各區委、區政府，各有關(guān)單位：
為全面加強業(yè)主組織（主要包括首次業(yè)主大會(huì )籌備組、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )）建設，進(jìn)一步規范業(yè)主組織行為，充分發(fā)揮基層黨組織戰斗堡壘作用和基層政權社會(huì )治理作用，發(fā)揮黨員在業(yè)主組織中的先鋒模范作用，根據中央、省委和市委部署要求，依據有關(guān)法律法規和文件精神，經(jīng)市委、市政府同意，現就有關(guān)事項通知如下：
一、指導思想
以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大精神，深入貫徹習近平總書(shū)記重要講話(huà)精神，踐行社會(huì )主義核心價(jià)值觀(guān)，落實(shí)《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強和完善城鄉社區治理的意見(jiàn)》和中央掃黑除惡專(zhuān)項斗爭工作部署，堅持黨的領(lǐng)導，堅持問(wèn)題導向，在改善民生和創(chuàng )新管理中，加強社會(huì )治理，保障業(yè)主行使共同決定權利，著(zhù)力維護業(yè)主合法權益，完善監督管理體系，健全工作體制機制，建設更為宜居樂(lè )居的生活環(huán)境。
二、工作目標
以建設更干凈、更整潔、更平安、更有序的物業(yè)小區為總目標，以解決群眾反映強烈、影響小區和諧穩定的突出問(wèn)題為突破口，通過(guò)2年的努力，營(yíng)造業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府三方共建共治共享小區治理格局，推動(dòng)業(yè)主組織規范化、優(yōu)質(zhì)化，使全市物業(yè)管理工作得到明顯提升。
三、工作措施
（一）正確指導劃定物業(yè)管理區域，明確物業(yè)管理邊界。
1．依法劃定物業(yè)管理區域。根據《廣東省物業(yè)管理條例》第七條規定，新建、分期開(kāi)發(fā)建設但未建設完成、已建成的住宅小區物業(yè)管理區域范圍，原則上就是物業(yè)建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍；出售的公有住房已實(shí)施物業(yè)管理的，可以以實(shí)施物業(yè)管理的范圍劃定物業(yè)管理區域。（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)負責）
2．督促物業(yè)管理區域備案。區住房建設部門(mén)應當督促建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》（廣州市政府令第158號）第十一條至第十五條規定辦理物業(yè)管理區域備案，依法出具備案回執，并及時(shí)告知街道辦事處（鎮政府），同時(shí)在區住房建設部門(mén)網(wǎng)站主動(dòng)公開(kāi)。對未按照規定備案的違規行為，按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第九十三條規定依法查處。（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)負責）
3．處理物業(yè)管理區域爭議。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃定的物業(yè)管理區域不合理的，區住房建設部門(mén)應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第十一條第二款規定提出相應處理意見(jiàn)；爭議較大的，區住房建設部門(mén)應當提出劃定物業(yè)管理區域的初步意見(jiàn)，并將擬劃定的物業(yè)管理區域四至范圍和附圖向區域范圍內的業(yè)主公示（公示時(shí)間可以根據實(shí)際情況確定）。公示期間，對劃定的物業(yè)管理區域無(wú)異議或者異議不成立的，公示期滿(mǎn)后由區住房建設部門(mén)發(fā)出備案回執；公示期間，對劃定的物業(yè)管理區域有異議的，區住房建設部門(mén)應當征求區規劃行政管理部門(mén)、街道辦事處（鎮政府）、相關(guān)業(yè)主的意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域，發(fā)出備案回執。（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)負責，市〔區〕規劃部門(mén)、街〔鎮〕等單位配合）
（二）加強對業(yè)主大會(huì )籌備工作指導、協(xié)助和監督，規范籌備行為。
4．督促建設單位履行報告義務(wù)。區住房建設部門(mén)應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第十二條規定，對于已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區域內規劃建筑總面積50％的住宅小區，督促建設單位書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮政府）、在物業(yè)管理區域的顯著(zhù)位置公告。建設單位未履行報告、公告義務(wù)的，區住房建設部門(mén)應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第六十二條規定依法查處。（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)負責，街〔鎮〕等單位配合）
5．依法組建首次業(yè)主大會(huì )籌備組。對于符合成立業(yè)主大會(huì )條件，且物業(yè)管理區域已備案的，街道辦事處（鎮政府）應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二十條至第二十四條規定，依法推動(dòng)組建首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
（1）街道辦事處（鎮政府）應當在聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)的基礎上，根據物業(yè)管理區域規模、物業(yè)類(lèi)型、業(yè)主戶(hù)數等因素，確定業(yè)主代表人數、名額分配及產(chǎn)生辦法；按照籌備組業(yè)主代表資格條件核實(shí)報名參加籌備組的業(yè)主。
（2）業(yè)主推薦的籌備組業(yè)主代表人數超過(guò)街道辦事處（鎮政府）確定人數的，街道辦事處（鎮政府）可以將聯(lián)名業(yè)主推薦的籌備組業(yè)主代表姓名及其基本情況、相應聯(lián)名業(yè)主名單在物業(yè)管理區域內公示，公示時(shí)間不少于15日。公示期滿(mǎn)，對聯(lián)名業(yè)主推薦的籌備組業(yè)主代表、聯(lián)名業(yè)主名單無(wú)異議或者異議不成立的，街道辦事處（鎮政府）按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二十一條規定擬定籌備組業(yè)主代表名單。
（3）聯(lián)名業(yè)主推薦的籌備組業(yè)主代表，不符合《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二十二條規定的籌備組業(yè)主代表條件或者偽造業(yè)主簽名推薦的，街道辦事處（鎮政府）應當取消其參加籌備組的資格。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)配合）
6．督促建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行協(xié)助義務(wù)。籌備組成立后，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二十五條規定提供業(yè)主清冊等資料的，區住房建設部門(mén)應當依法查處。街道辦事處（鎮政府）應當及時(shí)向區不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請查詢(xún)業(yè)主姓名和房屋面積，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當提供并不得收取費用。（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)負責，市〔區〕不動(dòng)產(chǎn)登記中心、市房地產(chǎn)檔案館、街〔鎮〕等單位配合）
7．指導籌備組依法開(kāi)展籌備工作。街道辦事處（鎮政府）應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第二十六條至第三十三條等有關(guān)規定，組織籌備組成員集體學(xué)習籌備成立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )的相關(guān)規定；提名籌備組組長(cháng)候選人名單，并組織籌備組成員選舉產(chǎn)生籌備組組長(cháng)。提倡籌備組中街道辦事處（鎮政府）代表或中國共產(chǎn)黨黨員業(yè)主擔任籌備組組長(cháng)；嚴格落實(shí)籌備組議事制度，妥善調解籌備過(guò)程中的糾紛；指導籌備組依法開(kāi)展首次業(yè)主大會(huì )籌備工作。對于籌備組違反前述規定的行為，街道辦事處（鎮政府）應當及時(shí)給予指導意見(jiàn)；籌備組不接受指導意見(jiàn)且其行為違反法律、法規、規章和規范性文件等規定的，區住房建設部門(mén)應當責令其限期改正，并通告全體業(yè)主。
根據《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第三十三條規定，籌備組工作期限延長(cháng)超過(guò)6個(gè)月仍未召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，籌備組解散，并由物業(yè)所在地的居民委員會(huì )、村民委員會(huì )在街道辦事處、鎮政府的指導和監督下，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、選舉首屆業(yè)主委員會(huì )。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)、區公安機關(guān)等單位配合）
（三）規范業(yè)主大會(huì )表決過(guò)程，確保業(yè)主行使表決權利。
8．需業(yè)主大會(huì )決定事項不得授權業(yè)主委員會(huì )決定。根據《中華人民共和國民法總則》第一百六十一條第二款、《中華人民共和國物權法》第七十六條、《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條等規定，對于《中華人民共和國物權法》第七十六條規定由業(yè)主共同決定（業(yè)主大會(huì )決定）的事項，不得通過(guò)業(yè)主大會(huì )授權、委托等方式由業(yè)主委員會(huì )決定。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當將解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個(gè)表決事項，提交業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。
（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)、街〔鎮〕負責，區司法部門(mén)等單位配合）
9．暢通向業(yè)主公開(kāi)信息渠道。在籌備成立首次業(yè)主大會(huì )和組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議期間，按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》有關(guān)規定，應當向全體業(yè)主公告、公示、通知的事項，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構可以通過(guò)書(shū)面通知、在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布，或者按照管理規約、議事規則約定的其他方式告知全體業(yè)主。公開(kāi)事項內容較多的，可以通過(guò)微信群、公眾號等方式向全體業(yè)主公開(kāi)，征集業(yè)主意見(jiàn)，接受業(yè)主監督。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
10．優(yōu)先采用電子投票形式。業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用電子投票、書(shū)面征求意見(jiàn)和集體討論等形式召開(kāi)。業(yè)主決策電子投票系統數據庫已建立或者可以在較短時(shí)間內建立的，業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決應當采用電子投票形式。區住房建設部門(mén)要加快建立轄區內住宅小區電子投票數據庫，對于成立籌備組、20％以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議、換屆選舉業(yè)主委員會(huì )；或者業(yè)主大會(huì )擬續聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區，要優(yōu)先建立電子投票數據庫。（市住房城鄉建設局牽頭，區住房建設部門(mén)、街〔鎮〕負責）
11．規范書(shū)面征求意見(jiàn)形式。業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當采用記名投票的方式；書(shū)面的選票、表決票應當由符合《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十七條規定的可以行使表決權的人簽名；表決意見(jiàn)包括同意、反對、棄權3種；業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織機構應當設定合理投票期限，在發(fā)出會(huì )議通知時(shí)一并通告全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì )會(huì )議組織機構決定延長(cháng)已通告投票期限的，應當在已通告投票期限屆滿(mǎn)前向全體業(yè)主通告延長(cháng)投票期限的決定；投票期限只能延長(cháng)一次，延長(cháng)期限不得超過(guò)15日。任何人不得偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書(shū)面委托書(shū)或者業(yè)主簽名。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
12．規范統計表決結果。根據《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》《廣州市業(yè)主決策電子投票暫行規則》（穗建規字〔2016〕1號）等規定，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當按照下列方式統計表決結果：
（1）業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用電子投票形式的，應當按照《廣州市業(yè)主決策電子投票暫行規則》第十五條第一款規定，由業(yè)主決策電子投票系統統計表決結果。
（2）采用集體討論形式的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當組織監票人、計票人當場(chǎng)統計表決結果。
（3）采用集體討論形式、書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當邀請若干名業(yè)主擔任監票人、計票人。
（4）采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當與監票人、計票人于業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票期限屆滿(mǎn)后及時(shí)查驗統計完成業(yè)主的選票、表決票，監票人、計票人應當在查驗統計結果簽名確認。
（5）籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )委員、業(yè)主委員會(huì )委員候選人及前述人員近親屬不得擔任監票人、計票人。
組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構未按照要求查驗統計業(yè)主選票、表決票的，由街道辦事處（鎮政府）責令其限期改正，并通告全體業(yè)主。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)、區公安機關(guān)等單位配合）
13．規范公示表決結果。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十二條第二款規定，向全體業(yè)主公示業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果，公示內容應當包括已參與表決業(yè)主的房號、專(zhuān)有部分面積、表決意見(jiàn)，以及全體業(yè)主表決意見(jiàn)的匯總結果等。采用電子投票、集體討論形式的表決結果應當公示7日以上，采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的表決結果應當公示30日以上。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構未按照要求公示表決結果的，由街道辦事處（鎮政府）責令其限期改正，并通告全體業(yè)主。
公示業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果同時(shí)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構還應當通告對表決結果異議的處理方式，包括異議的受理方式、受理期限、處理方式、處理期限等內容。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
14．妥善處理表決結果異議。根據《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》《廣州市業(yè)主決策電子投票暫行規則》等規定，對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果有異議的，可以按照下列方式處理：
（1）異議提出人應當在表決結果公示期間，實(shí)名向組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構提出書(shū)面異議。公示期滿(mǎn)后提出異議的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構可以不受理。
（2）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當在業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決結果公示期間或者公示期限屆滿(mǎn)之日起適當時(shí)間內對異議進(jìn)行處理。
（3）業(yè)主提出查驗書(shū)面的選票、表決票的，應當向組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構出示需查驗業(yè)主的有效身份證件和有效房產(chǎn)文件；組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當在第（2）項要求的期限內，將相應業(yè)主的選票、表決票供其查驗。經(jīng)查驗，選票、表決票不是由符合《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十七條規定可以行使表決權的人簽名，或者選票、表決票的表決意見(jiàn)與公示表決結果不一致的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當重新統計表決結果。
（4）業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位對表決結果公示的業(yè)主人數、專(zhuān)有部分面積等業(yè)主投票權數提出異議的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當在第（2）項要求的期限內進(jìn)行核實(shí)。經(jīng)核實(shí)，公示的業(yè)主投票權數不符合《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第四十五條、第四十六條等規定的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當重新統計表決結果。
（5）重新統計表決結果的，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當向全體業(yè)主通告重新統計的表決結果，通告內容應當包括變更的表決意見(jiàn)、變更的投票權數和全體業(yè)主表決意見(jiàn)的匯總結果等。
（6）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構確認異議不成立，且決定不再重新統計表決結果的，應當將處理決定書(shū)面告知異議提出人。
（7）組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構未按照上述要求進(jìn)行處理的，異議提出人可以向街道辦事處（鎮政府）投訴，街道辦事處（鎮政府）應當會(huì )同區住房建設部門(mén)協(xié)調處理。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構違反《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》《廣州市業(yè)主決策電子投票暫行規則》等規定的，由街道辦事處（鎮政府）責令其限期改正，并通告全體業(yè)主。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)、區公安機關(guān)等單位配合）
（四）規范業(yè)委會(huì )委員資格，監督業(yè)委會(huì )依法履行職責。
15．依法產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )委員候選人。業(yè)主委員會(huì )委員候選人可以采取業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式向組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構報名。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當核查業(yè)主委員會(huì )委員候選人資格條件，取消不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規定資格條件的候選人。
組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當將擬定的業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單向全體業(yè)主公示適當時(shí)間。對候選人名單有異議的，異議提出人應當在公示期間實(shí)名提出書(shū)面意見(jiàn)。組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構應當在收到意見(jiàn)后及時(shí)對異議進(jìn)行核實(shí)并答復異議提出人；異議提出人對答復不服、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的機構逾期不答復的，可以向街道辦事處（鎮政府）投訴；街道辦事處（鎮政府）應當會(huì )同區住房建設部門(mén)對被異議業(yè)主委員會(huì )候選人的資格條件進(jìn)行核實(shí)；被異議業(yè)主委員會(huì )委員候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規定資格條件的，街道辦事處（鎮政府）可以取消其候選人資格，并通告全體業(yè)主。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
16．規范業(yè)主委員會(huì )委員行為。業(yè)主委員會(huì )可以經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后聘請秘書(shū)等專(zhuān)職工作人員，由專(zhuān)職工作人員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)性工作。專(zhuān)職工作人員的薪酬可以從共用部位、共用設施設備經(jīng)營(yíng)收益中列支。
業(yè)主委員會(huì )委員應當遵守法律法規和管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則，不得有《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規定的禁止行為。業(yè)主委員會(huì )應當加強自律，對業(yè)主委員會(huì )委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規定禁止行為的，業(yè)主委員會(huì )應當中止其委員職務(wù)，并組織業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議罷免其委員職務(wù)。業(yè)主委員會(huì )不依法履行該職責的，根據《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第三十八條規定，街道辦事處（鎮政府）可以責令其限期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，并通告全體業(yè)主；業(yè)主委員會(huì )逾期不召開(kāi)的，由業(yè)主監事會(huì )在街道辦事處（鎮政府）確定的時(shí)間內組織召開(kāi)；未設立業(yè)主監事會(huì )或者業(yè)主監事會(huì )未在確定的時(shí)間內組織召開(kāi)的，由居民委員會(huì )組織召開(kāi)。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)、區公安機關(guān)等單位配合）
17．規范補選業(yè)主委員會(huì )委員和換屆選舉業(yè)主委員會(huì )。根據《廣東省物業(yè)管理條例》《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》（建房〔2019〕274號）等規定，應當按照下列方式補選業(yè)主委員會(huì )委員和換屆選舉業(yè)主委員會(huì )：
（1）業(yè)主委員會(huì )委員缺員，由候補委員遞補后仍不足5人的，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會(huì )委員的，業(yè)主委員會(huì )應當在上述情況發(fā)生之日起3個(gè)月內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選。
（2）業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)6個(gè)月前，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
（3）業(yè)主委員會(huì )委員人數少于5人，組織業(yè)主大會(huì )會(huì )議有困難的，業(yè)主委員會(huì )可以向街道辦事處（鎮政府）提出協(xié)助請求，街道辦事處（鎮政府）應當指導和協(xié)助業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)?？梢猿闪⒂山值擂k事處（鎮政府）代表、居民委員會(huì )代表各1人，業(yè)主委員會(huì )委員和業(yè)主代表若干人共同組成補選委員小組或者換屆選舉小組，由該小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選業(yè)主委員會(huì )委員或者選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
（4）業(yè)主委員會(huì )未在規定時(shí)間內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選委員或者換屆選舉業(yè)主委員會(huì )的，街道辦事處（鎮政府）可以責令其限期組織補選或者換屆選舉，并通告全體業(yè)主；逾期未組織補選或者換屆選舉的，由業(yè)主監事會(huì )在街道辦事處（鎮政府）確定的時(shí)間內組織；未設立業(yè)主監事會(huì )或者業(yè)主監事會(huì )未在確定的時(shí)間內組織的，由居民委員會(huì )組織。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)、區公安機關(guān)等單位配合）
18．依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。符合《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第三十七條第四款規定情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當按照規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。其中，已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數20％以上業(yè)主提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，提議業(yè)主應當依法依規提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的表決事項、表決形式、會(huì )議召開(kāi)時(shí)限等具體事項。業(yè)主委員會(huì )對提議人數達到已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數20％以上有異議的，可以通過(guò)公示提議業(yè)主名單的形式核實(shí)（公示時(shí)間可以根據實(shí)際情況確定）。業(yè)主委員會(huì )核實(shí)提議業(yè)主名單或者采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，不得強制要求業(yè)主提供身份證、不動(dòng)產(chǎn)登記簿等方式證明業(yè)主身份。
業(yè)主委員會(huì )未按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第三十七條第四款規定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的，根據《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第三十八條規定，由街道辦事處（鎮政府）責令其限期組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議，并通告全體業(yè)主；逾期仍不召開(kāi)的，由業(yè)主監事會(huì )在街道辦事處（鎮政府）確定的期限內組織召開(kāi)；未設立業(yè)主監事會(huì )或者業(yè)主監事會(huì )未在確定的期限內組織召開(kāi)的，由居民委員會(huì )組織召開(kāi)。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
19．監督業(yè)主委員會(huì )履行備案義務(wù)。街道辦事處（鎮政府）應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第五十三條、第五十六條第四款規定，監督業(yè)主委員會(huì )及時(shí)履行備案義務(wù)。其中，業(yè)主委員會(huì )會(huì )議決定召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議（包括擬表決業(yè)主自行管理方案）的，業(yè)主委員會(huì )應當在會(huì )議決定后及時(shí)將會(huì )議記錄、會(huì )議決定及擬提交業(yè)主大會(huì )表決的事項及時(shí)報街道辦事處（鎮政府）備案。對業(yè)主委員會(huì )不依法履行備案義務(wù)的，按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第九十三條規定依法查處。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
20．監督業(yè)主委員會(huì )依法履行職責。業(yè)主委員會(huì )應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等規定依法履行職責，嚴格執行業(yè)主委員會(huì )議事制度，向全體業(yè)主公布應當公開(kāi)的資料和信息，建立并執行規范的財務(wù)管理制度，依法組織換屆選舉或者補選委員，任期屆滿(mǎn)當日依法移交全部屬于業(yè)主共有的財物、文件資料和印章。業(yè)主委員會(huì )未按照規定履行職責的，街道辦事處（鎮政府）應當責令其限期改正，并通告全體業(yè)主公告；業(yè)主委員會(huì )有《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》第九十五條規定情形之一，且拒不改正造成嚴重后果的，街道辦事處（鎮政府）可以組織選舉新的業(yè)主委員會(huì )。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)、區公安機關(guān)等單位配合）
（五）規范業(yè)主自行管理，明確有關(guān)安全責任。
21．業(yè)主大會(huì )決定業(yè)主自行管理方案。業(yè)主大會(huì )擬通過(guò)自行管理方式實(shí)施物業(yè)管理的，業(yè)主委員會(huì )應當制定業(yè)主自行管理方案，且方案應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決同意才能實(shí)施。有前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限內的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，業(yè)主委員會(huì )應當將解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和按照業(yè)主自行管理方案實(shí)施物業(yè)管理作為一個(gè)表決事項，由業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決。街道辦事處（鎮政府）會(huì )同區住房建設部門(mén)應當對業(yè)主自行管理物業(yè)加強指導、協(xié)助和監督。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
22．規范制定業(yè)主自行管理方案。業(yè)主委員會(huì )制定的業(yè)主自行管理方案應當對下列主要事項作出約定。其中，可以約定將物業(yè)管理區域內的秩序維護、清潔衛生、園林綠化、設施設備維修養護等專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給一個(gè)企業(yè)：
（1）自行管理的事項、期限；
（2）物業(yè)服務(wù)的內容、標準；
（3）選聘專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)的類(lèi)型、資格條件，選聘勞務(wù)人員的數量、資格條件，以及選聘的方式；
（4）業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的標準和方式；
（5）業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )在自行管理事務(wù)中的權利、義務(wù)及責任；
（6）安全生產(chǎn)、消防安全、經(jīng)營(yíng)管理等責任的承擔；
（7）自行管理的其他事項。
（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
（六）加強物業(yè)管理項目移交監管工作，維護業(yè)主、企業(yè)合法權益。
23．依法移交物業(yè)管理項目。業(yè)主大會(huì )依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)書(shū)面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)管理移交事宜；協(xié)商不成的，業(yè)主委員會(huì )、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向街道辦事處（鎮政府）申請調解，業(yè)主委員會(huì )、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行接管物業(yè)管理項目。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
經(jīng)調解，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日以?xún)韧顺鑫飿I(yè)管理區域的，由區住房建設部門(mén)按照《廣東省物業(yè)管理條例》第六十三條規定查處，并按照《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理暫行辦法》（穗建規字〔2018〕20號）規定，對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行失信懲戒。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)逾期仍拒不執行行政決定的，區住房建設部門(mén)應當按照《中華人民共和國行政強制法》規定，向法院申請強制執行。（各區政府牽頭，區住房建設部門(mén)負責，街〔鎮〕、區司法部門(mén)等單位配合）
四、工作要求
24．發(fā)揮黨組織引領(lǐng)作用。堅持和加強黨的領(lǐng)導，把黨的建設貫穿于物業(yè)小區產(chǎn)生籌備組業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì )委員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面。街鎮黨（工）委負責統籌協(xié)調，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部在業(yè)主組織活動(dòng)中的作用，提高業(yè)主組織的履職能力和自律水平。
（1）鼓勵黨員在社區亮明身份，發(fā)揮模范帶頭作用，主動(dòng)參與業(yè)主組織建設和活動(dòng)，為所居住的物業(yè)小區和諧穩定盡一份義務(wù)。
（2）鼓勵和支持具備業(yè)主資格的黨員（特別是在職黨員）、居民委員會(huì )成員通過(guò)法定程序成為籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì )委員，發(fā)揮模范帶頭作用，依法履行職責。
（3）要大力發(fā)動(dòng)和引導業(yè)主群眾，投票支持具備業(yè)主資格的中國共產(chǎn)黨黨員、居民委員會(huì )成員當選籌備組業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì )委員。
（4）要積極指導和幫助符合條件的小區成立黨組織，納入社區黨組織管理。小區黨組織成員一般由業(yè)主黨員、業(yè)主委員會(huì )的黨員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨員組成。
（市〔區〕委組織部牽頭，街〔鎮〕負責，市〔區〕民政部門(mén)、市〔區〕住房建設部門(mén)等單位配合）
25．加強調解糾紛力度。區政府、街道辦事處（鎮政府）應當按照《廣州市關(guān)于全面加強物業(yè)管理維護小區平安有序的實(shí)施意見(jiàn)》（穗文〔2016〕33號）要求，成立由分管副區長(cháng)擔任總召集人的區物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度和由分管副主任（副鎮長(cháng)）擔任總召集人的街（鎮）物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度，構建多部門(mén)齊抓共管的物業(yè)行政監管工作格局。對籌備成立業(yè)主大會(huì )、召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議過(guò)程中發(fā)生的糾紛，采取人民調解、行政調解、司法調解等多項措施化解糾紛，維護小區和諧穩定。（各區政府牽頭，區住房建設部門(mén)、區民政部門(mén)、區司法部門(mén)等單位配合）
26．加強行政執法力度。（1）區住房建設部門(mén)會(huì )同街道辦事處（鎮政府）應當對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行支持、協(xié)助義務(wù)和侵占業(yè)主合法權益的違規行為重點(diǎn)查處。經(jīng)調查屬實(shí)的，依法予以行政處罰，并采取失信聯(lián)合懲戒措施。（各區政府牽頭，區住房建設部門(mén)負責，街〔鎮〕、區司法部門(mén)等單位配合）
（2）在物業(yè)管理區域范圍發(fā)生恐嚇、聚眾鬧事、暴力傷害等嚴重擾亂公共秩序行為的，以及在互聯(lián)網(wǎng)群組發(fā)布、傳播謠言和擾亂社會(huì )秩序，破壞社會(huì )穩定信息的，街道辦事處（鎮政府）要及時(shí)向區委政法委、區掃黑除惡辦、區公安機關(guān)報告，公安派出所要及時(shí)依法采取有效措施予以制止和處理。（各區政府牽頭，區公安機關(guān)負責，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)、區司法部門(mén)等單位配合）
（3）監督籌備組、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責?；I備組、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)?；I備組、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》及有關(guān)法律、法規等規定的，街道辦事處（鎮政府）會(huì )同區住房建設部門(mén)應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。（各區政府牽頭，街〔鎮〕、區住房建設部門(mén)負責，區司法部門(mén)等單位配合）
27．進(jìn)一步完善電子投票系統。落實(shí)2020年完成全市住宅物業(yè)小區電子投票數據庫建設任務(wù)，進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)主決策電子投票系統，為業(yè)主決定物業(yè)管理事務(wù)提供方便、快捷的信息化平臺，改變目前耗時(shí)耗力的“掃樓”書(shū)面投票形式，解決業(yè)主大會(huì )表決結果真實(shí)性存疑問(wèn)題，為業(yè)主切實(shí)行使表決權利提供技術(shù)保障。（市住房城鄉建設局、區住房建設部門(mén)負責）
28．健全充實(shí)基層行政監管力量。按照市委辦公廳、市政府辦公廳聯(lián)合印發(fā)的《廣州市關(guān)于全面加強物業(yè)管理維護小區平安有序的實(shí)施意見(jiàn)》（穗文〔2016〕33號）要求，各區政府要進(jìn)一步明確區住房建設部門(mén)、街道辦事處（鎮政府）的物業(yè)管理行政職能，區住房建設部門(mén)要設置專(zhuān)職物業(yè)管理科室，配置必要的公務(wù)人員；街道辦事處（鎮政府）應當將轄區內物業(yè)管理工作納入社會(huì )事務(wù)管理，配備1－3名物業(yè)管理專(zhuān)職工作人員，可以采用購買(mǎi)社會(huì )工作服務(wù)的方式，加強對物業(yè)管理，特別是業(yè)主委員會(huì )籌備、選舉過(guò)程的指導、協(xié)助和監督工作力度。（各區政府負責）
29．加強輿論宣傳引導。（1）宣傳部門(mén)加強輿情管控，指導督促新聞單位和BBS等各類(lèi)媒體正面宣傳，客觀(guān)報道物業(yè)管理糾紛，引導業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中自覺(jué)履約守規，理性維權。（市委宣傳部牽頭，市住房城鄉建設局配合）
（2）房管部門(mén)、街道辦事處（鎮政府）、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì )要采取多種方式，廣泛宣傳物業(yè)管理政策、法規，提升共識，營(yíng)造共建共治共享的小區治理氛圍。（市住房城鄉建設局牽頭，各區政府負責）
30．加強監督考評。（1）物業(yè)管理已納入市對各區綜治工作（平安建設）考評，市住房城鄉建設局應當會(huì )同相關(guān)單位，不定期對落實(shí)本通知的情況開(kāi)展全市性檢查、督查，及時(shí)發(fā)現和協(xié)調解決存在的問(wèn)題。（市委政法委牽頭，市住房城鄉建設局負責）
（2）各區政府要細化屬地物業(yè)管理工作各項制度，建立以及時(shí)發(fā)現問(wèn)題和快速處置為核心內容的考核辦法，完善對住宅小區物業(yè)管理工作的激勵懲戒措施。（各區政府負責）
廣州市住房和城鄉建設局
中共廣州市委組織部
中共廣州市委政法委員會(huì )
2019年4月2日