智者順時(shí)而謀，愚者逆時(shí)而動(dòng)。
萬(wàn)眾矚目的《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》發(fā)布一個(gè)月以來(lái)，千行百業(yè)都在思慮謀局：進(jìn)入大灣區時(shí)代,如何共享政策紅利？
粵港澳大灣區是全球第四大灣區，是中國開(kāi)放程度最高，經(jīng)濟活力最強的區域之一。2019年2月18日，《粵港澳大灣區發(fā)展規劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》）正式發(fā)布，國家將把粵港澳城市集群打造成國際一流灣區和世界級城市群，使之成為“一帶一路”建設的重要支撐。借助大灣區建設的大好機遇，各產(chǎn)業(yè)板塊，尤其是第三產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)飛躍式發(fā)展。
物業(yè)管理行業(yè)概莫能外，新時(shí)代的新物業(yè)，正揚帆起航，奔赴“大航海時(shí)代”。
大機遇：大灣區風(fēng)口，物業(yè)劇增新變量
仔細翻閱《綱要》， 這份綱領(lǐng)性文件對粵港澳大灣區的戰略定位、發(fā)展目標、空間布局等方面都作了全面規劃。主要內容包括建設國際科技創(chuàng )新中心、加快基礎設施互聯(lián)互通、加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、共同參與“一帶一路”建設等多個(gè)方面。
在大灣區啟動(dòng)初期，基礎設施的互聯(lián)互通顯然是首要任務(wù)。目前，港珠澳大橋和廣深港高鐵已經(jīng)建成通車(chē)，深中通道、虎門(mén)二橋等工程也在加緊施工。此外，廣東省已經(jīng)提出要建設“軌道上的粵港澳”，大灣區內港口、機場(chǎng)、軌交、高鐵、路橋、水利、房地產(chǎn)等行業(yè)將首先迎來(lái)重大發(fā)展機遇。
這些站在風(fēng)口上的產(chǎn)業(yè)，都離不開(kāi)物業(yè)服務(wù)的身影，同時(shí)也給物業(yè)服務(wù)提供了極大的增量市場(chǎng)和運作空間。
城市基礎設施是灣區經(jīng)濟發(fā)展的基石，其建設水平會(huì )極大地影響灣區經(jīng)濟的發(fā)展前景，而城市基礎設施除了建設以外，管理和維護同樣重要，例如機場(chǎng)的石材地面需要特殊的的保養方法、路橋上的路燈需要定期保養和更換、科技創(chuàng )新的孵化器需要智慧運維等，這些細節看似微不足道，但卻涉及到各種物理空間和設備的正常運行，需要專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行精細化、智能化、系統化的管理。
在服務(wù)城市基礎設施建設領(lǐng)域方面，物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè)近年來(lái)一直探索，通過(guò)整合社會(huì )各方資源完善各項服務(wù)，拓展新的商業(yè)場(chǎng)景。尤其是萬(wàn)科物業(yè)和珠海市橫琴新區合作共建“物業(yè)城市”，令人印象深刻。前者承擔了城市管理、市政養護、社區資產(chǎn)管理服務(wù)等業(yè)務(wù)，并在交通管理、城市治安、市民生活服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，嘗試創(chuàng )新突破。這種一體化服務(wù)的經(jīng)驗，也會(huì )為粵港澳大灣區乃至全國社會(huì )治理難題探索一條新路。
（香港維港一角，圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )）
隨著(zhù)粵港澳大灣區的融合發(fā)展，產(chǎn)業(yè)、人才、資金有條不紊地匯聚、爆發(fā)，住宅需求、商業(yè)需求將迎來(lái)結構化升級，地產(chǎn)經(jīng)濟及物業(yè)經(jīng)濟也將迎來(lái)“大灣區時(shí)代”。此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房的交易與資產(chǎn)保值增值業(yè)務(wù)潛力也是不容忽視的，物業(yè)在公共區域服務(wù)的價(jià)值也會(huì )更加彰顯。
在粵港澳大灣區規劃中，城市需要進(jìn)一步提升優(yōu)化產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新的發(fā)展環(huán)境，增加物業(yè)空間和提升土地的利用效率是極其重要的出發(fā)點(diǎn)。這就意味著(zhù)，城市對物業(yè)空間的需求進(jìn)一步擴大。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須跟進(jìn)風(fēng)口，順勢迭代，以更加高亢、更加快速的姿態(tài)融進(jìn)灣區經(jīng)濟的星辰大海。
大變局：從服務(wù)社區到服務(wù)城市
在許多行業(yè)專(zhuān)家看來(lái)，潮平兩岸闊，風(fēng)正一帆懸，大灣區的物業(yè)服務(wù)正走出社區，反哺城市，驅動(dòng)“物業(yè)管理”開(kāi)始向“城市治理”的升華。
2018年5月，在橫琴新區管委會(huì )見(jiàn)證下，珠海大橫琴投資有限公司與萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司簽署戰略合作協(xié)議，國內首個(gè)“物業(yè)城市”的治理模式應運而生。
橫琴新區管理委員會(huì )綜合執法局局長(cháng)趙振武向萬(wàn)物君表示，“粵港澳大灣區規劃是國家戰略，我們希望背靠好的政策，通過(guò)物業(yè)城市這種創(chuàng )新模式，真正實(shí)現城市管理的共治共建共享?！?/span>
《綱要》提到，支持珠海和澳門(mén)在橫琴合作建設集養老、居住、教育、醫療等功能于一體的綜合民生項目。從物業(yè)城市的角度看，就是把一個(gè)龐大無(wú)極的生活社區，整體“打包”作為一個(gè)物業(yè)項目進(jìn)行統籌管理。有分析人士稱(chēng)，這幾乎相當于在珠海再造一個(gè)“澳門(mén)”。
那么，當物業(yè)企業(yè)從單一的社區服務(wù)商升級為全方位的城市服務(wù)商，它主要能做些什么呢？萬(wàn)科集團高級副總裁、萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全表示，“物業(yè)城市”模式很新，但更需要用心；“物業(yè)城市”還是少不了環(huán)衛和保安，但更需要打造科技感和藝術(shù)感；“物業(yè)城市”需要財政投入，但更需要創(chuàng )出一條自循環(huán)之路；“物業(yè)城市”有城市治理的授權，但更需要營(yíng)造城市治理的參與感。
（橫琴口岸一角，圖片來(lái)源：珠海大橫琴城資公司）
因此，物業(yè)公司首先要做的就是源頭管理，內容涵蓋城市的綠化、衛生、改造甚至治安等各方面。
其次是服務(wù)。這么多年來(lái)，從管理型政府向服務(wù)型政府轉變這一塊，各地都有待完善，而物業(yè)公司每天做的就是服務(wù)老百姓。由政府做引導，企業(yè)來(lái)補充“最后一公里”，這是物業(yè)城市模式的優(yōu)勢，也是題中之義。
最后是運營(yíng)。目前傳統的城市管理中，很多閑散或雜亂的資源和空間未能得到有效利用，有些甚至給城市管理帶來(lái)了困擾。但事實(shí)上，通過(guò)更規范、更精細、更專(zhuān)業(yè)的運營(yíng)方法，這些資源是可以發(fā)揮價(jià)值乃至盈利的。
這種對城市公共空間與資源實(shí)行全流程“管理+服務(wù)+運營(yíng)”的模式，既有政府，也有專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)化公司，同時(shí)也有老百姓的參與，由此形成了一個(gè)共治、共建、共享的社會(huì )治理模式。
當然，物業(yè)城市的發(fā)展，有機遇也有挑戰。例如，社區是封閉式的，但是城市是非常開(kāi)放的區域；社區所管理的人群相對簡(jiǎn)單，但城市所管理的人群復雜程度會(huì )大很多；社區里的管理種類(lèi)數量相對有限，但對于城市來(lái)說(shuō)，涉及老百姓的生活，也涉及到公共空間的管理，這和小區還是有很大不同的。
盡管如此，立足于粵港澳大灣區的時(shí)代背景下，變局中的物業(yè)服務(wù)行業(yè)自然要抓住機遇，迎難而上。據趙振武介紹，目前對于橫琴物業(yè)城市模式的發(fā)展已有思路，所有工作都在按步驟進(jìn)行?！霸谡麄€(gè)城市治理過(guò)程當中，一方面，政府會(huì )發(fā)揮引導作用，搭建物業(yè)城市平臺，讓專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)駐；另一方面，對于一些專(zhuān)業(yè)化公司也不能處理的難點(diǎn)，政府職能部門(mén)會(huì )給予一定的保障，確?！飿I(yè)城市’順利推進(jìn)?！?/span>
大創(chuàng )新：物業(yè)管理跨越發(fā)展的國際化之路
粵港澳大灣區的發(fā)展定位是“國際一流灣區和世界級城市群”，一流的灣區離不開(kāi)一流的物業(yè)管理；世界級的城市群必需匹配世界級的物業(yè)服務(wù)。以粵港澳大灣區建設為契機，內地物業(yè)行將進(jìn)一步推開(kāi)面向世界的大門(mén)，以新晉者的姿態(tài)，全面參與到國際合作與競爭中。
中國內地物業(yè)行業(yè)從1981年誕生到現在，有38年的歷史。在技術(shù)、資本的助力下，以及中國房地產(chǎn)黃金十年的發(fā)展機遇，國內住宅物業(yè)管理的能力已走在國際前列，有著(zhù)獨到的優(yōu)勢。但是，在商業(yè)物業(yè)管理領(lǐng)域，中國物業(yè)企業(yè)還是新手，仍需向國際上的百年同行學(xué)習。
一直以來(lái)，“謙卑”是中國內地物業(yè)人對外的基本態(tài)度。物業(yè)管理相對成熟的香港，就是內地物業(yè)人的“老師”，也是內地物業(yè)企業(yè)走向國際化的重要窗口。例如，內地物業(yè)管理借鑒香港做法，會(huì )在社區前掛一個(gè)牌子“非請勿入”，這個(gè)牌子反映的是一種秩序感，以及給業(yè)主帶來(lái)私人產(chǎn)權的專(zhuān)屬感。
在粵港澳大灣區融合力量的不斷催動(dòng)下，三地物業(yè)行業(yè)的交流與融通變得頻密。2018年3月，萬(wàn)科物業(yè)首次進(jìn)入香港市場(chǎng)，朱保全表示，萬(wàn)科物業(yè)未來(lái)將與萬(wàn)科地產(chǎn)一起到香港發(fā)展，管理萬(wàn)科目前在港的項目。
作為粵港澳大灣區建設的重要城市，澳門(mén)方面的物業(yè)市場(chǎng)也在向內地物業(yè)企業(yè)開(kāi)放。目前，萬(wàn)科物業(yè)已有落地相關(guān)的服務(wù)項目，例如，為橫琴口岸、澳門(mén)青年創(chuàng )業(yè)谷提供物業(yè)服務(wù)；為橫琴口岸通往澳門(mén)的蓮花大橋的珠海一側的路燈提供管養服務(wù)等。
（橫琴環(huán)島北路，圖片來(lái)源：珠海大橫琴城資公司）
在國際上，萬(wàn)科物業(yè)也在積極尋求關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)管理、資產(chǎn)管理方面的合作空間。例如，2018年萬(wàn)物商企與國際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會(huì )（BOMA）、國際設施管理協(xié)會(huì )（IFMA）、英國皇家特許測量師學(xué)會(huì )（RICS）三大商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)組織廣泛交流，向最先進(jìn)國際商業(yè)地產(chǎn)管理企業(yè)與協(xié)會(huì )學(xué)習。
粵港澳大灣區建設為內地物業(yè)行業(yè)與港澳乃至國際同行的深度接駁奠定了基礎。隨著(zhù)大灣區建設的全面鋪開(kāi)，內地物業(yè)企業(yè)入港入澳走向全球、港澳及國際物業(yè)企業(yè)入粵乃至深入中國腹地必定會(huì )成為常態(tài)；并且，在整個(gè)區域范圍內，物業(yè)行業(yè)也會(huì )因之而產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)布局、資本集群、產(chǎn)業(yè)配套，從而在國際化之路上迎來(lái)跨越式發(fā)展。
再者，粵港澳大灣區物理建設的背后是三地人員、文化、法律、制度的交流和融合。于企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要應對好多元化的服務(wù)場(chǎng)景，從業(yè)者也需要具有高度的學(xué)習力、創(chuàng )新力、包容力和開(kāi)放力，站在客戶(hù)為先的角度，尊重文化和制度差異，為客戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
總之，粵港澳大灣區建設為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的機遇是全方位的，不僅有城市群基建所拓出的增量市場(chǎng)，更有大時(shí)代大變局衍生出來(lái)的大施為空間。
不過(guò)，機遇背后是責任，正如深圳市長(cháng)陳如桂在全國兩會(huì )期間所指出的，“我們要為落實(shí)粵港澳大灣區建設這一國家戰略，為服務(wù)全國發(fā)展大局，做出特區更大的貢獻?！?/span>
萬(wàn)科物業(yè)應是“我們”中的一份子，當仁不讓?zhuān)瑠^力前行。