近日，位于沈陽(yáng)市皇姑區的金通陽(yáng)光苑小區內道路破損、垃圾遍地，因為這個(gè)小區剛剛變成一個(gè)地地道道的“棄管”小區。
目前該小區80%以上的業(yè)主選擇了“自治”。而小區自治在法律框架內尚屬不明晰的領(lǐng)域。
現在，“如何實(shí)現自治？”“誰(shuí)來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù)？”“收費標準如何確定？”“出現問(wèn)題由誰(shuí)擔責？”“誰(shuí)是監管者？”“如何來(lái)監管？”這一系列問(wèn)題成為了擺在陽(yáng)光苑小區業(yè)主們面前亟需解決的問(wèn)題。
小區一片狼藉 “自治”存不同聲音
原物業(yè)公司撤出后，在陽(yáng)光苑小區可以看到，有幾處堆放著(zhù)大量建材垃圾，一些樹(shù)木也被砍下堆在路邊。在大門(mén)口門(mén)衛崗亭外坐著(zhù)的年輕小伙說(shuō)，自己是新來(lái)的保安，業(yè)主聘的，才上班第一天。
記者走訪(fǎng)園區遇到了3位正在散步的業(yè)主，他們告訴記者，物業(yè)公司突然撤園的原因，流傳著(zhù)兩種說(shuō)法：卷錢(qián)跑了或者是被部分業(yè)主逼走的。
而原物業(yè)公司的王經(jīng)理否認了第一種說(shuō)法，“我們公司和這個(gè)小區簽的合同是從2006年4月到2015年，但實(shí)際上我們在這經(jīng)營(yíng)服務(wù)了10年零40天，2015年合同到期后并未撤離。臺賬顯示，到現在這個(gè)小區的業(yè)主們還欠150余萬(wàn)元物業(yè)費，房屋維修基金放在房產(chǎn)局公共賬戶(hù)里沒(méi)人動(dòng)過(guò)，哪有錢(qián)可以卷走？”
而對于另一種說(shuō)法，王經(jīng)理告訴記者，在該小區服務(wù)是跟兩任業(yè)主委員會(huì )簽的合同，合同到期是主要原因，還有就是一直賠錢(qián)?！蓖踅?jīng)理說(shuō)，陽(yáng)光苑小區是個(gè)比較小的園區，業(yè)主共274戶(hù)，物業(yè)費每個(gè)月0.65元/平米，每年總收入不超過(guò)24萬(wàn)元?！拔覀兤赣昧?個(gè)保安、3個(gè)保潔和2個(gè)管理人員都很費勁，維修人員根本配不起，年年都虧損?！?/span>
而記者從業(yè)主寄給本報的投訴信矛頭直指業(yè)主中積極申請“自治”的一個(gè)團體，投訴信列舉了該團體的“三大罪狀”：該團體的大多數成員都不交物業(yè)費，為首的孫姓業(yè)主更是拖欠了9年物業(yè)費；該團體在沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)主同意的情況下更換了大門(mén)門(mén)禁；如果有業(yè)主質(zhì)疑該團體的做法，就有人出面威脅恐嚇、破口大罵。
投訴的業(yè)主們氣憤地稱(chēng)之為“院霸”，在記者試圖聯(lián)系共同寄出投訴信的幾位業(yè)主時(shí)，他們不約而同地提出了“不在園區附近約談”、“最好不見(jiàn)面”、“不要用真實(shí)姓名”等要求。
但記者在社區和北塔街道采訪(fǎng)時(shí)，卻聽(tīng)到了對該團體的不同評價(jià)：“這些志愿者對園區很有責任心，前一段時(shí)間自發(fā)守夜，保障園區安全?！庇纱?，一些業(yè)主認為，社區和街道都站在了“院霸”那一邊，“社區張主任也在我們共同的微信群里，對他們的語(yǔ)言暴力耳聞目睹，但卻沒(méi)有阻止?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。
就連最新出爐的“自治”調查問(wèn)卷結果，也有業(yè)主表示，社區挨家挨戶(hù)的“走票”，“院霸”也在場(chǎng)，沒(méi)人敢簽“續聘物業(yè)”……
“自治”之路問(wèn)號多多
記者調查發(fā)現，在沈陽(yáng)有很多小區都面臨著(zhù)“棄管”和“無(wú)人管理”的現狀。除了續聘物業(yè)，和陽(yáng)光苑小區一樣，只能選擇“自治”之路。
記者翻閱相關(guān)新聞，“小區自治”并非我省首創(chuàng )，但大多都是曇花一現，起初熱熱鬧鬧，過(guò)了一段時(shí)間就產(chǎn)生各種矛盾，最終不了了之。
“業(yè)主自治這一塊，法律法規也好，政策也好，都沒(méi)有詳細可參照的條文。操作時(shí)全靠摸索，相關(guān)部門(mén)的監管也無(wú)章可循?！边|寧青松律師事務(wù)所律師邢樹(shù)新說(shuō)，而法律上的空白，使得“自治”之路走得異?？部?，也難以持久。同時(shí)，在“自治”道路上，還有一些問(wèn)題需要追尋答案。
一問(wèn)“自治”：“自治”組織該是何種資質(zhì)？
邢律師告訴記者，法律上是沒(méi)有“自管自治組織”這個(gè)概念的，合乎法律規定的只有業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和具備資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
他認為，小區物業(yè)不聘請物業(yè)管理企業(yè)也不符合《遼寧省物業(yè)管理條例》第三條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結合的管理體制。也就是說(shuō)，業(yè)主可以自主管理，但須與專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)相結合，即聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
而沈陽(yáng)市房產(chǎn)局物業(yè)處的相關(guān)人士則表示，“自治”是可實(shí)行的，而且事實(shí)上也有小區是這么做的。
“小區是全體業(yè)主共有的，全體業(yè)主有權利決定該以哪種形式去管理?！鄙蜿?yáng)市皇姑區住宅小區管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為皇姑區小區辦）的靳主任說(shuō)，實(shí)踐中，小區共有4種管理模式，分別是物業(yè)經(jīng)理人、物業(yè)公司、社區代管和自管自治?！盁o(wú)論哪種模式，都要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，選出業(yè)委會(huì )，再由業(yè)委會(huì )來(lái)制定相關(guān)章程?！?/span>
在采訪(fǎng)中，社區張主任告訴記者，目前該小區已經(jīng)成立的籌備組，正在推進(jìn)新一任業(yè)委會(huì )的選舉。
二問(wèn)“自治”：合法程序是啥樣的？
據了解，一個(gè)小區成立業(yè)委會(huì )，要先成立籌備小組，然后向所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出書(shū)面意見(jiàn)。得到答復后，還要公示召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的時(shí)間，最后在大會(huì )上選舉業(yè)委會(huì )。
這一個(gè)過(guò)程通常要一兩個(gè)月的時(shí)間。
記者在采訪(fǎng)街道方面時(shí)得知，因改選業(yè)委會(huì )需要時(shí)間較長(cháng)，社區還在同時(shí)推進(jìn)選舉“自治委員會(huì )”，社區張主任也提到，因為對相關(guān)程序不了解，只能向皇姑區小區辦請求指導，而對方答復的“自治委員會(huì )”成立流程和業(yè)委會(huì )成立流程完全一樣，只是名稱(chēng)不同。
而皇姑區小區辦明確答復，不存在“自治委員會(huì )”這種說(shuō)法，也沒(méi)有給出類(lèi)似指導意見(jiàn)?！皹I(yè)主的任何事情，都要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )共同決定?！苯魅畏Q(chēng)，大概流程是先成立業(yè)委會(huì )，業(yè)委會(huì )在業(yè)主大會(huì )上提出自治管理需要哪些流程、成立什么樣的組織、多少業(yè)主同意才能生效、自治管理應設哪些管理項目、費用的收取名目和標準、如何保障資金安全等事項，再由全體業(yè)主投票決定，投票過(guò)半數即可實(shí)行。
三問(wèn)“自治”：業(yè)委會(huì )提供物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)嗎？
“我們小區也有人提出過(guò)，要聘請小區內的業(yè)主擔任保潔和保安，我們覺(jué)得不太靠譜?！标?yáng)光苑的小區業(yè)主們這樣說(shuō)。
對此，一位資深物業(yè)管理者指出，物業(yè)管理是一門(mén)專(zhuān)業(yè)的學(xué)問(wèn)，如維持小區內車(chē)輛停放秩序、檢查電梯安全，以保證小區環(huán)境的整潔美觀(guān)和保障住戶(hù)的人身財產(chǎn)安全；在小區環(huán)境方面，提供清潔、綠化、治安保衛等服務(wù)；進(jìn)行自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運等。這些都需要綜合管理經(jīng)驗，應該由一個(gè)綜合型的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)團隊來(lái)執行。
遼寧泓匯律師事務(wù)所律師劉佳認為，多數業(yè)委會(huì )本身不具有物業(yè)管理的資質(zhì)，如果聘請的人員也沒(méi)有經(jīng)過(guò)相應的培訓，很容易造成提供的服務(wù)與收費標準之間的差距?！斑@種做法無(wú)法保障小區的服務(wù)質(zhì)量，也會(huì )成為業(yè)主不滿(mǎn)的因素之一?！?/span>
四問(wèn)“自治”：收費標準如何確定？
“他們提出物業(yè)費要漲價(jià)，漲到每戶(hù)每月1元/平米，收車(chē)位費每年360元加卡50元，我們堅決不同意?！标?yáng)光苑小區業(yè)主的投訴信中寫(xiě)道。
對于收費標準如何確定一事，社區、街道、小區辦都給予了統一回答：“誰(shuí)也不能私自定價(jià)，必須開(kāi)業(yè)主大會(huì )，由業(yè)主共同決定?！?/span>
“現在省管公積金可以交物業(yè)費了，但是‘自治’之后，沒(méi)有發(fā)票，這筆錢(qián)提不出來(lái)?！庇袠I(yè)主向記者表達了自己的擔憂(yōu)。
隨著(zhù)小區“自治”逐步走向規范，票據問(wèn)題無(wú)法回避。邢律師說(shuō)，業(yè)委會(huì )的性質(zhì)決定了其無(wú)法成立公司，而《物業(yè)管理條例》第32條又規定了從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，這里存在矛盾點(diǎn)。
五問(wèn)“自治”：出現問(wèn)題由誰(shuí)擔責？
據了解，物業(yè)撤園后的第一時(shí)間，社區找到了街道、質(zhì)監部門(mén)共同到小區排查7部電梯的安全隱患，“早就過(guò)了年檢了，沒(méi)人維護，出了安全問(wèn)題誰(shuí)也擔不起這個(gè)責任?！睆堉魅握f(shuō)。
不少業(yè)主也提出了類(lèi)似問(wèn)題：“自治”之后，家里被盜竊了，車(chē)子被劃了，業(yè)委會(huì )能擔責嗎？
邢律師告訴記者，業(yè)委會(huì )這種自治組織是不承擔民事責任的，但劉律師認為，如果未收費，業(yè)委會(huì )盡到了管理義務(wù)應該就不承擔責任。如果收費了，雙方就要約定責任和義務(wù)。
六問(wèn)“自治”：誰(shuí)來(lái)監管？如何監管？
物業(yè)王經(jīng)理告訴記者，撤園時(shí)將相關(guān)資料、物料轉交給了社區?；使脜^小區辦靳主任表示，在業(yè)委會(huì )成立之前，社區對該園區有代管職責。
而就在這段期間，孫姓業(yè)主等人未經(jīng)任何業(yè)主同意就更換了大門(mén)的門(mén)禁。
張主任稱(chēng)對此不太清楚。而街道曹副主任稱(chēng)，孫姓業(yè)主等人即使行為不妥，但為了園區安全，街道表示認可。而皇姑區小區辦明確表示，小區辦只能監管物業(yè)公司，無(wú)法監管業(yè)主。
“業(yè)主私自更換大門(mén)屬于業(yè)主的個(gè)人行為侵害的是全體業(yè)主的利益，大門(mén)是屬于全體業(yè)主共有的財產(chǎn)?！眲⒙蓭熤赋?，孫姓業(yè)主等人的行為，已經(jīng)不是“不妥”的范疇，而是違反法律法規。
七問(wèn)“自治”：社區不管、街道支持，小區辦也管不了，出現這樣的問(wèn)題該怎么辦？
“業(yè)委會(huì )的職責是召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，監督物業(yè)服務(wù)。等他們直接變成物業(yè)管理者的時(shí)候，業(yè)委會(huì )就成了既是運動(dòng)員又是裁判員，弊病也由此產(chǎn)生?！毙下蓭熣f(shuō)。
遼寧社會(huì )科學(xué)院哲學(xué)研究所所長(cháng)張思寧認為，小區“自治”首先要有內部監督，要建立嚴格的管理制度和財務(wù)制度，“比方說(shuō)，從業(yè)主代表中選聘專(zhuān)業(yè)人員，分別成立財務(wù)監督小組和法律維權小組，共同監督業(yè)委會(huì )?！逼浯?，業(yè)委會(huì )的權力需要外部行政監管?！皼](méi)人管肯定是不對的，依我看，社區街道和房產(chǎn)部門(mén)都應該有相應的監管責任，但他們都沒(méi)有執法權，所以還需要公安部門(mén)去配合?！?/span>
張思寧表示，小區是市民的家園，也是城市社會(huì )管理的末梢，“自治”是一條出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很長(cháng)的一段路要走。