去年蜂擁涌入港股市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，已經(jīng)陸續交出了自己2018年的成績(jì)單。
繼新城悅(01755.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)、碧桂園服務(wù)(06098.HK)陸續發(fā)布2018年全年業(yè)績(jì)之后，3月28日，彩生活(01778.HK)也披露了企業(yè)年報，公司年收入環(huán)比增幅翻倍有余，股東應占溢利增逾超五成。
截止到3月31日，除去今年新上市的濱江服務(wù)、奧園健康生活不列入本文統計外，新城悅、雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、永升生活服務(wù)、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)、佳兆業(yè)物業(yè)、浦江中國、彩生活、中奧到家等11家港股上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)也均全部披露2018年全年業(yè)績(jì)。
物業(yè)股業(yè)績(jì)表現優(yōu)異
回望2018年，整體經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)生了太多變化，但這并沒(méi)有對物業(yè)板塊的整體業(yè)績(jì)形成較大影響，從公開(kāi)數據來(lái)看，港股上市的絕大部分物企2018均實(shí)現業(yè)績(jì)大漲，物業(yè)板塊持續仍然是資本市場(chǎng)的“寵兒”。
※除了明確標明以港元計價(jià)的中海物業(yè)外，其余業(yè)績(jì)計價(jià)單位均是人民幣
從營(yíng)收方面來(lái)看，在披露年報的11家企業(yè)當中，除祈福生活服務(wù)、浦江中國、佳兆業(yè)物業(yè)外，其余公司的營(yíng)收規模都超過(guò)了10億元。其中綠城服務(wù)營(yíng)收規模最大，達67億元，其次是碧桂園服務(wù)，2018年的營(yíng)業(yè)收入達46.8億元，第三名彩生活則以36.1億元緊隨其后。另一方面，祈福生活服務(wù)、浦江中國的營(yíng)收規模則遠遠落后其他公司，僅為3.4億元和3.9億元。
凈利潤方面，碧桂園服務(wù)以盈利9.3億元成為2018年港股市場(chǎng)上最會(huì )賺錢(qián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，延續了2018年中期業(yè)績(jì)的強勢表現。此外，雅生活服務(wù)實(shí)現了8億元的盈利，彩生活、綠城服務(wù)分別盈利4.9億元、4.8億元。而營(yíng)收規模墊底的浦江中國，凈利潤水平成為目前港股上市企業(yè)中唯一一個(gè)凈利潤負增長(cháng)的企業(yè)，據年報數據顯示，公司凈利潤由2017年的人民幣0.36億元減少約27.6%至2018年的人民幣0.26億元。
而從在管面積來(lái)看，目前在管面積最大的是彩生活，公司服務(wù)面積5.54達億平方米，碧桂園服務(wù)則以5.05億平方米位居第二。值得注意的是，截至2018年12月31日，彩生活的平臺服務(wù)面積已達到11.22億平方米里，包括合約管理總建筑面積5.54億平方米，合作面積3.19億平方米及同盟面積2.5億平方米。
再來(lái)看業(yè)績(jì)增速，增速最快的是雅生活服務(wù)，公司凈利潤較去年同期增長(cháng)了170.10%，而體量最大的碧桂園服務(wù)業(yè)績(jì)增速緊隨其后，據年報數據顯示，公司業(yè)績(jì)較去年同比增長(cháng)了112.10%。此外，去年年底新上市的新城悅和永升生活服務(wù)也均錄得了77.90%、64.80%的業(yè)績(jì)增速。而中奧到家的業(yè)績(jì)增速則顯得相對緩慢，公司2018年凈利潤增長(cháng)率僅為6.10%。
那么，除了業(yè)績(jì)整體表現強勢之外，誰(shuí)才是從2018年至今，最讓投資者最賺錢(qián)的物業(yè)股？
對比各大物企2018年年初或上市當日到2019年3月底股價(jià)數據，在目前在港股上市的13家企業(yè)中，新城悅的漲幅最大為165.36%，成為最讓投資者最賺錢(qián)的物業(yè)股，永升生活服務(wù)則以86.86%位列第二。此外，統計內的13家物企除佳兆業(yè)物業(yè)外均實(shí)現上漲，且有一半物企2018年股價(jià)漲幅超過(guò)了30%。
增值服務(wù)成物企業(yè)績(jì)增長(cháng)新引擎
目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在布局增值服務(wù)板塊，而就年報數據來(lái)看，除管理面積、收并購等因素外，增值服務(wù)收入上升是物業(yè)公司業(yè)績(jì)增長(cháng)的主要原因，在此其中，社區增值服務(wù)相更是對于其他增值服務(wù)、物業(yè)基礎服務(wù)有著(zhù)更高的毛利率，物企紛紛著(zhù)力社區增值服務(wù)的開(kāi)拓也為自身帶來(lái)了更多元化和更豐厚的利潤來(lái)源。
據年報數據顯示，除綠城服務(wù)外，目前物企在社區服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率遠遠高于非業(yè)主增值服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)，新城悅社區增值服務(wù)毛利率更是高達81.7%。
而園區服務(wù)（社區增值服務(wù)）毛利率有待提升的綠城服務(wù)，公司表示毛利率下行是由于受到二手房市場(chǎng)交易冷淡，車(chē)位尾盤(pán)銷(xiāo)售及房屋返租業(yè)務(wù)處于業(yè)務(wù)初期，以及為了提升文化教育服務(wù)品質(zhì)，在教育課程體系的研發(fā)、教職人員的人才儲備與培訓體系搭建等方面持續加大投入導致的，只是短時(shí)期業(yè)務(wù)發(fā)展問(wèn)題。
對此，興業(yè)證券認為，長(cháng)期模式比短期利潤更重要，社區增值服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物管服務(wù)的基礎上，對于業(yè)主各類(lèi)生活場(chǎng)景的需求所提供的服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量是取勝的前提。綠城服務(wù)在服務(wù)的品質(zhì)、平臺打造和服務(wù)創(chuàng )新上均為業(yè)界領(lǐng)先，雖然短期個(gè)別業(yè)務(wù)利潤率承受壓力，但未來(lái)業(yè)務(wù)模式待進(jìn)一步優(yōu)化后，業(yè)績(jì)還將保證持續增長(cháng)。
雖然目前社區增值服務(wù)仍占比不大，但近幾年社區增值服務(wù)一直是各大物企大力發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域，頭部物企均在進(jìn)一步豐富自身社區增值業(yè)務(wù)模式，像碧桂園服務(wù)通過(guò)與騰訊簽訂合作協(xié)議，將攜手率先共建內地首個(gè)「AI+服務(wù)」社區，且續借助騰訊的技術(shù)優(yōu)勢，加快其社區智能化及數據化建設。雅生活服務(wù)將繼續采用輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，與商業(yè)伙伴展開(kāi)多層次合資合作，共同布局新型社區經(jīng)濟服務(wù)生態(tài)圈。彩生活伴隨著(zhù)E停車(chē)、E能源等生態(tài)圈產(chǎn)品公司快速發(fā)展，其用戶(hù)規模將持續上升。
可以預見(jiàn)的是，隨著(zhù)社區人口結構及消費場(chǎng)景的變化，社區增值服務(wù)還將擁有更龐大的市場(chǎng)需求和廣闊前景，而社區增值服務(wù)也將進(jìn)一步成為物企業(yè)績(jì)增長(cháng)的新引擎。
行業(yè)集中度進(jìn)一步提升
翻閱此次年報數據不難發(fā)現，第一梯隊例如碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活服務(wù)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅業(yè)績(jì)靚麗，企業(yè)自身競爭優(yōu)勢也愈發(fā)明顯，在營(yíng)業(yè)收入、凈利潤、管理面積等方面規?；境溆喔酃晌锲?/span>3-4倍，行業(yè)龍頭地位相對穩固。
大華繼顯策略師葉國邦表示，碧桂園服務(wù)作為在港上市市值最大的物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)營(yíng)績(jì)效居全國之首，集團2018全年純利大增1.3倍，當中就收入占比逾七成的物業(yè)管理服務(wù)主業(yè)，期內收費管理面積按年穩定增加48%至約1.81億平方米，管理層預期今年在管面積可達不低于7000萬(wàn)平方米的增幅，故核心業(yè)務(wù)具不俗的盈利能見(jiàn)度。
并且，碧桂園服務(wù)具有一定規模優(yōu)勢及資源優(yōu)勢，公司在物業(yè)管理服務(wù)、社區增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)的協(xié)同使公司獲得市場(chǎng)高度認可，業(yè)務(wù)之間相互促進(jìn)，可為公司帶來(lái)新的商機，具有明顯的競爭優(yōu)勢。
回看業(yè)績(jì)同樣亮眼的雅生活服務(wù)，2018年公司在管面積外拓、增值服務(wù)擴展等相關(guān)業(yè)績(jì)上均取得了不俗的成績(jì)。據年報公告披露的相關(guān)信息顯示，目前公司依托雅居樂(lè )控及其附屬公司雅居樂(lè )集團及綠地控股兩大股東，立足大灣區面向全國快速拓張，目前合約面積儲備充足，未來(lái)業(yè)績(jì)得到保障。同時(shí)公司深耕雅居樂(lè )物業(yè)和綠地物業(yè)雙品牌發(fā)展戰略，進(jìn)一步擴大在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的輻射力和影響力，上市后品牌影響力進(jìn)一步提升，為自身加速拓展第三方的物業(yè)管理業(yè)務(wù)及增值服務(wù)提供了有力支持。
2018年是物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化、資本化急速提升的一年，而這些頭部物企在資本化、市場(chǎng)化方面均走在了行業(yè)前列。
對此，一位業(yè)內人士向物業(yè)深度報道表示，這在一定程度上也給后續想要進(jìn)入資本市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了警示，未來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，行業(yè)龍頭在市場(chǎng)競爭中的優(yōu)勢愈發(fā)顯現，在強者恒強的態(tài)勢下，未來(lái)物管行業(yè)龍頭企業(yè)會(huì )持續規?；瘮U張，保持具有競爭力的優(yōu)勢地位，實(shí)現新一輪增長(cháng)。留給還未入局者的蛋糕能有多大無(wú)法得知，但就現在發(fā)展情況來(lái)看，想要借力資本春風(fēng)將企業(yè)推向發(fā)展快車(chē)道的時(shí)間已經(jīng)頗為緊俏。