著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家樊綱教授
非常榮幸參加今天這樣一個(gè)盛會(huì )，在座的嘉賓和代表有兩千多人，而我可能是唯一的業(yè)外人士，不懂物業(yè)管理，不懂這個(gè)行當里面的很多細節、很多內容。所以，我想大概講三方面的問(wèn)題：中國的宏觀(guān)經(jīng)濟；消費的增長(cháng)和轉型；物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。我相信，這幾天會(huì )有很多業(yè)內人士、專(zhuān)家討論這些熱點(diǎn)問(wèn)題。以下，我從經(jīng)濟學(xué)的角度，從消費發(fā)展的角度，來(lái)談?wù)勎业目捶ā?/span>
近年來(lái)，中國經(jīng)濟增長(cháng)速度放緩，其實(shí)有其必然性。2007年，中國經(jīng)濟增長(cháng)速度達到14%，2010年是12%，這是一種不可持續的過(guò)熱增長(cháng)，過(guò)熱增長(cháng)會(huì )產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，泡沫破滅后會(huì )出現一系列問(wèn)題。因此，從2011年開(kāi)始，我國經(jīng)濟逐步進(jìn)入了調整期。現在，可以確定地說(shuō)，通過(guò)供給側結構性改革，中國經(jīng)濟觸底的過(guò)程已經(jīng)實(shí)現，調整已經(jīng)初見(jiàn)成效。對此，國外經(jīng)濟學(xué)者創(chuàng )造了一個(gè)新詞形容中國經(jīng)濟——“韌性”，承認中國經(jīng)濟不會(huì )崩盤(pán)，仍能穩定增長(cháng)；盡管增長(cháng)速度比過(guò)去低，但是能防止系統性的風(fēng)險、防止經(jīng)濟危機。
中國經(jīng)濟之所以有韌性，是因為采取的調整方法和其他國家的不太一樣。其他市場(chǎng)經(jīng)濟國家，像美國2004年至2007年也出現了很大的房地產(chǎn)泡沫及金融泡沫，2008年至2009年以崩盤(pán)式或者硬著(zhù)陸的危機方式進(jìn)行了調整。這種調整方式的特點(diǎn)是調整速度比較快，很多大型企業(yè)一夜之間就倒閉，然后經(jīng)濟進(jìn)入負增長(cháng)（衰退）。這種硬著(zhù)陸的方式，有其好處：經(jīng)濟復蘇比較快，資源配置不合理的，馬上進(jìn)行調整，立刻消除影響，使經(jīng)濟結構發(fā)生變化；壞處是：破壞性的調整導致大量破產(chǎn)、失業(yè)等等。我國經(jīng)濟軟著(zhù)陸的特點(diǎn)是不讓泡沫一夜之間破掉，不使局部性的問(wèn)題導致全系統的崩盤(pán)，在增長(cháng)的過(guò)程當中，逐步去解決、消化問(wèn)題。這是軟著(zhù)陸的好處。但是，壞處就是經(jīng)濟復蘇需要的時(shí)間比較長(cháng)。美國在2013年、2014年就開(kāi)始進(jìn)入了復蘇的階段，到了今年已經(jīng)開(kāi)始加息，已經(jīng)開(kāi)始收回原來(lái)那些放松的政策。而我國經(jīng)濟增速過(guò)去連續六年下滑，剛剛觸底，處理經(jīng)濟過(guò)熱的后遺癥，還需要相當長(cháng)的一段時(shí)間。
房地產(chǎn)方面，與宏觀(guān)經(jīng)濟一致，也就不會(huì )出現崩盤(pán)、硬著(zhù)陸等情況。但是，還要逐步處理一些相關(guān)問(wèn)題。去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿依然是中國經(jīng)濟的主旋律，中國經(jīng)濟還需要兩、三年甚至更長(cháng)的時(shí)間才能進(jìn)入復蘇期。今年，我國基本還會(huì )保持6.8%左右的經(jīng)濟增長(cháng)。因此，從政策的角度來(lái)看，基本上會(huì )采取中性的政策，讓調整進(jìn)一步完成。
我對中國經(jīng)濟是保持樂(lè )觀(guān)的，中國經(jīng)濟不會(huì )崩盤(pán)，中國經(jīng)濟仍然長(cháng)期具有巨大的潛力。但是，中國經(jīng)濟現在仍然處在谷底，其在谷底徘徊的時(shí)候，也會(huì )產(chǎn)生波動(dòng)性。因此，包括物業(yè)管理在內的企業(yè)，要在對我國經(jīng)濟正確觀(guān)察與認識的基礎上，思考問(wèn)題，認真去改革、調整結構，還要考慮行業(yè)中是否存在結構失衡的問(wèn)題，并針對問(wèn)題進(jìn)行調整。
中國的故事還遠遠沒(méi)有結束，我國還處于現代化、城市化、工業(yè)化的進(jìn)程當中，市場(chǎng)的潛力仍然巨大。
近年來(lái)，我國的消費在以比較快的速度增長(cháng)，消費率已經(jīng)達到GDP的55%左右。其中，政府消費占15%，居民消費占40%。但是，我國人均GDP還處于低位，人均8000美元左右，相比美國等發(fā)達國家人均GDP 5.5萬(wàn)美元還有很大差距。那么，中國人為什么突然有錢(qián)了？其中重要原因就是因為前十幾年我國的儲蓄積累。也就說(shuō)，雖然我國人均收入不是很高，但是財富增長(cháng)很快，金融財富和GDP收入的比例關(guān)系已經(jīng)基本持平。于是，就造成今天的中國人到處找投資機會(huì )，國內沒(méi)有投資渠道了就到國外投資，國內沒(méi)有東西可買(mǎi)了就到國外買(mǎi)，這其實(shí)是經(jīng)濟不平衡的問(wèn)題。
分析我國消費增長(cháng)的原因，主要有以下方面：
一是中低收入群體收入的增長(cháng)。
二是社會(huì )保障的增長(cháng)。社會(huì )保障體系覆蓋面的擴大，包括農村社會(huì )保障體系的建立，新農合、新農保、政府的一些補貼等等使得居民的儲蓄傾向有所下降。
三是消費信貸的增長(cháng)。金融的發(fā)展促進(jìn)了消費的增長(cháng)，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融促進(jìn)了消費信貸的增長(cháng)，消費信貸成為金融信貸占比最大的單位。商業(yè)環(huán)境、商業(yè)模式的變化也促進(jìn)了消費增長(cháng)，特別是電商的發(fā)展，不僅擴大了一部分商業(yè)，使消費更容易，同時(shí)帶動(dòng)了中國的消費品生產(chǎn)、制造業(yè)的發(fā)展。而物流企業(yè)深入到各個(gè)小城鎮和農村當中去，使得消費面（市場(chǎng)本身）有了大大的發(fā)展。
在經(jīng)濟學(xué)定義的經(jīng)濟發(fā)展階段中，級別最高的階段就是高消費階段，而我國現在正在逐步進(jìn)入這一階段。在該階段，消費會(huì )出現一些新的特征——物質(zhì)消費需求和服務(wù)性需求共同增長(cháng)。其中，在我國物質(zhì)消費沒(méi)有被很好地滿(mǎn)足，大量的中低收入者，特別是低收入階層的需求遠遠沒(méi)有滿(mǎn)足，這也是為何我國居民出國旅游第一件事還是買(mǎi)東西。與此同時(shí)，中等收入階層消費需求已經(jīng)到了發(fā)展階段，包括了精神消費、健康性消費、娛樂(lè )性消費等等，這方面的需求有了大幅度的增長(cháng)，也就是所謂第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)比重的上升。
具體到住房市場(chǎng)的需求來(lái)說(shuō)，大致有幾種情形：有通常說(shuō)的所謂剛性需求，指的是人口增長(cháng)導致的增長(cháng)，剛性需求其實(shí)在市場(chǎng)需求中所占的比重很少；還有改善性需求，指居民原來(lái)住的房子質(zhì)量比較差，收入增長(cháng)后要搬到更好、更大的房子里，這是住房需求中很重要的一部分；還有一個(gè)重要需求目前被市場(chǎng)忽視了，那就是遷移性需求，指的是工業(yè)化、城市化進(jìn)程中，由于人口遷移所導致的需求，例如農民要進(jìn)城，先要在縣城里買(mǎi)個(gè)房子，縣城的人到地級市買(mǎi)個(gè)房子等等以此類(lèi)推。中國的城市化只有50%（發(fā)達國家是90%以上），城市化進(jìn)程還遠遠沒(méi)有結束，人口遷移也遠遠沒(méi)有結束，當人們收入增長(cháng)后，改善性需求和遷移性需求就會(huì )不斷地產(chǎn)生，而這些需求也同步創(chuàng )造了房地產(chǎn)服務(wù)性的需求。
還要強調一下中高收入階段消費需求的一些特點(diǎn)。一是服務(wù)型需求占比較高，例如休閑、旅游、文化、娛樂(lè )、健身、養老等等；二是消費的多樣化、精細化、儀式化，比如物業(yè)管理，其實(shí)也是精細化和儀式化的產(chǎn)物。事實(shí)上，當人們收入達到中高階段時(shí)，又面臨著(zhù)人口老齡化的問(wèn)題，使養老需求開(kāi)始出現分化。剛退休的人離真正需要養老的階段還有很長(cháng)時(shí)間，他們并沒(méi)有去養老，反倒積極地消費，這被稱(chēng)為退休需求、退休消費，過(guò)去有錢(qián)沒(méi)時(shí)間，現在有錢(qián)又有了時(shí)間，這段時(shí)間可能會(huì )持續20到30年，目前這個(gè)階段老年人的需求還沒(méi)有真正引起人們足夠的重視。
與西方不同，中國老齡化的影響將經(jīng)歷相當長(cháng)的一段時(shí)間才會(huì )顯現出來(lái)，因為現在已經(jīng)退休的這一代人，跟西方發(fā)達國家的退休者有很大差別。西方老人，沒(méi)退休之前就計劃著(zhù)周游世界，享受生活；而我國這一輩退休的老年人，收入不高，也沒(méi)有多少積蓄，他們的生活習慣、消費習慣、收入的基礎，還達不到退休消費特別明顯的階段。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，西方老齡化、負儲蓄階段現在就已經(jīng)開(kāi)始了，而我國還要等到下一代退休者出現的時(shí)候，才開(kāi)始出現現在西方的純消費階段。換句話(huà)說(shuō)，現在的退休消費者可能要到了80歲才開(kāi)始想養老的問(wèn)題，那時(shí)社區的養老功能才得以開(kāi)啟。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展
互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能、共享經(jīng)濟、網(wǎng)絡(luò )支付、智慧城市、智慧社區等等，一系列新的技術(shù)、新的商業(yè)模式，迅速推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的轉型。而新技術(shù)的產(chǎn)生和發(fā)展，也為各種形態(tài)的服務(wù)業(yè)的整合發(fā)展、協(xié)同發(fā)展創(chuàng )造了新的技術(shù)條件，成為物業(yè)管理發(fā)展的新增長(cháng)點(diǎn)。比如，家庭生活社會(huì )化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接促進(jìn)這種社會(huì )化或成為承接這種社會(huì )化的載體。
中國的服務(wù)業(yè)應該說(shuō)是有特點(diǎn)、有優(yōu)勢的。以物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，目前的規模優(yōu)勢就是行業(yè)的一大優(yōu)勢。如居民家的水管壞了，在國外起碼需要兩周才能安排修理，而在我國，給物業(yè)服務(wù)公司打個(gè)電話(huà)，馬上就安排維修了。所以，如何利用好物業(yè)管理行業(yè)當前的規模，結合中國居民生活發(fā)展的特點(diǎn)，利用好行業(yè)的規模效應，使得中國物業(yè)管理發(fā)展成為世界的標桿，是當前物業(yè)服務(wù)人需要思考的問(wèn)題。
最后談一點(diǎn)關(guān)于多種社區形態(tài)發(fā)展的問(wèn)題。目前，物業(yè)管理行業(yè)思考的服務(wù)，很多針對的都是高端消費人群，今后，應更多考慮的服務(wù)人群是中等消費人群、中產(chǎn)階級以及低端的消費群體。今后，我國的住房來(lái)源可能是多樣化的，其中包括政府的廉租房、公租房，還有小產(chǎn)權房、城中村、城邊村等，這些房子未來(lái)也是要改革與調整的，逐步都將改為租賃房。那么，就會(huì )隨之產(chǎn)生租賃房的社區。租賃房社區會(huì )有自身的一些特點(diǎn)，例如人比較多，收入水平比較低，房間比較小。將來(lái)這部分社區產(chǎn)生的服務(wù)需求也將在整體物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中達到一定比例，如何滿(mǎn)足這部分人的需求，如何使各種需求得到滿(mǎn)足協(xié)同發(fā)展，使不同收入階層的人能夠在一個(gè)城市里面各得所居、相得益彰，使社區能夠和諧發(fā)展，也是需要從物業(yè)服務(wù)角度思考的問(wèn)題。
當然，政府也需要出臺相關(guān)政策。但是，我們從市場(chǎng)的角度、企業(yè)的角度也要去思考這些問(wèn)題，因為這些問(wèn)題畢竟是我們社會(huì )、社區發(fā)展當中的一些將來(lái)非常重要的問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，在未來(lái)的市場(chǎng)上，誰(shuí)能夠很好地解決這些不同需求的問(wèn)題，并提供相應的供給，誰(shuí)就會(huì )擁有未來(lái)的市場(chǎng)。
本文根據著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、央行貨幣政策委員、中國（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院院長(cháng)樊綱教授在第三屆中國物業(yè)管理創(chuàng )新發(fā)展論壇上的演講整理