【主要案情】涉案小區原由舊物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)，合同期限至2013年6月30日止。2013年3月23日，業(yè)主委員會(huì )通知舊物業(yè)公司合同到期后不再續約，同年6月，業(yè)主委員會(huì )重新招聘新物業(yè)公司，并成立7人評審小組投票決定物業(yè)公司的選聘事項。涉案物業(yè)公司成功中標并與業(yè)主委員會(huì )簽訂了新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日。涉案物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)時(shí)遭到舊物業(yè)公司和部分業(yè)主的阻撓，交接未能完成。
法院經(jīng)審理認為，業(yè)主委員會(huì )在未經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論同意的情況下，先自行決定合同期滿(mǎn)后不續約并通知舊物業(yè)公司，違反了法律法規規定的民主議定程序。另外，業(yè)主委員會(huì )招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評審小組的組成與決定也未能征詢(xún)業(yè)主大會(huì )的意見(jiàn)。因此，涉案小區業(yè)主委員會(huì )在續聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題上違反法律強制性規定，新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效。
【點(diǎn)評】根據《物業(yè)管理條例》有關(guān)規定，業(yè)主大會(huì )選聘、解聘、決定是否續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，亦即“雙過(guò)半”同意。
本案中，在業(yè)主委員會(huì )與舊物業(yè)公司簽訂的舊的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合同期限到期前的2013年3月23日，業(yè)主委員會(huì )在未經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議討論，獲得“雙過(guò)半”同意的情況下，先自行決定合同期滿(mǎn)后不續約并通知舊物業(yè)公司，該決定違反了法律法規的強制性規定。另外，在選聘物業(yè)公司其他程序中，業(yè)主委員會(huì )也未能征詢(xún)業(yè)主大會(huì )的意見(jiàn)。因此，一審、二審法院均認定涉案小區業(yè)主委員會(huì )在續聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問(wèn)題上違反法律強制性規定，新物業(yè)公司與涉案小區業(yè)主委員會(huì )簽訂的新的《物業(yè)管理服務(wù)合同》無(wú)效，判決駁回新物業(yè)公司要求履行合同的訴訟請求。