近日,陽(yáng)江中院審結了一宗物業(yè)服務(wù)合同糾紛案,業(yè)主小汽車(chē)停放在小區車(chē)庫時(shí),遭遇暴雨浸泡致?lián)p,最終法院判決物業(yè)管理公司賠償部分損失給業(yè)主。
案情回放:天降暴雨 小車(chē)遭浸水致?lián)p
某物業(yè)公司是陽(yáng)江某樓盤(pán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),某房地產(chǎn)公司是該小區的開(kāi)發(fā)商,譚某是該小區業(yè)主。譚某妻子王某在某物業(yè)公司租用了一小車(chē)位。2017年7月3日晚上至4日凌晨,某樓盤(pán)小區所在區域下暴雨,整個(gè)小區內的車(chē)庫均被雨水浸泡。譚某的小車(chē)因被水浸泡而花費修復費用50710元。譚某認為某物業(yè)管理公司未盡合同義務(wù),而某房地產(chǎn)公司作為某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)建設小區停車(chē)場(chǎng)排水系統不符合規范,設計也存在不當之處,兩公司應賠償其全部損失。
據報紙某文章報道:該次暴雨預警信號在2小時(shí)內完成了暴雨預警信號“三級跳”。同日某報社關(guān)于該小區受災情況的一篇文章報道:“昨日下午,記者來(lái)到某物業(yè)公司和某房地產(chǎn)公司中某國際城三期出入口,看到負一樓停車(chē)場(chǎng)已經(jīng)被水浸泡,水位已接近一樓,部分車(chē)輛已被積水沒(méi)頂,業(yè)主進(jìn)出家門(mén)需要借助梯子,爬窗進(jìn)出。三期業(yè)主蔡先生告訴記者,昨日凌晨1時(shí)許,他在業(yè)主微信群看到停車(chē)場(chǎng)被水浸的消息后,立即跑下樓,此時(shí)停車(chē)場(chǎng)的積水已經(jīng)有20厘米深,便迅速將小車(chē)轉移到安全的地方?!髞?lái)積水不斷升高,最深的時(shí)候約有3米,整個(gè)負一樓被淹沒(méi)。不少業(yè)主沒(méi)來(lái)得及將車(chē)輛轉移,至今還泡在水里?!??!?/span>
陽(yáng)江市氣象公共服務(wù)中心出具的《氣象資料》載明:2017年7月3日08時(shí)-5日08時(shí)陽(yáng)江地區出現過(guò)大范圍強雷雨天氣,3日24小時(shí)的降雨量達到了大暴雨-特大暴雨的級別。某物業(yè)管理處從3日零時(shí)開(kāi)始安排工作人員,通過(guò)打電話(huà)、發(fā)信息、發(fā)微信和上門(mén)呼叫等方式,通知業(yè)主將車(chē)輛從地下停車(chē)場(chǎng)開(kāi)出,并釆取抽水等措施。
法院判決:暴雨致車(chē)庫受淹構成不可抗力
物業(yè)未盡責仍應承擔賠償責任一審判決認為,本案是物業(yè)服務(wù)合同糾紛。某物業(yè)公司是某樓盤(pán)小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè),譚某家庭租用了該小區的停車(chē)位,雙方形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。某物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè),對譚某停放在小區車(chē)庫的車(chē)輛負有管理責任。譚某的小車(chē)停放在某樓盤(pán)小區內地下車(chē)庫,遭受2017年7月3日到4日期間的強降雨受損。該次強降雨達到大暴雨-特大暴雨級別,且暴雨預警在2小時(shí)內完成了暴雨預警信號“三級跳”,故該次強降雨導致某小區地下車(chē)庫被淹沒(méi),已超出一般人的預見(jiàn)能力,某物業(yè)公司作為物業(yè)管理公司對此是不能預見(jiàn),不能避免和不能克服的,應認定該次強降雨屬于不可抗力。
某小區位于排洪渠附近,某物業(yè)公司亦清楚小區地下車(chē)庫的設計特點(diǎn);該次強降雨發(fā)展到特大暴雨前,某物業(yè)公司本應及早做好防御措施,但某物業(yè)公司直至事發(fā)當時(shí)才向某樓盤(pán)小區內業(yè)主發(fā)出緊急移車(chē)通知,故某物業(yè)公司并未盡到最大的審慎注意義務(wù)和盡最大努力減輕損害結果的發(fā)生。
根據《中華人民共和國合同法》第一百一十七條第一款“因不可抗力不能履行合同的,根據不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規定的除外?!敝幎?,某物業(yè)公司應對譚某的車(chē)輛受損承擔一定的賠償責任??紤]到某物業(yè)公司在本次車(chē)輛浸水事件中已采取打業(yè)主電話(huà)等方式向業(yè)主發(fā)出緊急移車(chē)通知,且亦采取對地下車(chē)庫進(jìn)行抽水排洪等緊急措施,一審法院酌定某物業(yè)公司對譚某車(chē)輛的損失承擔20%的賠償責任。故判令某物業(yè)公司賠償10142元給譚某。某房地產(chǎn)公司是某樓盤(pán)小區的開(kāi)發(fā)商,并非物業(yè)服務(wù)企業(yè),與譚某并不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,譚某請求某物業(yè)公司和某房地產(chǎn)公司承擔連帶責任,于法無(wú)據,不予支持。
譚某、某物業(yè)公司雙方均不服一審判決,提起上訴。二審法院經(jīng)審理后駁回雙方上訴,維持原判。
法官說(shuō)法:物業(yè)公司應盡管理義務(wù)
所謂不可抗力,是指不能預見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀(guān)情況。不可抗力包括地震、臺風(fēng)、海嘯等自然災害以及戰爭、罷工、騷亂等社會(huì )現象。不可抗力通常是法定的免責事由,但該免責并非一概全部免責,具體案件應根據不可抗力的影響程度和給當事人造成的履行困難情況,確定應當免除違約方的部分責任,或者全部責任。作為提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司,對于車(chē)庫進(jìn)水的問(wèn)題,應履行的義務(wù)包括:日常暴雨預報和提醒義務(wù);對管轄范圍內的特定對象將遭受侵害有所預知,有事前通知相關(guān)業(yè)主的義務(wù);發(fā)現車(chē)庫進(jìn)水后應及時(shí)采取合理、有效的措施,如排水,拖車(chē)等,有事后及時(shí)補救的義務(wù)。如果物業(yè)公司未盡到一個(gè)管理者應盡的義務(wù),受損車(chē)主可要求其承擔相應的賠償責任;如果開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司均有過(guò)錯,可要求雙方共同賠償。