物業(yè)常見(jiàn)糾紛問(wèn)答
Q：物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續對小區進(jìn)行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費？
A：分兩種情況：①物業(yè)服務(wù)合同到期后，如業(yè)主大會(huì )尚未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續提供服務(wù)的，則構成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照原物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費。
②如出現《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！彼幎ǖ那樾?，亦即物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)理拒不退場(chǎng)，則應認定物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)業(yè)已終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務(wù)費的，不予支持。
Q：業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，能否成為拒繳物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由？
A：原則上只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同提供了服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人就應按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費，至于其財產(chǎn)被盜，屬另一法律關(guān)系，可另行起訴。
如業(yè)主或物業(yè)使用人認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到管理義務(wù)而導致其財產(chǎn)被盜的，法院應審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵，可以根據瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務(wù)費或免除違約金。
Q：欠繳物業(yè)服務(wù)費的違約金應如何確定？
A：物業(yè)服務(wù)費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：
①合同未約定違約金計算標準的，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》第二十九條的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主張自應繳納之日起按年利率6%計算違約金；
②如合同約定的違約金標準過(guò)高，則參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規定》第二十九條的規定，將欠繳物業(yè)服務(wù)費的違約金調整為年利率24%；
③如法院經(jīng)審查認為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中存在瑕疵，則有可能綜合過(guò)錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。
Q：物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張水電費的違約金？
A：分兩種情況：
①水電費的違約金在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的從約定，如業(yè)主抗辯約定的違約金標準過(guò)高或法院經(jīng)審查認為合同約定的違約金標準過(guò)高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規定，調整至年利率24%；
②水電費的違約金物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權要求業(yè)主支付。
Q：小區車(chē)輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔責任？
A：對于該種類(lèi)型，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成哪一種法律關(guān)系，應如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問(wèn)題的指導意見(jiàn)》第18條已作出明確規定，具體內容如下：
①物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專(zhuān)用停車(chē)位或者停放在住宅小區的其他車(chē)輛收取物業(yè)費或者保管費，如發(fā)生車(chē)輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規定處理。
②物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區內的車(chē)輛沒(méi)有收取費用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應當認定形成無(wú)償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車(chē)輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于無(wú)償保管合同的規定處理。
③物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區內的車(chē)輛沒(méi)有收取費用，也沒(méi)有采取發(fā)卡、登記等管理措施的，如果發(fā)生車(chē)輛毀損、丟失的，應根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過(guò)錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的大小。
④車(chē)輛所有人或使用人對車(chē)輛毀損、丟失也存在過(guò)錯的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責任。
Q：業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔責任？
A：對于該類(lèi)型案件，應考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)，根據其過(guò)錯程度確定其應否承擔賠償責任及責任的比例如何。首先，應審查物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應如何履行安全保障義務(wù)及應采取何種措施。
其次，審查在業(yè)主財物失竊期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)。這主要根據小區內的安全監控系統是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規定對小區出入人員進(jìn)行登記或者實(shí)行刷卡出入等進(jìn)行確定。若經(jīng)審查，能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)沒(méi)有盡到安全保障義務(wù)的，則應按照過(guò)錯程度對業(yè)主的財物損失承擔一定的賠償責任。
同時(shí)，還應注意審查業(yè)主自身對財物損失有否過(guò)錯，若有過(guò)錯，還應減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任。
在該類(lèi)型案件中，還有一個(gè)問(wèn)題就是如何認定業(yè)主的財物損失范圍。一般情況下，業(yè)主較難提供充足的證據證明被盜的財物具體有哪些，但其財產(chǎn)損失客觀(guān)存在，故從公平的角度考慮，可以憑業(yè)主在公安機關(guān)報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價(jià)格，以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況，綜合日常生活經(jīng)驗判斷其有無(wú)可能在家中存放如此數量的財物，最終合理酌定其損失數額。
Q：物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否因業(yè)主欠費而擅自停水停電，停止小區的公共服務(wù)？
A：不可以。
基于小區公共利益保護考慮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據合同權利義務(wù)一致原則，享有停水停電權利的是供水供電公司，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)訴訟等方式進(jìn)行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業(yè)主損害的，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失。
Q：對于開(kāi)發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務(wù)費”的承諾，其效力如何認定？
A：一般情況下，對于開(kāi)發(fā)商承諾免收買(mǎi)受人物業(yè)服務(wù)費的主張應當視為無(wú)效。在業(yè)主辦理入住后，其作為小區的業(yè)主，就應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費。除非經(jīng)過(guò)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面授權或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承諾進(jìn)行追認，否則開(kāi)發(fā)商無(wú)權代前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出承諾免除買(mǎi)受人物業(yè)服務(wù)費。
前期物業(yè)服務(wù)費的免除只有同時(shí)具備以下兩個(gè)條件才有可能有效：
第一，開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同中明確約定了由開(kāi)發(fā)商向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納購買(mǎi)其房屋的部分或全部買(mǎi)受人的前期物業(yè)服務(wù)費或免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的承諾。
第二，商品房預售合同中建設單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)費以及入住后部分時(shí)間段內的物業(yè)服務(wù)費全部由建設單位代為交納，并就建設單位違反此項承諾的違約責任作出明確約定，而且必須將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預售合同的附件。
在這兩個(gè)條件下，開(kāi)發(fā)商承諾其承擔業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務(wù)費，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的內容表示同意，業(yè)主才能享有贈送的物業(yè)服務(wù)費。
Q：開(kāi)發(fā)商作出的關(guān)于贈送面積免物業(yè)服務(wù)費的承諾，其效力如何認定？
A：物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩個(gè)獨立的法律關(guān)系。一般贈送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開(kāi)發(fā)商售房的過(guò)程中，這是開(kāi)發(fā)商對自己的權利處分，其有權贈送銷(xiāo)售面積。
但是，對于物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費是對小區公共部位進(jìn)行管理的消耗，該費用主要是根據買(mǎi)受人取得的產(chǎn)權證上核準的建筑面積來(lái)收取。如果開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權證時(shí)沒(méi)有將所贈送的面積進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的說(shuō)明，那么在收取物業(yè)服務(wù)費時(shí)，應當按照產(chǎn)權證上載明的建筑面積收取，并不像開(kāi)發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務(wù)費，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權利。
Q：業(yè)主在收樓后能否以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費？
A：不能。房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的法律問(wèn)題，而物業(yè)服務(wù)費發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，兩者屬于不同的法律關(guān)系，業(yè)主不得以房屋質(zhì)量問(wèn)題對抗其根據物業(yè)服務(wù)合同應給付的物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般是對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛生、安保、交通等項目進(jìn)行維護、修繕、服務(wù)與管理，業(yè)主或實(shí)際使用人在無(wú)有效證據證明因物業(yè)服務(wù)企業(yè)對上述部位、項目管理不善導致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質(zhì)量問(wèn)題對抗其支付物業(yè)服務(wù)費的合同義務(wù)。
Q：空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費？
A：空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費首先應審查空置物業(yè)是否已經(jīng)辦理收樓手續或根據《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定是否屬于視為已經(jīng)收樓的情形。
如已經(jīng)收樓，根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
如非因業(yè)主原因導致未能收樓，則業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權主張收取物業(yè)服務(wù)費。