河南楷林物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 李亞麗
文/李亞麗
河南楷林物業(yè)管理有限公司（下簡(jiǎn)稱(chēng)“楷林物業(yè)”）始終支持、響應、提倡綠色建筑、環(huán)保、低碳的辦公理念，并努力踐行。但對綠色建筑，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有自己不同的認知和執行標準，我認為目前業(yè)內對綠色建筑在實(shí)際執行中有一些觀(guān)點(diǎn)是錯誤的：綠色環(huán)保的建筑一定會(huì )節能，一定會(huì )低成本運營(yíng)。在這種錯誤觀(guān)點(diǎn)的指導下，綠色環(huán)保成為了一種噱頭，也成為開(kāi)發(fā)商賣(mài)產(chǎn)品、賣(mài)樓的廣告詞?？治飿I(yè)在過(guò)去十年間一直在綠色建筑節能運營(yíng)的實(shí)踐與摸索中，不斷思考，始終尋找最合適的建筑節能標準化組合方案。
強制性、規范化和標準化
中國是世界上兩大碳排放國之一，國家主席習近平曾承諾，在2030年前停止增加二氧化碳排放。未來(lái)，碳排放將實(shí)行“配額指標”，國家在2013年已啟動(dòng)碳交易試點(diǎn)，這意味著(zhù)企業(yè)、大型建筑業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與節能減排，已經(jīng)從“自覺(jué)自愿”變成“必須”，一旦未完成節能減排義務(wù)，必須通過(guò)碳交易市場(chǎng)，為其多排的二氧化碳“買(mǎi)單”。如果企業(yè)、建筑業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履約，政府有權對企業(yè)采取罰款等方式強制執行。碳排放管理的逐步強化勢必將推動(dòng)綠色建筑節能降耗的強制性和規范化發(fā)展?？梢哉f(shuō)，綠色建筑節能勢將成為一種社會(huì )發(fā)展的大方向。
綠色建筑要實(shí)現節能重在后期運行管理
早在2013年，一些行業(yè)組織已經(jīng)組織過(guò)一些“綠色建筑重在低成本運營(yíng)”的論壇進(jìn)行溝通交流，以表現和反映出綠色建筑節能的重點(diǎn)應在物業(yè)投入使用階段，這一觀(guān)點(diǎn)目前在行業(yè)內也越來(lái)越被大家所認知和重視?？治飿I(yè)的實(shí)踐證明，后期的管理能在降低建筑運營(yíng)費用的同時(shí)，增強建筑物和運營(yíng)者的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式正在一步步向綠色物業(yè)管理發(fā)展模式轉變，綠色建筑節能將是不可改變和否認的趨勢。
楷林物業(yè)的綠色建筑節能運行管理
1.綠色建筑節能運行的理念
楷林物業(yè)致力于專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理，也一直在努力為辦公空間塑造更多的無(wú)限可能性。
1）新項目前期介入時(shí)，植入綠色節能理念。
在綠色建筑節能的執行環(huán)節，前期開(kāi)發(fā)綠色設計理念不可或缺，楷林物業(yè)在新項目前期介入時(shí)，植入綠色節能理念，結合LEED認證要求，引入雨水回收系統，實(shí)現雨水再循環(huán)利用；提倡綠色出行，在小區內配置自行車(chē)；在會(huì )議室增加增氧設備，以改善會(huì )議環(huán)境；采用防輻射LOW—E玻璃，實(shí)現自然采光、光伏發(fā)電等，打造綠色辦公新標準。
2）運行3—5年項目，提升期回眸再改造。
物業(yè)后期的運營(yíng)管理異常重要。對于運行3—5年的老項目，除了要保證硬件的運行質(zhì)量，楷林物業(yè)每年還要安排一定比例的預算，不斷投入資金用于設施設備的節能再改造，用節能資金換取低碳和設施設備節能。如空調冷凝水回收再利用，這既能降低運營(yíng)費用又能節約水資源，再如采用節水景觀(guān)和高效灌溉(微噴、微灌相結合)系統，比常規灌溉系統節水50%以上。還有就是把常規照明燈具改裝為L(cháng)ED節能燈具，也可以大量節約能源。不過(guò)，筆者認為，任何綠色節能改造都必須以不降低客戶(hù)需求和舒適度為前提，否則，節能改造可能不僅得不到業(yè)主的支持，而且還可能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)新的矛盾糾紛和麻煩。
2.楷林物業(yè)在綠色建筑節能管理中的實(shí)際應用與踐行
空調系統是建筑能耗的大戶(hù)，因此，空調系統的節能是建筑節能的重中之重。對于空調的節能運行管理，我們努力做到在不降低空調品質(zhì)、不犧牲客戶(hù)辦公環(huán)境舒適度的前提下實(shí)行“節能標準化”。
首先是空調設備設定的標準化。對于智能管控系統，我們實(shí)行BA樓宇智能管理系統，通過(guò)控制中央空調冷凍水的出水溫度來(lái)調節室內的溫度，最終降低單位冷(熱)量的能耗而降低大廈能耗。對于空調溫度設定，我們根據運行月份的不同，設定和控制不同的溫度。開(kāi)機前，我們首先確定主機出水的參數并進(jìn)行控制。如5、6月份控制在9-10℃，7-8月份控制在7℃，9月份控制在7℃，在空調運行過(guò)程中則根據實(shí)際室外溫度情況進(jìn)行微調。
其次是空調節能時(shí)間的“標準化”。對于空調開(kāi)閉時(shí)間，我們根據寫(xiě)字樓人員的辦公規律，預先設定空調系統運行時(shí)各房間室內溫度，開(kāi)閉時(shí)間從早上7點(diǎn)鐘到下午6點(diǎn)鐘，且每天多個(gè)階段，通過(guò)空調計量系統檢測統計。
再次是節能獎勵機制實(shí)現“標準化”。一方面，我們規定“額定指標分解，責任到人”，利用重點(diǎn)空調耗電設備的能源計量手段，建立節能激勵制度，在供暖季10月15日前和供冷季4月15日前由技術(shù)管理部出具每年的額定指標，各責任部門(mén)簽字認可，將節能額定指標獎勵到人。另一方面，我們“建立獎勵制度，獎罰分明”，利用重點(diǎn)空調耗電設備的能源計量手段，建立節能激勵制度，對空調運行人員的節能運行效果進(jìn)行季度考核，實(shí)行獎罰。
綠色建筑節能運行管理中的幾點(diǎn)思考
對于綠色建筑的節能運行管理，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和總結，我們認為以下四點(diǎn)在工作中必須重視：一是綠色環(huán)保不能僅僅停留在“綠色設計”，而必須重視后期管理，否則節能效果將大打折扣；二是物業(yè)管理行業(yè)綠色建筑節能運營(yíng)必須注重前期介入，一些節能設備設施在前期施工設計階段就進(jìn)行安裝，其投資要比后期再去改造低很多；三是綠色建筑節能體系要保持高度與引航性；四是后期物業(yè)管理團隊要配合采用低成本或無(wú)成本的運行維護措施，確保建筑的節能運行。
隨著(zhù)信息化技術(shù)的普及應用，未來(lái)的建筑一定是智能化、科技化和綠色的，預計到2030年，政府勢必會(huì )對建筑的節能運行管理用制度和處罰等手段強制推行。因此，大型企業(yè)、建筑業(yè)主還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在節能運行制度尚未強制執行期間，必須對綠色建筑的節能進(jìn)行高度關(guān)注和研究，關(guān)注企業(yè)的可持續發(fā)展，以便制定更加健全完善的制度和細則去規范綠色建筑的節能運行。