（陳巧思/圖）
一輛嶄新的白色保時(shí)捷轎車(chē),車(chē)身四邊都被銳器刮了長(cháng)長(cháng)的刮痕,車(chē)主楊小姐很憤怒,因為事情就發(fā)生在自己居住的小區停車(chē)場(chǎng)。她花費了28482元才將這輛保時(shí)捷恢復原樣。她說(shuō):“我交了物業(yè)管理費,物業(yè)卻沒(méi)有看管好?！睘榇?，楊小姐將物業(yè)公司告上了法庭,要求物業(yè)公司賠償2萬(wàn)多元的維修費。
這起小區車(chē)輛受損索賠案,涉及到一個(gè)所有小區都可能面臨的法律問(wèn)題,即業(yè)主財產(chǎn)受損,物業(yè)要不要賠償?也就是說(shuō),物業(yè)對小區業(yè)主財產(chǎn)究竟負有多大的管理責任?廈門(mén)市中院針對這起保時(shí)捷被刮索賠案作出終審判決,這一判決對小區物業(yè)的責任認定具有指導意義。
事件：保時(shí)捷被刮傷 物業(yè)拒絕賠償
楊小姐平時(shí)對這輛車(chē)愛(ài)護有加,她在小區內租了一個(gè)停車(chē)位,每月租金300元,此外,她每個(gè)月還要向物業(yè)公司交納車(chē)輛管理費80元。某年3月8日晚上8點(diǎn)左右,楊小姐將保時(shí)捷轎車(chē)停放在第68號車(chē)位,第二天下午4點(diǎn)左右,楊小姐發(fā)現保時(shí)捷車(chē)身被銳器刮劃,立即向物業(yè)公司管理人員反映,并通過(guò)管理人員向派出所報警。3月21日,楊小姐將車(chē)輛送去維修。
維修后，因為物業(yè)公司拒絕賠償，楊小姐將該物業(yè)公司告上了法庭。楊小姐認為，被告某物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到管理義務(wù)，造成車(chē)輛被人惡意刮劃，她請求法院判決物業(yè)公司賠償28482元的車(chē)輛修理費。
據了解，此前，物業(yè)與小區業(yè)主委員會(huì )簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定物業(yè)公司對小區實(shí)行24小時(shí)保安服務(wù)和管理，對小區進(jìn)行全天候值班巡視。合同還約定了違約責任—— 如果物業(yè)的服務(wù)沒(méi)有達到標準，給業(yè)主個(gè)人造成損害的，應按國家法律法規相關(guān)規定承擔相應責任；同時(shí)，要對小區重點(diǎn)部位包括車(chē)庫，每2小時(shí)巡查一次。
近日,廈門(mén)中院終審判決要求物業(yè)承擔10%的責任,一次性支付楊小姐2848.20元。
焦點(diǎn)：物業(yè)有沒(méi)有“保管義務(wù)”?
這個(gè)案件最大的爭議焦點(diǎn)在于,原、被告之間是否存在車(chē)輛保管合同關(guān)系?
對此,楊小姐認為,物業(yè)公司管理的車(chē)庫是封閉式的,她每月向物業(yè)公司交了80元的車(chē)輛管理費,就與物業(yè)公司形成了事實(shí)上的車(chē)輛保管關(guān)系,物業(yè)公司負有為楊小姐保管車(chē)輛的義務(wù)。
但是,被告物業(yè)公司認為,他們經(jīng)營(yíng)的是房地產(chǎn)管理,并沒(méi)有機動(dòng)車(chē)保管項目,雙方之間不存在車(chē)輛保管關(guān)系。被告開(kāi)具給原告的收費發(fā)票上注明 “車(chē)輛管理費”,《停車(chē)須知》也明確了“停車(chē)場(chǎng)所收費用為場(chǎng)地維護費,不負車(chē)輛及車(chē)內財物的保管責任”。因此雙方之間是車(chē)輛管理法律關(guān)系,而不是保管法律關(guān)系。
法官說(shuō)法：收停車(chē)費不等于保管關(guān)系
本案主審法官認為,本案中,原告楊小姐雖然將保時(shí)捷轎車(chē)停放在物業(yè)公司管理的小區內,并向物業(yè)公司支付了一定的費用,但該車(chē)的鑰匙并未交予物業(yè)公司,始終由車(chē)主實(shí)際保管,該車(chē)何時(shí)停放、何時(shí)開(kāi)走皆由車(chē)主自行決定,物業(yè)公司對該車(chē)出入并不能進(jìn)行實(shí)際的控制,即車(chē)主并未將保管物實(shí)際交付物業(yè)公司進(jìn)行保管,因此,雙方之間是物業(yè)服務(wù)管理關(guān)系,而不是保管關(guān)系。
法官還說(shuō),停車(chē)位的所有權是業(yè)主,有車(chē)的人占用了其他業(yè)主公用設施的使用,所得的收益應屬于全體業(yè)主,而物業(yè)管理企業(yè)收取的場(chǎng)地占用費、占道費等土地性質(zhì)收益,應由全體業(yè)主享有所有權,該項費用不屬于保管費。因此,物業(yè)收取停車(chē)費并不等于成立車(chē)輛保管合同。
法官說(shuō)法：適用公平原則 物業(yè)賠10%
法官認為,車(chē)輛在小區內被盜或者被毀損,物業(yè)公司是否承擔賠償責任,關(guān)鍵要看物業(yè)公司是否有過(guò)錯。根據雙方簽的《物業(yè)服務(wù)合同》,物業(yè)公司的責任主要在于對小區及停車(chē)場(chǎng)的宏觀(guān)安全保衛,而不涉及對某個(gè)業(yè)主個(gè)人的特定財產(chǎn)的微觀(guān)保障責任。因此,這個(gè)案件的重點(diǎn)在于考察物業(yè)公司是否盡到了車(chē)庫保衛的管理義務(wù)。
在實(shí)際管理中,進(jìn)入車(chē)庫僅能通過(guò)小區內的電梯和車(chē)庫大門(mén)。被告物業(yè)管理公司對車(chē)庫大門(mén)使用控制道閘系統,對進(jìn)出車(chē)輛實(shí)行智能讀卡登記,且保安每2小時(shí)對車(chē)庫巡查一次,因此法院認為,被告對車(chē)庫盡了相應管理責任,對原告的車(chē)輛受損不存在過(guò)錯。
所以,法院認為,在這個(gè)案件中，原、被告對車(chē)輛受損都沒(méi)有過(guò)錯,根據公平原則，法院酌定由被告承擔10%的責任,賠償原告2848.20元。
物業(yè)管理圈編后語(yǔ)：這是一個(gè)對小區車(chē)輛受損的責任認定非常具有指導意義的案例。
此案例中，物業(yè)公司將停車(chē)費分開(kāi)收取，是合理的。因為停放服務(wù)費屬于物業(yè)公司，租金歸車(chē)位產(chǎn)權人所有。
實(shí)際上，停車(chē)費包括汽車(chē)停放費和租金。
如果把車(chē)輛管理費寫(xiě)成汽車(chē)停放費，業(yè)主更容易理解和接受。
汽車(chē)停放費包括用于車(chē)位、車(chē)庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務(wù)人員費用以及法定稅費等。
租金是車(chē)位所有權人或管理者將車(chē)位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。