【主要案情】2003年2月13日，某物業(yè)公司與建設單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定：建設單位委托物業(yè)公司對涉案物業(yè)進(jìn)行管理。簽訂上述《物業(yè)管理委托合同》后，物業(yè)公司進(jìn)駐涉案小區，為涉案小區業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。涉案某房屋位于涉案小區中，屬于張某所有，于2003年購買(mǎi)使用。涉案小區至今未成立業(yè)主委員會(huì )。2017年1月17日，江門(mén)市蓬江區發(fā)展改革和統計局出具《備案回執》及《物業(yè)服務(wù)收費備案表》，對物業(yè)公司管理小區服務(wù)收費進(jìn)行備案，執行時(shí)間2015年6月。2007年1月10日，張某因家中失竊向江門(mén)市公安局江華派出所報警，公安機關(guān)出具《報警回執》給張某，該宗盜竊案件至庭審辯論終結之日止尚未偵破。張某因家中財物被盜及對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意，與物業(yè)公司發(fā)生爭議，未繳納2014年1月至2016年12月的物業(yè)管理費。物業(yè)公司遂訴至法院追繳物業(yè)管理費。
法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司與建設單位簽訂的《物業(yè)管理委托合同》屬于前期物業(yè)管理合同，該合同是物業(yè)公司管理涉案小區的合法依據。物業(yè)公司進(jìn)駐涉案小區提供物業(yè)管理服務(wù)，張某作為小區業(yè)主接受物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，應當支付對等的物業(yè)管理費。對張某關(guān)于物業(yè)公司沒(méi)有提供合格的物業(yè)管理服務(wù)以致其家中被盜，不需支付物業(yè)管理費的主張，因物業(yè)公司承擔的物業(yè)服務(wù)義務(wù)包括小區安保、小區衛生清潔、小區設備維修等等，是一對多提供服務(wù)的性質(zhì)，更著(zhù)重保障小區業(yè)主共益性權利，其對單個(gè)業(yè)主房屋內財物的安全保障有一定的義務(wù)，但該義務(wù)不能與保管合同中保障物品安全義務(wù)對等，即在本案中張某的被盜不能直接構成在物業(yè)管理服務(wù)合同法律關(guān)系中拒付物業(yè)管理費的理由，尚需提供充分證據證明物業(yè)公司存在履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)不合格行為，但張某僅對被盜一事提供了《報警回執》予以證明，并未提供任何證據證明物業(yè)公司在此事件發(fā)生中有履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)不合格的行為，張某依法應承擔舉證不能的法律后果。因此法院認定張某應向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理費。
【點(diǎn)評】業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區內出現安全問(wèn)題的協(xié)助的義務(wù)。若業(yè)主有充分證據證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定安保義務(wù)，那么當物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費請求權時(shí)，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于以違約行為為由進(jìn)行抗辯。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區內一切損害的發(fā)生，因此不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危險承擔過(guò)重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內的注意義務(wù)、采取的合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三方侵害所遭受的損失免責。換言之，業(yè)主要對抗物業(yè)公司行使物業(yè)費請求權時(shí)，應提供充分的證據證明物業(yè)公司在事件中存在違法或者根本性違約行為，否則業(yè)主拒交物業(yè)管理費的抗辯將無(wú)法獲得法院支持。