物業(yè)管理早期介入是基于物業(yè)“全過(guò)程”管理的理念，從多種角度闡述物業(yè)管理企業(yè)早期介入，參與物業(yè)的規劃設計和開(kāi)發(fā)建設,對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設質(zhì)量和方便日后維護保養等方面,有無(wú)可替代的重要作用。通過(guò)早期介入這種建管結合的服務(wù)，使物業(yè)開(kāi)發(fā)有一個(gè)良好的開(kāi)端，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅實(shí)的基礎，其作用和意義將是深遠的。
近年來(lái)我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，與之相應的物業(yè)管理也隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速向社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展。物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對委托的物業(yè)進(jìn)行有效的管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中，一些物業(yè)在房屋質(zhì)量、設備性能、設施功能及綜合服務(wù)等方面的先天缺陷一直困繞著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)，這些問(wèn)題的起因都源于物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段。要改變這一狀況，把一些以往長(cháng)期難以解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中限制在最小范圍內，物業(yè)管理的早期介入就顯得尤為重要。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)在開(kāi)發(fā)規劃設計階段就開(kāi)始介入并參與，了解物業(yè)狀況，提出建議，將一些問(wèn)題在物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中予以解決，就能夠為以后更好地做好物業(yè)管理打下堅實(shí)的基礎。
一、物業(yè)早期介入的作用
（一）能促進(jìn)規劃合理、設計優(yōu)化、功能完善
從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，以往的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在物業(yè)規劃時(shí)只考慮了房屋、配套設施建造時(shí)的方便和成本的節約，而沒(méi)有從今后的管理和使用的角度去合理規劃，對物業(yè)管理必需的設施，以及交通泊位、小區綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調位置預留等配套設施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長(cháng)期相伴的實(shí)踐信息和要求建設性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對戶(hù)型結構、配套設施、道路綠化、車(chē)輛停放、物業(yè)用房等，向開(kāi)發(fā)商提出具體建議，充分考慮設備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規劃設計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現不必要的麻煩，使規劃、設計更加合理。
物業(yè)管理企業(yè)可以組織專(zhuān)業(yè)人員對開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構成及消費水平、消費習慣，周邊地區的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內容和服務(wù)標準、收費標準，成本利潤等進(jìn)行預測、綜合評估后，對今后物業(yè)管理構想向開(kāi)發(fā)商提出建設性的意見(jiàn)，有利于開(kāi)發(fā)商綜合考慮。
（二）能夠提高工程質(zhì)量
物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開(kāi)發(fā)施工階段和竣工驗收階段，從物業(yè)管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細致的輔助把關(guān)，增加工程監理和驗收力度、保證物業(yè)建設質(zhì)量、達到減少返工，減少以后物業(yè)使用中的后遺癥，提高物業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟效益，其結果對開(kāi)發(fā)商、業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司三方都有利。
物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助監理做好施工質(zhì)量的監督，保證施工安裝符合規范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋結構、隱蔽工程、各種管線(xiàn)鋪設路徑、閥門(mén)位置。參與機電設備的安裝調試，掌握設備的功能特點(diǎn)及維保要領(lǐng)，做好相關(guān)記錄。全面收集原始資料，為以后管理和維保打下基礎?？⒐を炇帐前押霉こ藤|(zhì)量關(guān)的最后關(guān)口，竣工驗收工作做得是否細致到位，直接關(guān)系到接管物業(yè)的質(zhì)量，關(guān)系到以后的物業(yè)管理和業(yè)主使用人的利益。物業(yè)管理企業(yè)應選派業(yè)務(wù)精熟、工作負責的管理人員和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，從以后維修、保養和業(yè)主使用的角度，積極參與竣工驗收，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把好工程質(zhì)量關(guān)，以減少日后物業(yè)管理出現不必要的成本支出。
（三）有利于日后的物業(yè)管理和使用
物業(yè)管理早期介入，能使物業(yè)規劃、設計更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業(yè)建成交付使用后的管理要求，能使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結構、管線(xiàn)走向、配套設施、設備安裝等了如指掌，有利于以后的物業(yè)管理，同時(shí)也有利于物業(yè)使用人的使用。
（四）有利于前期物業(yè)管理的準備
早期介入有寬裕的時(shí)間，充分、穩妥地進(jìn)行前期物業(yè)管理的策劃、設計，確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費用，明確物業(yè)管理的收費標準；配置人員，招聘各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行培訓；組織力量制定針對本物業(yè)的管理制度。在業(yè)主入住前，在軟硬件方面作好充分準備，避免倉促上陣。
二、物業(yè)管理早期介入的重要意義
（一）出色的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價(jià)值，有利于物業(yè)的銷(xiāo)售。
我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以抓建設為主的生產(chǎn)導向階段，到抓促銷(xiāo)為主的銷(xiāo)售導向階段，逐步發(fā)展到綜合開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)導向階段。開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始根據市場(chǎng)需要確定開(kāi)發(fā)戰略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在物業(yè)管理公司搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶(hù)需求變化和物業(yè)使用管理的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢早期介入開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質(zhì)量良好，使得開(kāi)發(fā)出的物業(yè)能夠貼近住戶(hù)需求，成為市場(chǎng)上受消費者歡迎的物業(yè)。在物業(yè)銷(xiāo)售前，物業(yè)管理企業(yè)可以配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行周密策劃，制定出具有人性化的符合業(yè)主和使用需要的物業(yè)開(kāi)發(fā)方案，站在潛在購房者的角度，制定出新穎、實(shí)用、合理的物業(yè)管理方案，以高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理，做為房屋銷(xiāo)售新的賣(mài)點(diǎn)，吸引更多的潛在業(yè)主。物業(yè)管理早期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價(jià)值。如果能讓具有優(yōu)良業(yè)績(jì)的物業(yè)管理公司早期介入，將會(huì )極大地促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售?？梢?jiàn)，物業(yè)管理早期介入對開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)物業(yè)的完善和促銷(xiāo)起著(zhù)很大作用。
（二）體現了物業(yè)管理“全過(guò)程”管理理念，提升了物業(yè)管理品質(zhì)。
傳統的物業(yè)管理定義是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的立足點(diǎn)是充分發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的積極作用，物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)的使用管理角度為物業(yè)的完善和保證使用功能的發(fā)揮提供科學(xué)的建議和有效的方法。通過(guò)早期介入，真正體現了物業(yè)管理“全過(guò)程”管理的理念，使物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量得到進(jìn)一步的提高，也使物業(yè)管理“以人為本、業(yè)主第一”的宗旨得到了進(jìn)一步的貫徹，最終使業(yè)主受益，物業(yè)管理更加順暢。
（三）能夠體現物管企業(yè)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，有利于物管工作的順利開(kāi)展。
物業(yè)管理通過(guò)早期介入，在與開(kāi)發(fā)商、監理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規劃、設計、監理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問(wèn)題和矛盾。同時(shí)，通過(guò)在早期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時(shí)率。另一方面，由于通過(guò)早期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設備設施使用、資料收集等接管驗收的各類(lèi)重要工作。業(yè)主入住時(shí)，就可以全心全意地投入接待工作，樹(shù)立企業(yè)的良好形象。如果接管與入住同步進(jìn)行，物管公司即使很努力，往往也會(huì )被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，容易忙中出錯，其后還會(huì )出現一段時(shí)間的磨合期，影響了物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和專(zhuān)業(yè)形象。因此，物業(yè)管理早期介入是非常必要的。
（四）為前期的物業(yè)管理打下良好基礎。
物管企業(yè)通過(guò)早期介入對物業(yè)的土建結構、管線(xiàn)走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在今后的管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時(shí)間，對驗收中發(fā)現的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調。而沒(méi)有前期介入，接管驗收中一旦出現圖紙資料不全的問(wèn)題和硬件方面嚴重缺陷往往難以及時(shí)解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng )優(yōu)達標工作帶來(lái)嚴重影響。另一方面，在早期介入中，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門(mén)間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于前期管理工作的進(jìn)行。同時(shí)，物管企業(yè)通過(guò)早期介入可以提出許多設計和施工方面存在的問(wèn)題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。
三、 物業(yè)管理早期介入的實(shí)踐體會(huì )
物業(yè)管理早期介入大致分為四個(gè)階段，即項目策劃階段，規劃設計階段，施工、安裝階段，竣工驗收階段。本人認為施工、安裝階段的介入的重要性、實(shí)用性和可操作性最強。
在長(cháng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中感觸最深的是，一些物業(yè)的先天缺陷給物業(yè)公司帶來(lái)許多棘手的難題最令人頭疼，耗費了物業(yè)管理企業(yè)大量的人力、物力、財力和精力。例如房屋建筑的內在質(zhì)量問(wèn)題、設施管線(xiàn)中的隱患、設備安裝的缺陷及對工程特別是隱藏工程的不了解、對復雜設備的不了解等，這些問(wèn)題往往在竣工驗收容易疏忽遺留下問(wèn)題，造成日后物業(yè)管理的力不從心，困難重重。要改變這種長(cháng)期以來(lái)難以克服的頑癥，使之盡可能地限制在最小范圍內，物業(yè)管理企業(yè)在施工、安裝階段介入就顯得特別重要，并具有很高的實(shí)用價(jià)值和突出作用。
（一）熟悉工程質(zhì)量，協(xié)助監理把好工程質(zhì)量
在物業(yè)開(kāi)發(fā)的施工階段，物業(yè)管理企業(yè)應選派具有較強業(yè)務(wù)技術(shù)能力的工程技術(shù)人員介入其中，著(zhù)重對房屋的結構情況，上、下水及管線(xiàn)預埋及管線(xiàn)路徑、排水管的檢查口、清掃口位置及給、排水的各種閥門(mén)位置進(jìn)行了解，協(xié)助監理監督施工隊做好土建及管線(xiàn)預埋的工程質(zhì)量，同時(shí)監督、提醒施工方嚴禁將施工垃圾遺留在排水管中；特別留意屋面的防水和地下室的防滲及衛生間、廚房防水的工藝處理等，從而杜絕日后業(yè)主使用時(shí)發(fā)生屋面滲漏和下水堵塞等較難處理的問(wèn)題。例如：我公司在物業(yè)管理的維修過(guò)程中經(jīng)常遇到新建樓盤(pán)的排水管道內留有渣土、水泥塊等雜質(zhì)，短期不易察覺(jué)，時(shí)間一長(cháng)由于頭發(fā)、雜物的纏繞造成堵塞，而且建筑垃圾較硬，管道疏通機不易疏通，再加上下水管一般在業(yè)主裝修時(shí)都封在吊頂內，處理起來(lái)非常麻煩；另外有的辦公樓上下層結構和使用功能不同造成下水管橫向排布過(guò)長(cháng)，由于吊頂高度限制，管道的水平落差較小，長(cháng)期使用很容易堆積雜物造成堵塞，如果再缺少必要清掃口，維修和疏通起來(lái)就更加困難；有的吊頂沒(méi)有預留檢修口或者檢修口太??；有的閥門(mén)前沒(méi)有安裝便于拆卸的活節等等諸如此類(lèi)的問(wèn)題還有很多。由于長(cháng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了許多相關(guān)的經(jīng)驗，我們在介入城南的某處綜合辦公樓遇到了類(lèi)似的問(wèn)題，通過(guò)與建設方、監理方加強聯(lián)系，積極參加他們的工程例會(huì )，提出相關(guān)的建議，同時(shí)監督施工方將排水管的地漏口用塑料布進(jìn)行封扎；對于較長(cháng)的橫向排水管適當加粗管徑并增加清掃口和傾斜落差。由于在介入施工過(guò)程工作細致，該樓盤(pán)至今從未發(fā)生過(guò)下水管堵塞等現象。
（二）跟蹤設備的安裝，參與設備調試
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，樓宇內的各種設備越來(lái)越完備，技術(shù)含量也越來(lái)越高，其發(fā)展趨勢趨向智能化、信息化；電氣控制由原來(lái)的各種繼電器、接觸器的強電控制方式，向數字化、模塊化的弱電控制強電方式發(fā)展。樓宇內（特別是高層樓宇）的各種給、排水設備，消防報警和滅火設備、監控設備、供配電設備、應急照明設備、中央空調和電梯等技術(shù)不斷升級，科技含量越來(lái)越高，這就對設備的使用和維護提出了更高的要求。在設備安裝時(shí)，物業(yè)公司的設備維修人員應積極參加安裝和調試，這樣不僅可以保證設備的安裝質(zhì)量，同時(shí)也可以迅速地對設備情況全面了解，掌握設備的各種性能、維護、調試要領(lǐng)和使用方法，對設備上有不清楚、不了解的地方，設備安裝單位的技術(shù)人員是最好的老師，所以參與設備的安裝與調試也是對維修人員最好的培訓。
（三）可以與施工單位和市政等部門(mén)建立良好的關(guān)系，有利于物業(yè)公司今后的管理
開(kāi)發(fā)商在與施工單位簽訂合同時(shí)，往往約定了工程完工后的質(zhì)保期，介入施工和安裝過(guò)程，可以通過(guò)與施工和安裝單位經(jīng)常接觸，相互溝通，建立良好的關(guān)系，便于日后在物業(yè)管理遇到房屋設備問(wèn)題時(shí)，聯(lián)系暢通，使問(wèn)題及時(shí)解決。同時(shí)在施工期間經(jīng)常與水、電、氣等市政部門(mén)接觸，加強相互聯(lián)系，有利于物業(yè)管理遇到相關(guān)問(wèn)題時(shí)的及時(shí)處理。例如：我們在介入聯(lián)通某大廈時(shí)，由于在施工期間天天與建設單位、監理單位、施工單位在一起聯(lián)合辦公，參與它們的工程例會(huì )和施工秩序及場(chǎng)地安全的管理。通過(guò)長(cháng)期接觸，增進(jìn)了相互理解，建立了良好的工作關(guān)系。大廈從土建施工、各種設備安裝到裝修和院內綠化等先后關(guān)系到幾十家施工單位。我們將每家單位的負責項目、負責人、聯(lián)系方式、項目的質(zhì)保期限進(jìn)行疏理編制成表格，加強與他們的溝通和聯(lián)系，在大廈投入運行后對大廈工程設備中出現的問(wèn)題，通過(guò)我們的聯(lián)系及時(shí)得到解決，減輕了建設單位的負擔，提高了維修的及時(shí)率和設備的完好率，同時(shí)降低了管理維護成本。
（四）知根知底，唯我獨有，為爭取前期物業(yè)管理創(chuàng )造條件。
由于施工安裝階段的介入，物業(yè)管理企業(yè)對開(kāi)發(fā)的物業(yè)從房屋結構、到管線(xiàn)、閥門(mén)、隱蔽工程、設備情況等了如指掌；與施工安裝單位、市政公用單位建立了良好的關(guān)系，這種得天獨厚的條件是其他物業(yè)公司不具備的。這就為爭取到前期物業(yè)管理創(chuàng )造了有利的條件。只有爭取到前期物業(yè)管理，在這個(gè)平臺上展現自己的管理能力和管理水平，得到了業(yè)主的認知，才能為以后真正地扎穩腳跟打下堅實(shí)基礎。
綜上所述，物業(yè)管理早期介入是本著(zhù)物業(yè)“全過(guò)程”管理的理念而產(chǎn)生的。在物業(yè)的開(kāi)發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結合長(cháng)期物業(yè)管理經(jīng)驗的積累，總結出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現的各種問(wèn)題，從配套設施、水、電、氣、安全系統、通信網(wǎng)絡(luò )、垃圾處理、消防、車(chē)輛停放、建材選用和物業(yè)用房等方面提出專(zhuān)業(yè)性、建設性的意見(jiàn)、咨詢(xún)報告，或者直接參與相關(guān)討論、評審和施工的現場(chǎng)監理，通過(guò)早期介入這種建管結合的服務(wù)，可以有效的避免了因規劃設計缺陷和施工質(zhì)量問(wèn)題，給今后的物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來(lái)不必要的麻煩，使物業(yè)開(kāi)發(fā)有一個(gè)良好的開(kāi)端，也為進(jìn)一步爭取到前期的物業(yè)管理創(chuàng )造有利條件，為日后的物業(yè)管理打好基礎，同時(shí)也使物業(yè)所有人、使用人的權益得到保障。因此物業(yè)管理早期介入具有非常重要的意義和作用。