近年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾日益突出，涉物業(yè)糾紛案件大量增長(cháng)，而物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費問(wèn)題。本文對實(shí)踐中接觸的物業(yè)費糾紛案件涉及到的法律問(wèn)題進(jìn)行研究分析，對該類(lèi)糾紛中應注意的幾個(gè)問(wèn)題提出了自己的建議。
物業(yè)收費糾紛相關(guān)法律法規解析
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《物業(yè)管理條例》第七條：
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
法律、法規規定的其他義務(wù)。
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《物業(yè)管理條例》第三十六條：
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
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《物業(yè)管理條例》第四十二條：
業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。
《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：
公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應當承擔民事責任.
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《合同法》第一百零七條：
當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
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《物權法》第七十二條 ：
業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。
物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個(gè)常識
物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的
物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線(xiàn)費等等。
業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標準差距明顯時(shí)，
根據有關(guān)規定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀(guān)上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的。
業(yè)主委員會(huì )未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無(wú)權拒交物業(yè)管理費
按照《物業(yè)管理條例》的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )決議，無(wú)論是物業(yè)管理委員會(huì )還是業(yè)主委員會(huì )，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè).但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費。因為由單個(gè)業(yè)主來(lái)否認物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì )或業(yè)委會(huì )訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身就違法了.
在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設之后召開(kāi)的業(yè)主大會(huì )決定承認這份合同，則該合同就具有合法效力;即使業(yè)主大會(huì )最終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應根據物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應的物業(yè)費.
如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應通過(guò)建議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的渠道解決，采取拒交物業(yè)費的方式不當。
與物業(yè)管理公司未簽訂過(guò)物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費
根據《物業(yè)管理條例》規定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì )的職責之一，作為業(yè)主大會(huì )執行機構的業(yè)主委員會(huì )，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
這份合同對小區內的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執行業(yè)主大會(huì )決議的業(yè)主委員會(huì )訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無(wú)需再與每位業(yè)主單獨訂立合同。
另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應的物業(yè)服務(wù)費用。