【主要案情】鄧某作為業(yè)主與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定涉案房屋物業(yè)管理具體事項，包括業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將物業(yè)管理規約內容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓合同或者出租合同向物業(yè)公司備案，并按物業(yè)公司規定辦理相關(guān)變更手續等事項。鄧某于2013年6月7日向王某轉讓涉案房屋，并將房屋過(guò)戶(hù)到王某名下。雙方簽訂了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，約定鄧某負責物業(yè)管理費到2013年6月止。物業(yè)公司認為鄧某、王某沒(méi)有付清2014年11月20日至2016年4月30日的物業(yè)管理費，遂起訴至法院要求鄧某向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費以及相應的違約金，王某對鄧某的債務(wù)承擔連帶清償責任。
法院經(jīng)審理認為，涉案《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》具有法律效力。王某是涉案房屋的新業(yè)主及實(shí)際使用人，王某應承擔向物業(yè)公司支付2014年11月20日至2016年4月30日物業(yè)管理費的責任。鄧某雖稱(chēng)其已于2013年6月7日將涉案房產(chǎn)轉讓給王某，并辦理了過(guò)戶(hù)手續，故此后的物業(yè)管理費不應由其負擔。但鄧某并未能提供證據證明其已經(jīng)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定將物業(yè)轉讓合同交予物業(yè)公司備案以證實(shí)房產(chǎn)轉讓的事實(shí)，更未在合理期間內帶同王某至物業(yè)公司辦理相關(guān)變更手續，因此鄧某與物業(yè)公司約定涉案合同解除的條件并未成就。鄧某于2016年7月20日第一次庭審時(shí)才將涉案房屋轉讓的相關(guān)資料交予物業(yè)公司，根據《中華人民共和國合同法》第九十三條及第九十四條的規定，雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》于2016年7月20日才解除。因此，鄧某對王某欠付的物業(yè)管理費承擔連帶清償責任。.
【點(diǎn)評】根據物業(yè)公司與鄧某簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，雙方對業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的條件有詳細的約定。本案中，鄧某雖于2013年6月7日將涉案房產(chǎn)轉讓給王某，但其并未能提供證據證明其已經(jīng)履行合同約定的產(chǎn)權變動(dòng)告知義務(wù)，因此雙方約定的合同解除條件并未成就。鄧某于2016年7月20日才將房產(chǎn)轉讓的相關(guān)資料交予物業(yè)公司，因此《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》于2016年7月20日才得以解除。而王某為涉案房屋的新業(yè)主和實(shí)際使用人，應承擔向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費的義務(wù)，鄧某對王某欠付的物業(yè)管理費承擔連帶清償責任。
而且《廣東省物業(yè)管理條例》第五十七條規定：“業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約內容、物業(yè)服務(wù)費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！币虼?，在日常生活中，即使物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有相關(guān)物業(yè)轉讓或者出租后相關(guān)物權變動(dòng)告知的約定，根據前述條例，業(yè)主在轉讓或者出租物業(yè)后，也應向為業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物權變動(dòng)情況告知的義務(wù)。