【主要案情】2011年12月28日，某物業(yè)公司與涉案小區業(yè)委會(huì )簽訂《小區物業(yè)服務(wù)合同》，并在合同簽訂后依約為涉案小區提供物業(yè)管理服務(wù)。黃某作為小區業(yè)主，在獲得物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，以該公司提供物業(yè)服務(wù)不到位，及對業(yè)主委員會(huì )成立的合法性及業(yè)主委員會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序存在質(zhì)疑為由，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。
法院經(jīng)審理認為，黃某對其抗辯意見(jiàn)未能提供證據予以證明，應承擔舉證不能的不利后果。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的代表機構，其簽訂的《小區物業(yè)服務(wù)合同》是代表業(yè)主大會(huì )所簽訂的，該合同對涉案小區全體業(yè)主具有約束力，黃某作為業(yè)主，在獲得物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，按照等價(jià)有償的原則，應向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費用及逾期付費的違約金。
【點(diǎn)評】在物業(yè)糾紛審判實(shí)踐中，業(yè)主多以物業(yè)公司服務(wù)不到位、物業(yè)公司選聘程序不合法、業(yè)主并非合同當事人等為由進(jìn)行抗辯，但業(yè)主往往難以對自己的抗辯意見(jiàn)提供證據證明，或因沒(méi)有法律依據而難以勝訴。根據我國《合同法》的相關(guān)規定，如果物業(yè)公司基本履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，只是存在部分的瑕疵，并不構成根本違約。此時(shí)，物業(yè)公司已履行了合同的主要義務(wù)，業(yè)主應當承擔支付物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)，但依法享有要求物業(yè)公司繼續履行和采取補救措施的權利。我國物業(yè)管理相關(guān)司法解釋規定，建設單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由，或僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由提出抗辯的，法院不予支持。業(yè)主對于物業(yè)公司選聘程序或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在質(zhì)疑，可向住建部門(mén)、街道辦、社區等機構反映、表達意見(jiàn)，妥善處理糾紛，并不能據此拒交物業(yè)費，否則，在沒(méi)有充足證據證明物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題的情況下，應按約定付費，并承擔違約責任。