中物研協(xié) 研究員 / 張樂(lè )
4月27日，南都物業(yè)年報發(fā)布，預示著(zhù)14家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已完成了年報發(fā)布，對2018年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)交出了答卷。
2018年，南都物業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入10.59億元，同比增長(cháng)29.18%；營(yíng)業(yè)總成本9.56億元，同比增長(cháng)32.09%；
實(shí)現歸屬于母公司凈利潤為0.92億元，同比增長(cháng)22.69%，總資產(chǎn)達13.43億元，同比增長(cháng)65.68%，其中歸屬于母公司所有者權益合計為6.39億元，同比增長(cháng)125.45%。
/ 面積增長(cháng)速度加快
收購之路拓展外延 /
截止2018年12月31日，南都物業(yè)累計總簽約項目433個(gè)（包含金楓物業(yè)）,比上年同期增加158個(gè)，增長(cháng)率57.45%，累計總簽約面積5,542.56萬(wàn)平方米，比上年同期增長(cháng)1,657.61萬(wàn)平方米，增長(cháng)率42.67%。
○ 數據來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)，公司財報,CRIC
從2014年開(kāi)始到2017年，南都物業(yè)都一直保持著(zhù)20%左右的面積增長(cháng)率，一直到2018年，實(shí)現了增長(cháng)率翻倍，簽約面積達到5543萬(wàn)平方米，除了南都物業(yè)堅持“3+X”戰略，深耕江浙滬地區，打開(kāi)深圳、蕪湖、榆林、烏魯木齊等地市場(chǎng)之外，收購金楓物業(yè)也為南都物業(yè)簽約面積增加貢獻了力量。
南都物業(yè)服務(wù)范圍主要位于浙江省、北京、上海、重慶，收購金楓物業(yè)，在江蘇省加碼，無(wú)疑是為了擴充長(cháng)三角地區的實(shí)力。而金楓物業(yè)在2018年5月份剛剛完成了對中遠物業(yè)的收購，對于南都物業(yè)也是一種間接的業(yè)務(wù)拓展。
/ 加速浙江省外市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度
聯(lián)手國有銀行布局長(cháng)租公寓 /
南都物業(yè)2018年實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10.59億元，其中，浙江省實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7.23億元，較上年同期增長(cháng)14.30%。同時(shí)，南都物業(yè)也加快了浙江省外市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度，在物業(yè)管理服務(wù)項目持續增加的情況下，實(shí)現主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3.34 億元，較上年同期增長(cháng)67.97%。
○ 數據來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)，公司財報,CRIC
2018年南都物業(yè)在案場(chǎng)服務(wù)、包干制物業(yè)管理服務(wù)、酬金制物業(yè)管理服務(wù)、顧問(wèn)服務(wù)、增值服務(wù)之外，主營(yíng)物業(yè)中還增加了長(cháng)租公寓。
早在2017年，南都物業(yè)旗下子公司大悅資產(chǎn)開(kāi)始布局長(cháng)租業(yè)務(wù)，打造“群島”系列長(cháng)租公寓。2018年5月,大悅資產(chǎn)與建信浙江公司共同投資設立杭州建信大悅住房服務(wù)有限公司(“建信大悅”),注冊資本為500萬(wàn)元人民幣,主要經(jīng)營(yíng)分散式住房租賃服務(wù)和相關(guān)配套服務(wù)。
建信浙江公司是建行旗下子公司，而建行是國有銀行中布局長(cháng)租公寓領(lǐng)域的領(lǐng)先者，南都物業(yè)與建行合作，可以借助建行的租賃平臺，實(shí)現資源的拓展。
/ 利潤增速放緩
盈利能力稍顯弱勢 /
2018年2月1日，南都物業(yè)在上海證券交易所上市發(fā)行，成為國內首家登陸A股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也是截止到目前為止唯一一家沖擊A股成功的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
○ 數據來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)，公司財報,CRIC
登陸A股之后，南都物業(yè)放緩了發(fā)展的步伐，將營(yíng)業(yè)利潤與凈利潤的增長(cháng)率保持在了20%左右，與2014年、2015年猛烈的“進(jìn)攻”計劃形成了對比，這也與目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)精細化、品質(zhì)化發(fā)展趨勢有關(guān)。
○ 數據來(lái)源：招股說(shuō)明書(shū)，公司財報,CRIC
根據南都物業(yè)年報披露的總營(yíng)業(yè)成本構成來(lái)看，主營(yíng)業(yè)務(wù)的成本就占據了85%。過(guò)高的營(yíng)業(yè)成本是影響南都物業(yè)盈利的原因之一。接著(zhù)就是眾多企業(yè)都占據較高的管理費用，占了總成本10%，銷(xiāo)售費用占3%，稅費僅占1%。說(shuō)明，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本依然是各家企業(yè)重點(diǎn)優(yōu)化對象。
值得一提的是，在眾多的費用支出中，南都物業(yè)在財務(wù)費用方面獲得了收入，此項收入主要是來(lái)源于利息收入，抵扣當年手續費后，獲得了約298萬(wàn)元的財務(wù)收入。
/ 加速融合收購企業(yè)
依托平臺，優(yōu)化物業(yè)服務(wù)品質(zhì) /
南都物業(yè)在業(yè)績(jì)報告中，也對未來(lái)發(fā)展戰略做了規劃，主要分為以下幾點(diǎn)：
1、 精耕區域市場(chǎng)，形成規模優(yōu)勢
2019年，南都物業(yè)將以“3+X”市場(chǎng)拓展戰略為切入點(diǎn)，加大各城市新盤(pán)、存量盤(pán)資源排摸，通過(guò)標桿項目建設、品牌推廣，提升當地市場(chǎng)占有率，擴大規模效應。
2、 融合共生，多品類(lèi)協(xié)同發(fā)展
融合已收購的采林物業(yè)、金楓物業(yè)的資源與優(yōu)勢，以南都品質(zhì)管理為牽引，強化三家企業(yè)的產(chǎn)品特色，發(fā)展優(yōu)質(zhì)品類(lèi)業(yè)務(wù)，提高多品類(lèi)業(yè)務(wù)收入占比。
3、 立足美好，創(chuàng )新業(yè)主服務(wù)模式，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)結構
南都物業(yè)將依托悅嘉家社區生活服務(wù)平臺，實(shí)現了物業(yè)服務(wù)一鍵式管理，縮短服務(wù)響應時(shí)間，提高服務(wù)效率，使服務(wù)提供更精準。同時(shí)，在平臺中引入服務(wù)商家，滿(mǎn)足業(yè)主多方位生活需求。
另一方面，南都物業(yè)將聯(lián)合大悅商業(yè)，運營(yíng) “產(chǎn)品+互聯(lián)網(wǎng)+社群”模式的“群島”系列服務(wù)公寓、國際青年社區、托管式公寓、復合型園區等四類(lèi)產(chǎn)品，以實(shí)現客戶(hù)投資、持有資產(chǎn)的持續增值。