎扎實(shí)實(shí)管好小區?！痹诰芾U物業(yè)費的小區業(yè)主眼中，物業(yè)管理下的西郡188小區“亂得一團糟”。在業(yè)主微信群中，有不少業(yè)主發(fā)出各種質(zhì)疑，“小區管理這么差，還要交納物業(yè)費嗎？”；“小區的管理不完善，憑什么晚上10點(diǎn)西門(mén)就關(guān)閉了，11點(diǎn)南門(mén)也關(guān)閉了，我們下夜班回來(lái)，就只能從北門(mén)繞行?！?/span>
除了小區的管理等問(wèn)題，“監控設備為啥不完善，小區車(chē)庫經(jīng)常被盜”也是業(yè)主質(zhì)疑的焦點(diǎn)。一位業(yè)主在群里表示，“家里的車(chē)庫門(mén)關(guān)了，但電動(dòng)車(chē)還是被偷了。記者發(fā)現，有多位業(yè)主表示自己遭遇過(guò)小區車(chē)庫被盜的情況。此外，還有業(yè)主質(zhì)疑，物業(yè)收費偏高，而提供的物業(yè)服務(wù)根本達不到這個(gè)收費的標準。還有業(yè)主質(zhì)疑“業(yè)主委員會(huì )不作為”、“路燈不亮”、“收費不公示”等情形。
物業(yè)
服務(wù)超出收費標準
很多情形不屬于責任范圍
對于小區業(yè)主的不滿(mǎn)以及該小區目前的狀況，小區物業(yè)公司在日常管理方面達標嗎？物業(yè)公司是否又有其難處呢？“目前物價(jià)局規定的三級收費標準是0.65元，小區則收取的是6毛，而物業(yè)提供的服務(wù)標準則是三級以上，超過(guò)了服務(wù)標準。比如，保安巡邏的次數等，都是在規范范圍內的?！蔽骺?88花園小區項目經(jīng)理劉健告訴記者，小區的保潔由原來(lái)的9人增加到了現在的11人，保安由原來(lái)的11人增加到了現在的15人，如果不是車(chē)位費等公共收入的補貼，小區已經(jīng)出現了虧損。
“不繳物業(yè)費的業(yè)主中，主要是三種情況，一種是因為房屋質(zhì)量問(wèn)題，將怒火轉嫁到物業(yè)身上的；一種就是無(wú)正當理由，不愿意繳費的；還有的就是因發(fā)生盜竊，不愿因繳費的?！眲⒔√寡?，前兩種情形居多，而實(shí)際上，很多情形不屬于物業(yè)責任范圍?！氨热缫粦?hù)業(yè)主墻面有問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商的責任，開(kāi)發(fā)商愿意賠償6000元，但業(yè)主卻說(shuō)，啥時(shí)候拿到開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，我就繳費，這顯然是不合理的?！?/span>
劉健表示，小區車(chē)庫被盜，是因為車(chē)庫門(mén)在開(kāi)發(fā)商建設之時(shí)就“先天不足”，門(mén)縫較大容易打開(kāi)。而小區的監控，目前也在籌劃進(jìn)行更新，將更換、增加20余個(gè)高清探頭。
業(yè)主為何頻被“逼”上法庭？
調查
每年至少千起糾紛
業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)服務(wù)欠費成博弈手段
像西郡188小區一樣，市區很多小區都不同程度存在欠繳物業(yè)費的情況。有數據顯示，據不完全統計，2011年5月至2016年6月，全市兩級法院審理的業(yè)主和物業(yè)公司糾紛約1000起，其中超過(guò)九成都是由于業(yè)主拖欠物業(yè)費被物業(yè)公司起訴?！拔覀円矔?huì )起訴欠費的業(yè)主，這樣的情況揚州的物業(yè)公司目前很普遍?！币患椅飿I(yè)公司負責人陳先生告訴記者，物業(yè)公司將業(yè)主告上法庭，已經(jīng)成為了一種常態(tài)。
不過(guò)，記者調查發(fā)現，很多業(yè)主并非惡意拖欠費用，而是把欠費作為和物業(yè)公司博弈的一種方式。不少業(yè)主是因為對物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)才不愿意繳納物業(yè)費。
聲音
即使贏(yíng)了關(guān)系也僵了
部分業(yè)主也得改改觀(guān)念
對于物業(yè)將欠費業(yè)主告上法庭，不少業(yè)主也有不同的觀(guān)點(diǎn)。西郡188花園的業(yè)主蔡先生認為，俗話(huà)說(shuō)“和氣生財”。無(wú)論從物業(yè)方面來(lái)講，還是從業(yè)主方面來(lái)說(shuō)，彼此關(guān)系和諧了，就會(huì )雙贏(yíng)，一旦關(guān)系鬧僵了，只能是兩敗俱傷。物業(yè)告業(yè)主，即使贏(yíng)了一口氣，也難以贏(yíng)來(lái)和諧的關(guān)系。
而繳納了物業(yè)費的劉女士則認為，現在部分人還是以前的老觀(guān)念，認為房屋維修、垃圾清運、衛生打掃等應該由單位或國家管。“現在房子是個(gè)人財產(chǎn)，你住在小區里享受服務(wù)，就得支付一定的費用。物業(yè)費是用來(lái)維護整個(gè)小區正常運轉的，每個(gè)業(yè)主都應該有這樣的觀(guān)念：享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，及時(shí)繳納物業(yè)管理費。不然，大家都不繳錢(qián)，小區誰(shuí)來(lái)打理呢？”劉女士說(shuō)。
觀(guān)點(diǎn)
業(yè)主要有“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”觀(guān)念
物業(yè)也須提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)
“物業(yè)和業(yè)主是一種服務(wù)契約關(guān)系。物業(yè)應該為業(yè)主提供對應收費標準的服務(wù)。如果業(yè)主對服務(wù)不滿(mǎn)意，可以向物業(yè)提出要求，要求物業(yè)進(jìn)行整改。但是，業(yè)主不能以此為借口，拒繳物業(yè)費?！笔姓f(xié)委員、江蘇萬(wàn)楊物業(yè)總經(jīng)理程崗表示。
“物業(yè)通過(guò)訴訟的形式討要物業(yè)費，也是我市物業(yè)管理行業(yè)自身不斷規范的一種體現?！笔形飿I(yè)管理中心相關(guān)負責人表示，法律是公平的，通過(guò)法律武器，可以更好地保護物業(yè)公司和業(yè)主的自身權益。從物業(yè)服務(wù)的角度看，物業(yè)提供的是一種服務(wù)，業(yè)主要有“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀(guān)念，而物業(yè)也應該按照合同，提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)。
教你一招
如果物業(yè)服務(wù)不行，業(yè)主可以這樣做
當前，物業(yè)服務(wù)單位都是營(yíng)業(yè)性企業(yè)，為了追求收益最大化，往往會(huì )減少經(jīng)營(yíng)成本，降低服務(wù)標準。比如，地面清掃不到位，小區綠化帶沒(méi)有及時(shí)修剪，小區監控設施損壞沒(méi)有及時(shí)修理等等。但是，一旦發(fā)生物業(yè)糾紛，小區業(yè)主只能口頭陳述，卻拿不出有力的證據進(jìn)行佐證。
江蘇樂(lè )助律師事務(wù)所徐曉劍律師指出，物業(yè)合同明確了雙方的權利和義務(wù)。物業(yè)要提供符合合同約定的服務(wù)，業(yè)主也要按照合同繳納物業(yè)費。作為業(yè)主，平時(shí)若發(fā)現物業(yè)服務(wù)不到位的現象，可以及時(shí)采取拍照、攝像等方式以固定證據，如果有條件的，也可以進(jìn)行現場(chǎng)公證。這些固定好的證據業(yè)主可以自己保存，也可以交由業(yè)委會(huì )、社區等第三方機構保存。今后一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛，這些證據就是業(yè)主維權的利器。
你知道嗎？物業(yè)費包括10大內容
1.物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等
2.物業(yè)服務(wù)共用部位、共用設施設備的日常維護保養費用
3.物業(yè)服務(wù)區域清潔衛生費用
4.物業(yè)服務(wù)區域綠化養護費用
5.物業(yè)服務(wù)區域秩序維護費用
6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用
8.經(jīng)業(yè)主同意的物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用和其他費用
9.合理利潤
10.法定稅費