物業(yè)費糾紛案件系民事案件中的新型案件，自立案登記制實(shí)施以來(lái)，法院受理的該類(lèi)案件持續增長(cháng)。
在民法總則更加強調平衡各方平等主體之間的合法權益的大背景下，明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系，解決長(cháng)期存在的若干物業(yè)費異議糾紛疑難問(wèn)題，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合規、合理的行使物業(yè)費異議相關(guān)權利是亟待解決的問(wèn)題。
2015年1月至2017年3月，S法院審結物業(yè)費糾紛286件，撤訴159件，調解23件，判決92件，按撤訴處理8件，調撤率為63.6%。案件呈現如下問(wèn)題：
1.與同期小額訴訟案件相比審理天數偏高。2015至2017年，S法院適用小額訴訟程序審理案件的平均審理天數為48天，而物業(yè)費糾紛案件的平均審理天數為56天。
2.物業(yè)費糾紛額小而司法成本較高。實(shí)行立案登記制后，物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)費糾紛案件逐年遞增，物業(yè)費糾紛案件一般標的額較小，訴訟費收取數額低，但進(jìn)入訴訟程序后，送達、調解、開(kāi)庭等程序不可缺少，因此類(lèi)糾紛調解效果不佳，且調解時(shí)間較長(cháng)，由此造成小訴訟大成本。
3.涉及法律關(guān)系復雜、糾紛化解難度較大。物業(yè)服務(wù)合同多為開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司前期簽訂，后期物業(yè)公司與業(yè)主之間未重新簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，而業(yè)主普遍對前期物業(yè)服務(wù)合同的內容不熟悉、不認可，致使雙方對立情緒大，同時(shí)，業(yè)主希望通過(guò)拒交物業(yè)費方式解決開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位問(wèn)題，而物業(yè)公司傾向于將遺留問(wèn)題推給開(kāi)發(fā)商解決，造成糾紛化解難度。
4.業(yè)主多為被告、主動(dòng)訴訟者極少。S法院物業(yè)費糾紛案件中，絕大多數均為物業(yè)公司起訴業(yè)主要求繳納物業(yè)費，業(yè)主往往通過(guò)被動(dòng)參與物業(yè)費糾紛訴訟達到一并解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題和房屋質(zhì)量等問(wèn)題。
物業(yè)費糾紛常為物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)起訴同一小區的多名業(yè)主，業(yè)主之間由于地緣、人緣、共同利益的關(guān)系，易結成聯(lián)盟，引發(fā)群訪(fǎng)事件，為防止出現社會(huì )問(wèn)題，對業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在物業(yè)費糾紛中的權利進(jìn)行明確和平衡是化解該類(lèi)糾紛的必經(jīng)之路。
法院在個(gè)案中合理分配舉證責任
關(guān)于服務(wù)質(zhì)量標準等事項的舉證責任問(wèn)題，如按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則,業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不符合標準,由業(yè)主舉證，但由于物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)性較強，普通業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)方面的知識相對匱乏，加上業(yè)主所主張的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約事實(shí)往往時(shí)間跨度常，導致取證困難。
筆者認為，業(yè)主提出的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題屬于合同履行問(wèn)題，舉證責任應適用最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據的若干規定》第5條“對合同是否履行發(fā)生爭議的,由負有履行義務(wù)的當事人承擔舉證責任”的規定。
法院根據情況區別對待,如果業(yè)主提出物業(yè)管理企業(yè)某一項或某幾項服務(wù)義務(wù)未履行時(shí),根據司法解釋的規定,物業(yè)管理企業(yè)應承擔其已依約履行的舉證責任;如果業(yè)主承認物業(yè)管理企業(yè)履行了服務(wù)義務(wù)但提出物業(yè)管理企業(yè)在履行義務(wù)時(shí)存在瑕疵,可考慮由業(yè)主承擔履行義務(wù)存在瑕疵的舉證責任。
給當事人維權提供救濟途徑
《物業(yè)管理條例》第67條規定:“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴?！睒颖景讣?，部分業(yè)主以該條規定為依據,稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)起訴業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用須先由業(yè)主委員會(huì )督促,否則物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權直接提起訴訟。
經(jīng)過(guò)調研發(fā)現，法院對該條文的理解不同，部分法院以該條規定為依據，對于沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì )催交的物業(yè)費糾紛，均不予立案;另一部分法院判斷的標準是，如業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì )應當督促業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費,逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴;物業(yè)管理企業(yè)直接與業(yè)主簽訂有物業(yè)服務(wù)合同的，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據物業(yè)管理公約向業(yè)主追索物業(yè)費的，不應適用該條文規定。
為了避免業(yè)主委員會(huì )怠于或難以催告，致使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法起訴的弊端，業(yè)主委員會(huì )的催告不應視為物業(yè)管理企業(yè)起訴的前置條件和途徑?！段飿I(yè)管理條例》第67條立法原意主要是強調兩個(gè)層次的內容。
第一，業(yè)主不交納物業(yè)費的行為實(shí)際上侵害了物業(yè)管理區域內其他按時(shí)交費業(yè)主的合法權益,是對業(yè)主共同利益的侵犯，在此語(yǔ)境下，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費用的,由業(yè)主委員會(huì )出面代表全體業(yè)主督促其限期交納,體現了業(yè)主自我管理、自我監督。
第二，業(yè)主享受了服務(wù)而不交納服務(wù)費，是一種違約行為,按照《民事訴訟法》的有關(guān)規定，物業(yè)管理企業(yè)可以向法院提起訴訟。
文章節選自中國法院網(wǎng) 文/趙參參