從現實(shí)角度看，設定收費上限遠沒(méi)有設定下限更有意義。因為即便沒(méi)有上限，市場(chǎng)也會(huì )給出一個(gè)上限，這是科學(xué)競爭的結果。但如果沒(méi)有一個(gè)收費下限，那競爭就會(huì )完全無(wú)序。
本文轉載自萬(wàn)科物業(yè)說(shuō)觀(guān)點(diǎn)欄目
作者洪琳，系中國國際廣播電臺華語(yǔ)環(huán)球廣播中心副主任，中央電視臺特約評論員。
在許多小區，物業(yè)管理費都是一個(gè)讓人頭疼的問(wèn)題。業(yè)主多半會(huì )覺(jué)得貴，認為服務(wù)有各種瑕疵，物業(yè)費有降價(jià)空間；而小區物業(yè)方面則會(huì )覺(jué)得冤屈，認為物業(yè)費真的不能再少了，再少這活就實(shí)在沒(méi)法干了。如何讓物業(yè)費不再是一個(gè)讓人頭疼的問(wèn)題？只有一個(gè)辦法，形成共識，發(fā)自?xún)刃牡墓沧R，而且共識越多越好。但一個(gè)最基本的共識必須達成，就是對物業(yè)費的認識問(wèn)題：物業(yè)管理是有最低成本的，要想確保最基本的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理費必須有下限。
商品并非越便宜越好
現實(shí)生活中，希望買(mǎi)到的東西價(jià)格越便宜越好，最好是免費還有贈品拿，這是很多人的想法。但在經(jīng)濟生活中，如果是一次性的消費行為，可能你是個(gè)精明的消費者，但如果放在稍微復雜一些的消費行為中，你基本上會(huì )無(wú)一例外地敗給經(jīng)濟規律。這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的經(jīng)濟規律，任何商品或服務(wù)，都會(huì )有一個(gè)價(jià)格底線(xiàn)，即一個(gè)公司能提供的、并達到它的利潤目標的、最低的可接受價(jià)格。如果擊穿了價(jià)格底線(xiàn)，或者買(mǎi)賣(mài)無(wú)法成交，或者賣(mài)家在商品質(zhì)量或服務(wù)上動(dòng)了腦筋，你買(mǎi)到的已經(jīng)不再是你看中的商品或服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)又何嘗不是這樣？
物業(yè)管理的本質(zhì)是對物的打理，好的物業(yè)管理，能夠促進(jìn)房屋資產(chǎn)保值增值；差的物業(yè)管理，會(huì )讓不動(dòng)產(chǎn)淪為城市垃圾，甚至失去居住價(jià)值。以深圳萬(wàn)科天景花園為例，這是一個(gè)已經(jīng)入市近三十年的老小區，1990年建成、沒(méi)有電梯，是萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的第一個(gè)樓盤(pán)。但這里設施設備維護好，從外墻到泳池等設施，再到綠化、衛生等細節，都未顯出老舊痕跡，絲毫看不到老舊小區的影子。一個(gè)入市近三十年的小區如何能做到常用常新？關(guān)鍵就在物業(yè)。在這里，業(yè)主和物業(yè)關(guān)于物業(yè)管理必須做什么、還能做什么、做什么會(huì )更好有著(zhù)清晰的共識。
應該做什么，是物業(yè)準入的門(mén)檻，最起碼的清潔、安保等服務(wù)，這是一個(gè)小區不能再降低的物業(yè)管理服務(wù)的門(mén)檻。還能做什么，是在基礎服務(wù)完成的前提下，把小區的管理、綠化等做提升，人性化的管理體現在方方面面，讓小區真正有家的感覺(jué)，讓業(yè)主感到親切。這前兩個(gè)層次都可以理解為定價(jià)的服務(wù)，明碼標價(jià)，物有所值，但做什么會(huì )更好進(jìn)入到物超所值的層次，物業(yè)公司和業(yè)主的共識是如何讓物業(yè)管理幫助不動(dòng)產(chǎn)保值增值。好的小區，業(yè)主會(huì )支持物業(yè)費的溫和上漲，一方面知道需要覆蓋物業(yè)公司運行成本的合理上漲，另一方面則是因為對物業(yè)公司已經(jīng)有相當認可和信任，確信物業(yè)費提高后自己會(huì )從小區品質(zhì)提升上得到更多。這很像投資，價(jià)值股一直在成長(cháng)，垃圾股則在等重組。物業(yè)公司，如果對于自己的綜合實(shí)力有信心，也就用不著(zhù)一味地以低價(jià)來(lái)取悅客戶(hù)了?；氐教炀盎▓@，這些年物業(yè)費也在上漲，而且比周邊同類(lèi)型小區就是要高，但業(yè)主從小區二手房?jì)r(jià)格上可以清楚看到，優(yōu)秀物業(yè)管理帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)保值增值讓自己明顯受益更多。
莫讓200萬(wàn)億城市不動(dòng)產(chǎn)淪為垃圾
但像天景花園這樣的小區說(shuō)起來(lái)并不多，現在大眾對物業(yè)管理的認識往往還陷入誤區里，認為物業(yè)管理開(kāi)支就是大家所看到的保安站崗和保潔掃地。實(shí)際上，真正的物業(yè)開(kāi)支應該是日常對房屋本體和設施設備的養護，這些事情往往是業(yè)主看不到的。于是出現了一個(gè)有趣的現象，本分的物業(yè)公司，將設施設備維護好，利潤率低；不好的物業(yè)公司，偷工減料，業(yè)主也難以發(fā)現；業(yè)主反過(guò)來(lái)又會(huì )想，反正我也看不出區別在哪，那就按照不好的想象來(lái)給物業(yè)費定價(jià)。一旦進(jìn)入到劣幣驅逐良幣的循環(huán)中，無(wú)論是業(yè)主還是物業(yè)都只有忍受這無(wú)言的結局。由于物業(yè)差，許多小區的業(yè)主們都會(huì )發(fā)現，自己居住的舊小區已經(jīng)很難攀上暴漲的房?jì)r(jià)了。這些老舊小區，由于疏于打理，電梯提前報廢，消防設施癱瘓等問(wèn)題層出不窮，常常見(jiàn)諸報端。因為物業(yè)的問(wèn)題，整個(gè)小區貶值了多少個(gè)億的事情太多了。事實(shí)上，這些年影響房?jì)r(jià)的因素，除了貨幣、政策、城市、人口等宏觀(guān)條件外，物業(yè)服務(wù)與開(kāi)發(fā)商品牌等微觀(guān)因素的影響越來(lái)越明顯。
如何讓物業(yè)公司幫你的房產(chǎn)保值增值？作為業(yè)主，一方面享受優(yōu)越的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)又能享受由于出色物業(yè)管理帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)額外升值？這就必須考慮如何科學(xué)合理的設置物業(yè)管理費的收費標準。從現實(shí)角度看，設定收費上限遠沒(méi)有設定下限更有意義。因為即便沒(méi)有上限，市場(chǎng)也會(huì )給出一個(gè)上限，這是科學(xué)競爭的結果。但如果沒(méi)有一個(gè)收費下限，那競爭就會(huì )完全無(wú)序。通用汽車(chē)是全球著(zhù)名的汽車(chē)生產(chǎn)商，其全球采購原則就是在經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標比選后，在同樣質(zhì)量和技術(shù)條件下，設定一個(gè)目標價(jià)位，防止最低價(jià)中標后，以次充好，引發(fā)非理性競爭的惡性后果。對物業(yè)管理費設置下限，出發(fā)點(diǎn)跟通用汽車(chē)的全球采購原則一模一樣。
當然，設置了下限以后，還要有具體費用支出的細則。除基礎的保安、清潔等服務(wù)外，更應規定設施設備維護、本體養護的維護標準、支出比例、監督途徑等，確保把房子真正養護好。只有這樣，才能確保200萬(wàn)億城市不動(dòng)產(chǎn)不淪為城市垃圾。