物業(yè)管理不好、業(yè)主家中失竊、沒(méi)收房沒(méi)入住，就能拒交物業(yè)費？
近日，集美區的業(yè)主張先生因拒交物業(yè)費被判敗訴交錢(qián)。昨天，集美法院發(fā)布了這起典型案例，并總結了業(yè)主拒交物業(yè)費的五種情形和認識誤區。
導報記者從廈門(mén)法院了解到，在物業(yè)官司當中，大部分案件都是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費的。從法院受理的物業(yè)官司來(lái)看，業(yè)主拒交物業(yè)費具有普遍性，一些業(yè)主采取拒交物業(yè)費的方式，以表達對物業(yè)服務(wù)的不滿(mǎn)。
法官說(shuō)，不少業(yè)主對于物業(yè)管理認識存在誤區，未意識到雙方之間是平等的合同關(guān)系。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛，業(yè)主認為只要不交物業(yè)費就可以，結果被物業(yè)公司告上法庭后，往往以敗訴告終。
典型案例1
物業(yè)服務(wù)不好，就能拒絕交費？
被告張先生是集美一小區的業(yè)主，他認為，小區摩托車(chē)亂停放，物業(yè)缺乏管理，導致進(jìn)出困難，而且物業(yè)服務(wù)達不到收費標準，因此拒交2013年至2014年的物業(yè)費。
為此，小區物業(yè)公司于去年3月將張先生起訴至集美法院，要求張先生立即支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費1930元及水電費69元，合計為1999元，并按日千分之三的標準支付滯納金至實(shí)際還款之日止。
近日，集美法院經(jīng)審理認為，張先生認為物業(yè)公司工作不到位，但是，僅有張先生本人陳述，卻未提供證據予以證明。因此，法院對于張先生的主張不予采信。
另外，張先生還主張物業(yè)公司服務(wù)不到位應賠償其損失，但因為張先生的主張與物業(yè)費糾紛并非同一法律關(guān)系，所以法院告知張先生可依法另行向物業(yè)公司提起訴訟。
最終，集美法院一審判決要求張先生繳費，即支付物業(yè)公司水電費69元、物業(yè)服務(wù)費1930元及滯納金。
典型案例2
沒(méi)收房沒(méi)入住，不用交物業(yè)費？
沒(méi)有收房，沒(méi)有入住，就可以拒交物業(yè)費嗎？法官說(shuō)：不行！
此前，翔安區的一位業(yè)主為此被判敗訴，法官要求該業(yè)主支付拖欠的物業(yè)管理費。法官說(shuō)，一旦與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，身份就是業(yè)主，理應履行業(yè)主職責。
據該小區物業(yè)起訴稱(chēng)，這名業(yè)主已經(jīng)拖欠了5年的物業(yè)費。物業(yè)起訴說(shuō)，包括物業(yè)管理費、公共維修金和公攤水電費等費用在內，該業(yè)主至今未繳納，拖欠的各項費用累計4964.9元。根據小區的《業(yè)主臨時(shí)公約》規定，逾期需交納滯納金，每天按應繳費用的千分之三收取，所以，業(yè)主陳先生產(chǎn)生的滯納金已達10069元，合計15034元。
不過(guò)，面對起訴，業(yè)主陳先生答辯說(shuō)：“我至今沒(méi)有接收房屋，也沒(méi)有辦理入住，這幾年都沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)，所以不該交這個(gè)錢(qián)?！?/span>
翔安法院審理后認為，只要開(kāi)發(fā)商交了房，業(yè)主陳先生就應依法繳納物業(yè)費。不過(guò)，物業(yè)主張管理費存在兩年訴訟時(shí)效的問(wèn)題。因此，只能從物業(yè)提起訴訟開(kāi)始計算兩年的物業(yè)管理費用。
最終，法院判決要求，陳先生支付兩年的物業(yè)管理費用，共計2252.01元。此外，本案滯納金宜按銀行同期同類(lèi)貸款利率計算。
典型案例3
物業(yè)費漲價(jià)，業(yè)主拒絕交費
物業(yè)費突然漲價(jià)，業(yè)主能拒交嗎？此前，思明區法院曾針對這樣一起物業(yè)費糾紛作出判決。
林先生住在臥龍曉城，從2011年11月直到2013年9月30日，他就沒(méi)有交過(guò)物業(yè)費。物業(yè)公司為此將林先生告上法庭。
但林先生答辯說(shuō)，拒交事出有因，原來(lái)，小區的物業(yè)費突然漲價(jià)，從每平方米每月1元漲到了1.3元。
法官調查后發(fā)現，物業(yè)費的漲價(jià)經(jīng)過(guò)廈門(mén)市物價(jià)局核定，從2012年4月13日起，調整為每平方米每月1.3元。
因此，思明法院作出一審判決，要求林先生向該物業(yè)公司繳交所欠物業(yè)管理服務(wù)費和公共維修金，共計4316元。
法官說(shuō)，本案中的物業(yè)收費標準已在廈門(mén)市物價(jià)局備案，業(yè)主應當依約，按照調整的收費標準繳納物業(yè)管理服務(wù)費。
律師說(shuō)法
物業(yè)服務(wù)不好，業(yè)主如何維權？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主能否拒交物業(yè)費？根據許多法院判例，目前業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費很難得到法院的支持，因為物業(yè)和業(yè)主存在約定，業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，并按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用，但如果業(yè)主有證據證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主無(wú)需支付物業(yè)費的滯納金。
在物業(yè)管理存在瑕疵的情況下，應該由小區業(yè)主委員會(huì )進(jìn)行監督。出現服務(wù)質(zhì)量與收費價(jià)格不符的問(wèn)題，可通過(guò)業(yè)委會(huì )直接與物業(yè)管理公司交涉，還可以根據合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司。沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )的小區要盡快成立業(yè)主委員會(huì )，在業(yè)主委員會(huì )成立前，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不到位的地方，及時(shí)通過(guò)拍照、錄像等方式保留證據，聯(lián)合小區業(yè)主與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，乃至重新選聘物業(yè)公司。
現象調查
5種拒交5個(gè)誤區
昨日，集美法院法官還梳理總結了5種業(yè)主拒交物業(yè)費的常見(jiàn)情形，并分析了業(yè)主常見(jiàn)的認識誤區。
1.因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費
法官說(shuō)，物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨立的民事主體，房屋質(zhì)量問(wèn)題對應的是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而物業(yè)費對應業(yè)主和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，是兩個(gè)不同的合同關(guān)系，二者不能混淆。
物業(yè)公司依據物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應按照合同約定按時(shí)履行交納物業(yè)費的義務(wù)。而房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范疇，并非物業(yè)公司的責任范圍。業(yè)主對于房屋質(zhì)量問(wèn)題可依據商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，另行與開(kāi)發(fā)商協(xié)商或訴訟解決，但無(wú)權以此而拒交物業(yè)費。
2.對小區環(huán)境不滿(mǎn)拒交物業(yè)費
法官說(shuō)，業(yè)主對社區環(huán)境不滿(mǎn)意，如施工噪音擾民、道路堵塞、違章搭建等問(wèn)題，施工擾民、違章搭建等屬于相關(guān)行政管理部門(mén)職責范圍，物業(yè)公司作為企業(yè)不具有執法權，也超出物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)范圍。
物業(yè)公司及時(shí)向相關(guān)部門(mén)報告，即屬于履行了應盡的合同義務(wù)，業(yè)主以此拒絕交納物業(yè)費，自然無(wú)法得到支持。
3.人身、財產(chǎn)受損拒交物業(yè)費
法官說(shuō)，對于小區財物被盜、業(yè)主人身受到損害等情形，須根據具體情況進(jìn)行分析，如確因物業(yè)公司安保措施不到位，疏于管理，業(yè)主可通過(guò)協(xié)商、訴訟等方式要求物業(yè)公司賠償，但業(yè)主無(wú)權以失竊為由拒交物業(yè)費。
4.物業(yè)服務(wù)不好拒交物業(yè)費
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，如保潔、綠化等通常屬于一般違約，而非完全不履行，且業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的感知帶有一定的個(gè)人主觀(guān)因素，因此業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的個(gè)人判斷通常難以被法院采信，業(yè)主以此拒交物業(yè)費自然無(wú)法得到支持。
如果服務(wù)質(zhì)量與收費價(jià)格不符，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì )直接與物業(yè)管理公司交涉，也可以依法改聘其他物業(yè)管理公司來(lái)管理小區。
5.以法不責眾為由拒交物業(yè)費
法官說(shuō)，物業(yè)公司依據物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負有繳納物業(yè)費的義務(wù)，法律規定公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應當承擔民事責任。
部分業(yè)主因個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費而持觀(guān)望態(tài)度，不愿按時(shí)履行繳費義務(wù)，不僅不利于小區的管理和維護，由此引發(fā)訴訟還須承擔違約金并影響個(gè)人信用，最終損害自身利益。