2014年某小區新房交付后，某業(yè)主已經(jīng)對該房屋進(jìn)行了裝修，準備在春節之前入住，后該業(yè)主發(fā)現房屋吊頂出現水痕漸漸發(fā)展成滴漏，造成其石膏吊頂損壞等財產(chǎn)損失，且無(wú)法按期入住。
該小區物業(yè)公司接到業(yè)主報事后第一時(shí)間進(jìn)行了現場(chǎng)查勘，并且確定水源系上層業(yè)主衛生間防水層沒(méi)有做好，積水蔓延所造成，之后上層業(yè)主自行對房屋滲漏水部位進(jìn)行了防水修復，再沒(méi)有發(fā)生滲漏問(wèn)題。
物業(yè)公司隨后安排當事雙方業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，上層業(yè)主認為自己裝修方案是由物業(yè)公司核準，并且裝修結束后也由物業(yè)公司進(jìn)行驗收合格才使用的，現在出現問(wèn)題應當由物業(yè)公司承擔賠償責任，并且認為該房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也應當一并承擔責任；下層業(yè)主認為由于物業(yè)公司監管不到位，所以造成其房屋受損，物業(yè)公司不但應與上層業(yè)主承擔連帶賠償責任，并且應當免除其房屋受損致使其不能正常使用期間的物業(yè)費，至此由物業(yè)公司組織的雙方調解未果。
下層業(yè)主由于滲水問(wèn)題造成了房屋受損至今已有3年余，雖經(jīng)物業(yè)公司多次協(xié)調，都因為雙方之間的分歧較大無(wú)法達成一致，為此該戶(hù)業(yè)主從2014年6月開(kāi)始就拒交物業(yè)費至今。
在物業(yè)公司多次催討無(wú)果后于2017年8月份起訴至某區人民法院，要求：
1、要求法院判決被告立即支付所拖欠的物業(yè)費本金24548元；
2、要求法院判決被告支付自2014年6月11日至2017年8月31日所拖欠物業(yè)費的違約金8513元；
3、訴訟費由被告承擔。
被告（下層業(yè)主）在接到法院訴訟材料后分別向法庭提交了本訴《答辯意見(jiàn)》與《反訴狀》具體內容如下：
一、本訴答辯意見(jiàn)：
1、2014年5月發(fā)生的房屋漏水事件，造成其財產(chǎn)損失達50000元并且影響其居住環(huán)境，認為物業(yè)公司在裝修監管上存在履職不當，對上層業(yè)主裝修時(shí)衛生間防水施工沒(méi)有監管到位；
2、請求法庭查清事實(shí)后，對物業(yè)公司主張的物業(yè)費按照50%計算，由被告向其支付；
3、由于被告不交物業(yè)費存在正當理由，且系物業(yè)公司推脫自身應負的職責所造成，故被告不存在違約行為，不應當按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定支付相應的違約金；
二、提出反訴，反訴請求：
1、要求被反訴人物業(yè)公司賠償其房屋翻修造成的損失51264元；
2、要求被反訴人支付反訴人精神損害賠償金10000元；
3、要求被反訴人承擔本案的反訴費用。
某區人民法院經(jīng)過(guò)審理歸納了本案的爭議焦點(diǎn)為：
1、原告物業(yè)公司（反訴被告）對上層業(yè)主房屋發(fā)生的滲水問(wèn)題是否存在賠償責任；
2、被告（反訴原告）在房屋受損期間無(wú)法使用，所造成的財產(chǎn)損失，包括精神損害賠償、物業(yè)費損失是否應當由物業(yè)公司承擔，庭審雙方當事人圍繞該爭議焦點(diǎn)進(jìn)行了舉證質(zhì)證、法庭辯論，因雙方分歧較大，無(wú)法達成調解。
法院認為：
1、上層業(yè)主所有的房屋發(fā)生滲漏水問(wèn)題，不論原因系房屋質(zhì)量問(wèn)題還是其他人為原因，并非屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，物業(yè)公司（反訴被告）雖然在上層業(yè)主裝修時(shí)進(jìn)行了必要的監督管理，但不能由此認為其對該房屋所涉及的防水問(wèn)題負有擔保責任；
2、該院認為，在被告（反訴原告）發(fā)現上層房屋有漏水現象并告知物業(yè)公司后，原告物業(yè)公司（反訴被告）即第一時(shí)間進(jìn)行了現場(chǎng)勘查并做了涉事雙方的調解工作，由此可以認定原告物業(yè)公司（反訴被告）已經(jīng)盡到了作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應盡的社會(huì )調解的職責；
3、該院認為被告（反訴原告）稱(chēng)因上層房屋發(fā)生漏水造成其財產(chǎn)損失及精神損害，雖情況屬實(shí)，但與本訴中原告因物業(yè)服務(wù)合同糾紛起訴被告（反訴原告）并非同一法律關(guān)系，被告（反訴原告）應當另行以相鄰權損免賠償糾紛向實(shí)際侵權人主張相應的民事權利。
4、該院認為本案中由于原告物業(yè)公司（反訴被告）在被告（反訴原告）房屋發(fā)生漏水事件中并沒(méi)有過(guò)錯，由此要求對此期間的物業(yè)費進(jìn)行5折實(shí)際交納缺乏事實(shí)依據與法律支持，但被告（反訴原告）可另行以相鄰權損免糾紛為由起訴上層侵權業(yè)主，并在該訴訟中以上層業(yè)主侵權所造成的實(shí)際損失，包括被侵權期間內發(fā)生的物業(yè)費損失一并提出相應的請求，故對被告（反訴原告）提出的此項答辯意見(jiàn)不予采納。
綜上，一審法院認為原告物業(yè)公司（反訴被告）依據物業(yè)服務(wù)合同的約定向被告（反訴原告）主張2014年6月1日至2017年8月31日的物業(yè)服務(wù)費24548元，符合法律規定應予以支持；又鑒于被告（反訴原告）在發(fā)生房屋漏水事件后沒(méi)有以合法方式主張自身權利且以拒交物業(yè)費的方式拒不履行業(yè)主的合同義務(wù)，其拒付物業(yè)費長(cháng)達數年時(shí)間，確實(shí)對原告物業(yè)公司（反訴被告）的合法權益造成了一定程度的損害，原告物業(yè)公司（反訴被告）以物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金條款向被告（反訴原告）主張違約金，符合法律規定及雙方的合同約定，本院予以支持。
（注：前期物業(yè)服務(wù)合同約定：欠繳物業(yè)費的，業(yè)主應當自欠款至日起至實(shí)際交納之日止每日支付0.05%的違約金）遂作出如下判決：
1、被告（反訴原告）在本判決生效之日起10內，按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準支付原告（反訴被告）2015年6月1日至2017年8月31日的物業(yè)服務(wù)費24548元；
2、判令被告（反訴原告）支付原告（反訴被告）違約金8513元；
3、駁回被告（反訴原告）的全部反訴請求；
4、被告（反訴原告）承擔本案包括反訴部分的訴訟費。
一審判決后，被告（反訴原告）不服上訴至中級人民法院，該院經(jīng)過(guò)開(kāi)庭審理又因調解不成，二審判決駁回上訴、維持原判！
對于業(yè)主之間發(fā)生的相鄰權損免糾紛而引發(fā)的問(wèn)題，律師建議物業(yè)公司應當做到以下幾點(diǎn)：
1、接到電話(huà)或當面報事（報修）應當做相應的書(shū)面記錄；
2、應當馬上安排工程人員聯(lián)系報事業(yè)主到現場(chǎng)進(jìn)行現場(chǎng)查勘，需做好書(shū)面的記錄，并對現場(chǎng)狀況進(jìn)行拍照或者錄像，最后要求業(yè)主在現場(chǎng)書(shū)面記錄上進(jìn)行簽字確認，以固定相關(guān)證據；
3、如確有必要的情況下組織雙方業(yè)主進(jìn)行調解的，應當在現場(chǎng)安裝一個(gè)可以錄音錄像的監控設備，將物業(yè)公司組織雙方調解的現場(chǎng)狀況進(jìn)行視頻音頻記錄，同時(shí)安排人員對現場(chǎng)調解情況制作現場(chǎng)筆錄，會(huì )議結束三方簽字。