【主要案情】2011年2月28日，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商簽訂一份《商住小區前期物業(yè)管理合同》，約定物業(yè)公司是涉案小區的前期物業(yè)管理機構，為業(yè)主和住戶(hù)提供服務(wù)和管理。2015年5月24日涉案小區成立業(yè)主大會(huì )并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。2015年8月3日，涉案小區以該物業(yè)公司謀取私利嚴重損害全體業(yè)主合法權益為由，就解聘該公司進(jìn)行業(yè)主表決，已表決業(yè)主共157戶(hù)，所占的專(zhuān)有部分面積為33059.49 ，符合法定人數的業(yè)主同意解聘涉案前期物業(yè)公司。2015年8月10日，業(yè)主委員會(huì )向物業(yè)公司出具《解聘通知書(shū)》，要求其于2015年8月13日終止物業(yè)服務(wù)并撤場(chǎng)。但是該物業(yè)公司以該業(yè)主委員會(huì )成立程序不合法、無(wú)權代表小區業(yè)主解除前期物業(yè)管理合同且物業(yè)公司不存在違約行為為由拒絕退出涉案小區的物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì )遂向法院起訴，要求法院判令解除雙方的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，前期物業(yè)公司退出小區物業(yè)服務(wù)區域，移交物業(yè)用房以及相關(guān)設施設備以及物業(yè)服務(wù)材料。在訴訟過(guò)程中，該前期物業(yè)公司退出涉案小區的物業(yè)管理，并移交了部分物業(yè)管理相關(guān)材料。
法院經(jīng)審理認為，當地的住房和城鄉建設局已對選舉產(chǎn)生的涉案業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行備案，是對其合法性進(jìn)行確認。涉案小區總建筑面積為58158 ，住宅單位為262戶(hù)，而參與表決的業(yè)主共157戶(hù)，所占的專(zhuān)有部分面積為33059.49 ，符合《中華人民共和國物權法》第七十六條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于 “兩個(gè)過(guò)半數” 的規定，因此，該小區業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定有權解除與涉案前期物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。但是由于該小區的業(yè)主委員會(huì )未能提供證據證明該前期物業(yè)公司持有的具體物業(yè)管理資料明細，因此對其返還余下物業(yè)管理有關(guān)資料的主張因證據不足不予支持。法院最終判令解除前期物業(yè)公司對涉案小區的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，但駁回業(yè)主委員會(huì )要求移交其余物業(yè)服務(wù)材料的訴訟請求。
【點(diǎn)評】依照《中華人民共和國物權法》第七十六條關(guān)于“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意”的規定以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條關(guān)于“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱(chēng)的專(zhuān)有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體”的規定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，涉案小區表決解聘前期物業(yè)公司的程序合法，而涉案小區業(yè)主委員會(huì )經(jīng)選舉產(chǎn)生并已經(jīng)當地的住房和城鄉建設局備案確認，該業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )表決的結果有權解聘涉案前期物業(yè)公司。
依照《物業(yè)管理條例》第二十九條：“在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )?！薄稄V東省物業(yè)管理條例》第四十二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備買(mǎi)賣(mài)合同復印件及安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理區域內各類(lèi)建筑物、場(chǎng)地、設施設備的清單；（五）物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單;（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì )?！薄稄V東省物業(yè)管理條例》第五十一條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應當向業(yè)主委員會(huì )移交其合法占有的下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：（一）第四十二條規定的資料；（二）物業(yè)服務(wù)用房；（三）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；（四）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設施設備；（五）其他應當移交的財物、資料”的規定，涉案前期物業(yè)公司確實(shí)應該移交其合法占有的資料給業(yè)主委員會(huì )。但是涉案前期物業(yè)公司對持有業(yè)主委員會(huì )所主張的物業(yè)管理資料予以否定，而業(yè)主委員會(huì )作為主張方未能提供前期物業(yè)公司持有相關(guān)物業(yè)管理資料的具體明細，雙方提交的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中也未能反映開(kāi)發(fā)商聘任前期物業(yè)公司時(shí)所移交的管理資料。因此本案因證據不足而駁回業(yè)主委員會(huì )要求前期物業(yè)公司返還物業(yè)管理資料的訴訟主張。