2018年的物業(yè)管理行業(yè)，最熱鬧的事情莫非是紛紛忙著(zhù)上市，募集資金用于擴張規模，和延伸增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。
從5倍估值，到20倍估值，背后差異不僅僅再是規模差異，還有增值服務(wù)業(yè)務(wù)的美好故事。從互聯(lián)網(wǎng)流量紅利轉折衰退的角度來(lái)看，社區確實(shí)有希望孵化出GMV1000億元的互聯(lián)網(wǎng)公司。
物業(yè)公司的雄心壯志建立在母公司資源傾斜、低廉成本、業(yè)主選擇權弱化的基礎之上。如2019年社保將由稅務(wù)局收繳新規一經(jīng)傳出，物業(yè)公司的成本預期大幅提升，這一政策最終并未執行，但也讓物業(yè)公司的股價(jià)“風(fēng)聲鶴唳”。
高社區滲透率、高毛利的業(yè)務(wù)是物業(yè)增值服務(wù)的最佳切入口，也是最大風(fēng)險敞口。某物業(yè)公司增值服務(wù)GMV中，絕大部分竟然是來(lái)源于帶有P2P性質(zhì)的金融業(yè)務(wù)，不得不說(shuō)這是危險舉動(dòng)。
早期背靠地產(chǎn)商的物業(yè)公司，紛紛立志成為獨立第三方物業(yè)公司，來(lái)到市場(chǎng)中進(jìn)行規模拓展競爭，也希望在規?；A上進(jìn)行增值服務(wù)裂變，這些都帶著(zhù)濃厚的互聯(lián)網(wǎng)思維，這種發(fā)展情況與國外發(fā)達國家物業(yè)行業(yè)發(fā)展差異較大。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)、人工智能飛速發(fā)展的中國，物業(yè)公司到底應該將社區定位為入口，還是將社區定位為對人的服務(wù)以及對空間的打理，新時(shí)代里仍然需要不斷的思考，張小龍的“善良比聰明重要”同樣適用于物業(yè)公司。
物業(yè)公司和中介行業(yè)很像，首先確定這是個(gè)大市場(chǎng)，新房交易、二手房交易都會(huì )是超過(guò)10萬(wàn)億元的市場(chǎng)，物業(yè)行業(yè)目前在2000億元左右，但年復合增長(cháng)率超過(guò)50%；其次中介行業(yè)到底關(guān)注交易還是關(guān)注對人的服務(wù)，物業(yè)公司則是更關(guān)注資產(chǎn)，還是關(guān)注生活在里面的人。
在人口老齡化、勞動(dòng)人口減少、大數據等因素疊加下，物業(yè)公司的基礎服務(wù)的效率與品質(zhì)標準化，是一家物業(yè)公司的核心競爭力，在2000億元至10萬(wàn)億元市場(chǎng)成長(cháng)過(guò)程中，扮演著(zhù)重要作用，而增值服務(wù)部分，更應該是錦上添花、按需定制的動(dòng)作。
與中介行業(yè)一樣，物業(yè)公司的發(fā)展路徑應該是提高管理水平和服務(wù)品質(zhì)，滿(mǎn)足房屋和客戶(hù)基礎利益，同時(shí)讓物業(yè)從業(yè)人員得到客戶(hù)和公司激勵，從而愿意長(cháng)期從業(yè)，愿意為客戶(hù)提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，自此形成行業(yè)正循環(huán)。
物業(yè)公司必然會(huì )有能力邊界的限制，在快速發(fā)展的過(guò)程中還有試錯機會(huì )，但最終發(fā)展路徑應該回歸到“高筑墻、廣積糧、緩稱(chēng)王”的原則之下，這里的“墻”是核心業(yè)務(wù)、“糧”是人才組織、“王”則是市場(chǎng)估值。
“高筑墻、廣積糧、緩稱(chēng)王”的過(guò)程中，慢慢等待物業(yè)行業(yè)兩大魔咒的解除，第一是業(yè)主與物業(yè)公司的雙向選擇自由，第二是物業(yè)費的政府指導價(jià)解除。從目前來(lái)看，這幾乎都可以實(shí)現，物業(yè)公司更重要是能夠擁有提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)的能力。