經(jīng)濟觀(guān)察報 記者 楊依依
雅居樂(lè )集團在9月14日發(fā)布公告稱(chēng)，公司建議分拆附屬公司雅生活的股份在香港聯(lián)交所主板獨立上市，且聯(lián)交所已確認公司可進(jìn)行分拆，公司已經(jīng)遞交上市申請表格。按照計劃，雅生活將就上市進(jìn)行其新股份發(fā)售。這意味著(zhù)港股將迎來(lái)第四家由內地房企剝離出來(lái)的物業(yè)公司，按上市時(shí)間先后來(lái)排列，前三家分別是彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)。另外，獨立物業(yè)管理公司中奧到家已在港股上市。
為迅速做大規模以推動(dòng)上市進(jìn)程，雅居樂(lè )在今年6月30日全資收購了綠地物業(yè)，增加物管面積417萬(wàn)平方米，加上自有的超過(guò)6000萬(wàn)平方米的面積，擴充后的雅生活在管面積接近7000萬(wàn)平方米。
根據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院的數據，按照2016年物業(yè)百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務(wù)費計算，未來(lái)五年全國基礎物業(yè)管理市場(chǎng)規模約為1.2萬(wàn)億元。萬(wàn)億藍海之下是行業(yè)內集中度依然不高的現狀，截至2016年年底，中國已有超過(guò)10萬(wàn)家物管公司，服務(wù)規模達165億平方米，年總營(yíng)收過(guò)3600億元，但前百強企業(yè)加起來(lái)的管理面積僅33億平方米，不足五分之一。
作為房地產(chǎn)的下游行業(yè)，物業(yè)行業(yè)同樣在拼規模、爭奪市場(chǎng)。
截至2017年6月30日，彩生活自管面積達4.2億平方米，加上合作面積和聯(lián)盟面積共服務(wù)8.49億平方米。綠城服務(wù)管理面積為1.35億平方米。中海物業(yè)的管理面積為9860萬(wàn)平方米。正在沖擊A股的碧桂園物業(yè)簽約面積為2.1億平方米。表達過(guò)IPO意愿的萬(wàn)科物業(yè)，截至今年2月底合同面積超過(guò)3.56億平方米。
包括雅居樂(lè )在內，多家物業(yè)公司都提出了中長(cháng)期目標。彩生活的目標是到2020年實(shí)現25億平方米的服務(wù)面積。雅生活的目標是到2020年，實(shí)現百億產(chǎn)值和十億利潤。碧桂園物業(yè)的目標是未來(lái)5年簽約服務(wù)面積計劃增至10億平方米。
背靠不同房地產(chǎn)公司的物業(yè)公司在擴張過(guò)程中，又表現出了不同的思路。如何實(shí)現規模的快速增長(cháng)？目前來(lái)看，至少有三個(gè)方向。
一是傳統的內生增長(cháng)的模式，倚靠母公司建設物業(yè)項目而增加物業(yè)管理面積，例如中海物業(yè)；
第二種是大舉并購，例如雅生活收購綠地物業(yè)，彩生活收購開(kāi)元國際，花樣年收購萬(wàn)達物業(yè)（由美易家接管）、綠城服務(wù)收購浙元物業(yè)；
第三種是平臺輸出，通過(guò)輸出管理技術(shù)和品牌擴大面積，通常的做法是形成聯(lián)盟。從2014年開(kāi)始，國內的物業(yè)聯(lián)盟悄然興起。目前已有7個(gè)成型的聯(lián)盟：長(cháng)城物業(yè)的“一應云”、花樣年的“解放區”、萬(wàn)科的“睿服務(wù)”、綠城的“綠聯(lián)盟”、福星的“智慧家聯(lián)盟”、銀灣的“銀鑰匙”、雅生活的“雅生活聯(lián)盟”。其中彩生活又在去年底入股了銀灣物業(yè)，與銀灣及銀鑰匙聯(lián)盟企業(yè)形成資源融合，再次聯(lián)盟。各家聯(lián)盟的戰略是類(lèi)似的，共享平臺、共享管理技術(shù)，有增值服務(wù)的還可以共享用戶(hù)入口（即小區業(yè)主資源）。
更普遍的擴張方式是復合的，同時(shí)融合了這三種模式。碧桂園物業(yè)總經(jīng)理李長(cháng)江介紹，碧桂園物業(yè)主要通過(guò)與中小開(kāi)發(fā)商合作、為政府合作提供城市基礎市政服務(wù)、以及并購和股權合作三種方式進(jìn)行擴張。
雅生活集團總裁劉德明介紹，到2020年，雅生活100億元的收入目標中，將有20億元是外拓業(yè)務(wù)收入，40億元由收購目標企業(yè)而來(lái)。
最早上市的彩生活先后經(jīng)歷了收購開(kāi)元物業(yè)、入股銀鑰匙聯(lián)盟等多種模式后，其母公司花樣年主席潘軍在今年的上半年業(yè)績(jì)會(huì )上宣布：彩生活以后不會(huì )再舉債進(jìn)行大量并購。潘軍稱(chēng)，過(guò)去三年彩生活花在兼并上的資金達到13個(gè)億。2016年下半年開(kāi)始放緩步伐，是因為發(fā)現和原來(lái)的輕資產(chǎn)運營(yíng)戰略不太符合。
彩生活方面回復經(jīng)濟觀(guān)察報稱(chēng)，潘軍所謂的“大量并購”指的是不會(huì )再進(jìn)行類(lèi)似收購開(kāi)元物業(yè)的動(dòng)作，但類(lèi)似入股銀鑰匙聯(lián)盟的小股操盤(pán)模式依然會(huì )繼續。據彩生活總裁唐學(xué)斌介紹，未來(lái)可能給物業(yè)公司同行免費開(kāi)放平臺，幫助他們提高估值，還會(huì )有包括入股，增資其他物業(yè)公司等方式。
唐學(xué)斌對經(jīng)濟觀(guān)察報表示：“彩生活上市后的3年里，中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等相繼在港股上市，國內的新三板則相繼掛牌了保利物業(yè)等超過(guò)50家物業(yè)企業(yè)。上市融資后帶來(lái)了行業(yè)內的瘋狂并購，資本積極布局，行業(yè)價(jià)值被重新定義時(shí)，收購價(jià)格也水漲船高?！?/span>
國泰君安分析師劉斐凡認為這兩個(gè)因素都是彩生活選擇改變的原因，這是一個(gè)商業(yè)模式上輕重資產(chǎn)模式的選擇，且各有利弊。“輕資產(chǎn)只是享有部分收益，但是資金成本較低；重資產(chǎn)可以享受全部收益，但相應的資金成本占用就會(huì )更多?！眲㈧撤舱f(shuō)。
據了解，彩生活收購上海銀灣的成本約為0.09元／平方米，遠低于業(yè)內物業(yè)收費價(jià)格。唐學(xué)斌認為，小股操盤(pán)這種擴張模式效率更高，獲客成本低于收并購。
值得注意的是，雅生活收購綠地物業(yè)不久之后，綠地集團又以10億元戰略入股雅生活集團，取得雅生活集團20%股份。雙方的合作由物業(yè)公司并購上升至集團內的戰略合作。從長(cháng)遠來(lái)看，綠地的大份額入股至少能給雅生活未來(lái)的并購帶來(lái)更大的動(dòng)力。
彩生活選擇不再大舉并購、堅持輕資產(chǎn)，還有一個(gè)背景是它的收入構成。其2017年上半年收入中，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的收入同比增長(cháng)55.1%至1.11億元，貢獻30.1%的凈利潤。由于增值服務(wù)的成本相對較低，毛利率高達84.5%，抬高了整體毛利率至45.5%。
雅生活在此前的物業(yè)聯(lián)盟發(fā)布會(huì )上表達過(guò)同樣的預想。其總裁劉德明向記者表示，雅生活今年的增值服務(wù)收入將超過(guò)1億元，但這可能僅占總收入的不到10%，未來(lái)的目標是爭取在3年左右時(shí)間內，達到20%的占比。兩家公司還有一個(gè)共同點(diǎn)是，彩生活公開(kāi)的科技投入已過(guò)億元，雅生活也不低，達3000萬(wàn)元，他們都在將已培育的科技平臺輸出，并稱(chēng)之為新的盈利手段。
第一太平戴維斯副董事長(cháng)張子濤也曾公開(kāi)表示，當前香港資本市場(chǎng)中的物業(yè)管理公司比A股多，相對來(lái)說(shuō)概念已經(jīng)沒(méi)有那么新。當投資者對概念失去興趣后，就會(huì )保持比較理性的態(tài)度，因此估值會(huì )比尚屬空白的A股市場(chǎng)低很多。