【主要案情】2009年5月21日，某物業(yè)的建設單位與舊物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。2014年5月，前述《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》到期后，該建設單位沒(méi)有再繼續選聘舊物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而是選聘涉案物業(yè)公司進(jìn)行管理，并出具《委托書(shū)》，內容有：“由于原物業(yè)公司與我司的合約期限于2014年5月31日到期，我司現正委派你司接管物管一職，全權負責處理包括停車(chē)管理、水電費代收代繳等所有物業(yè)管理日常事務(wù)?！?014年10月27日，涉案物業(yè)公司與舊物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理交接協(xié)議書(shū)》，約定：“（1）物業(yè)管理于2014年10月31日前移交，屆時(shí)舊物業(yè)公司退出，由涉案物業(yè)公司接管；（2）2014年11月1日前的物業(yè)管理費、水電費及其他相關(guān)費用由舊物業(yè)公司收取，之后的由涉案物業(yè)公司收取……”新、舊物業(yè)公司還對物業(yè)的交接其他事宜進(jìn)行了約定。涉案物業(yè)現尚未成立業(yè)主委員會(huì )，涉案物業(yè)公司也未與業(yè)主簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。朱某是涉案物業(yè)某號房屋的所有權人，其認為涉案物業(yè)公司并沒(méi)有與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此無(wú)權向其收取物業(yè)管理費，便自2014年11月開(kāi)始沒(méi)有繳納物業(yè)管理費。涉案物業(yè)公司遂訴至法院要求朱某支付欠繳的物業(yè)管理費。
法院經(jīng)審理認為，建設單位與涉案物業(yè)公司雖然沒(méi)有簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)委托合同，但從物業(yè)公司提交的《委托書(shū)》、《物業(yè)管理交接協(xié)議書(shū)》、水電費發(fā)票、抄表記錄等證據顯示，建設單位事實(shí)上已委托涉案物業(yè)公司對涉案物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，而經(jīng)法院現場(chǎng)勘查，物業(yè)公司確實(shí)為涉案物業(yè)提供公共設施設備維護、保安、衛生清潔、監控、車(chē)輛秩序管理等物業(yè)管理服務(wù)，可見(jiàn)物業(yè)公司已進(jìn)場(chǎng)對涉案物業(yè)進(jìn)行了實(shí)際管理。因此，建設單位與涉案物業(yè)公司已經(jīng)形成了物業(yè)委托管理合同關(guān)系，而涉案物業(yè)業(yè)主委員會(huì )尚未成立，故該合同屬于前期物業(yè)服務(wù)合同，即使物業(yè)公司沒(méi)有與各業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，根據《物業(yè)管理條例》第二十一條及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規定，上述《委托書(shū)》對涉案物業(yè)的業(yè)主具有約束力，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供方，在提供了相應的物業(yè)服務(wù)后有權向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，朱某應當承擔支付物業(yè)服務(wù)費的責任。
【點(diǎn)評】有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，因此不管是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對其無(wú)約束力為由拒交物業(yè)管理費。對此，法律有明確的規定，根據《物業(yè)管理條例》第二十一條“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同”及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條“建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”。所以業(yè)主以自身非物業(yè)服務(wù)合同當事人作為抗辯不能得到法院支持。