孟德斯鳩曾說(shuō)：“人民的安全就是最高的法律?！薄吨腥A人民共和國消防法》第18條，公安部《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業(yè)管理單位的各項消防安全職責，規定“住宅區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對管理區域內的共用消防設施進(jìn)行維修管理，提供消防安全防范服務(wù)”，《消防法》第64條、第73條規定，違反本法規定可被處以十日以上行政拘留，構成犯罪的依法追究刑事責任。
物業(yè)消防安全建設的課題，在我們國家已經(jīng)是社會(huì )各界聚焦已久的重點(diǎn)，人防、物防、技防、法規、宣傳，圍繞“五位一體”建立的物業(yè)消防安全機制，做好物業(yè)消防安全管理工作是物業(yè)管理的重中之重。物業(yè)消防安全體系的有效運行，關(guān)乎千家萬(wàn)戶(hù)，是防范化解火災風(fēng)險的關(guān)鍵一環(huán)，是提高人民幸福感、安全感的重要手段。
而目前，擺設式消防、應付式管理、過(guò)場(chǎng)式檢查現象在各物業(yè)項目里普遍存在。物業(yè)消防安全管理，能否實(shí)時(shí)監管并且有效糾正物的不安全狀態(tài)、人的不安全行為、執行的不規范機制，是一個(gè)職業(yè)能力建設問(wèn)題，更是一個(gè)法律風(fēng)險防范問(wèn)題，須不斷完善物業(yè)消防安全管理。本文將通過(guò)論述物業(yè)消防安全管理的必要性、物業(yè)消防安全建設的難點(diǎn)匯總、物協(xié)統籌建立作業(yè)指導書(shū)的思路、物業(yè)消防安全建設方案的核心理念，分享筆者在物業(yè)消防安全管理體系建設方面的思考。
物業(yè)消防安全管理
為什么做不好？
物業(yè)消防安全管理的根源在于資源的閑置、執行的脫節、機制的僵化。破題之要，就在整合資源、強化執行、盤(pán)活機制。
一是消防安全工作在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中普遍存在弱化的現象。一方面，消防管理工作是一項隱性、長(cháng)期化的工作，且就單個(gè)項目而言發(fā)生概率低，與物業(yè)企業(yè)品質(zhì)和利益關(guān)聯(lián)度低；另一方面，相關(guān)政策標準不明確，易產(chǎn)生投機行為。
二是開(kāi)發(fā)商建管脫節，留下火災隱患。開(kāi)發(fā)建設與物業(yè)管理存在明顯的脫節，開(kāi)發(fā)商未從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過(guò)程出發(fā)來(lái)設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業(yè)投入使用和消費過(guò)程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
三是消防設備維修資金使用率低。根據《消防法》規定：“消防設施應完整有效”，但具體標準不明，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請資金依據不清晰、與業(yè)主溝通成本過(guò)高，影響維修資金的申請。同時(shí)，在資金申請過(guò)程中，審批環(huán)節繁瑣、進(jìn)度緩慢，導致資金利用時(shí)效長(cháng)。
四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)鑒于服務(wù)業(yè)主的身份定位，在管理上手段不硬、辦法不多，面對諸如占用消防通道、破壞消防設施、堵塞應急通道等行為時(shí)無(wú)能為力。而且，責任追究渠道不暢，依法來(lái)講，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接所為，部分業(yè)主我行我素無(wú)視物業(yè)勸誡，這種情況單處罰物業(yè)服務(wù)企業(yè)不盡合理且標本都不治，而執法部門(mén)要對眾多的業(yè)主或物業(yè)使用者直接實(shí)施處罰又難以實(shí)行。
五是從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高，基本消防設施尤其是消防中央控制設備使用需要專(zhuān)業(yè)技能，發(fā)生火警后，未進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓的從業(yè)人員手足無(wú)措，對初期火災都無(wú)及時(shí)處置能力。
六是應急管理嚴重缺位，沒(méi)有應急救援預案，應急物資和應急手段匱乏，消防值班、日常巡查、應急救援只停留在制度上，形同虛設，隱患排查毫無(wú)作為，一旦發(fā)生火警，更是瞬間陷于癱瘓。
七是消防宣傳流于形式，物業(yè)公司多數都是宣傳欄里一貼了事，業(yè)主不關(guān)注、不參與，消防常識和自救常識的缺失，導致火患頻發(fā)，逃生不力，甚至由于現場(chǎng)混亂，干擾消防救援，造成踩踏、跳樓等次生災害。
物業(yè)消防安全管理體系
探索工作如何做？
物業(yè)行政主管和應急管理部門(mén)雖肩負法定職責，面對眾多節點(diǎn)單位，要做到時(shí)時(shí)參與，事事親為，顯然難以實(shí)現，同時(shí)也與行政效率相悖。最佳途徑就是充分利用好物協(xié)組織行業(yè)協(xié)會(huì )的抓手作用，以點(diǎn)帶面事半功倍。本區域物業(yè)管理協(xié)會(huì )，擁有把脈行業(yè)痛點(diǎn)、一攬子解決癥結的主導優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、輿論優(yōu)勢以及與之相配套的公益職責、引領(lǐng)作用和推進(jìn)能力，在全面推進(jìn)物業(yè)消防安全建設事業(yè)上，它是行政統籌體系下的最佳推動(dòng)主體。行政指引+物協(xié)整合，共同設計作業(yè)指導書(shū)，結合本區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)規模、硬件、管理重點(diǎn)，分類(lèi)指導匯編成冊，形成大、中、小型物業(yè)公司各自對應的普適方案。
物協(xié)應當積極爭取行政指導，通過(guò)調研梳理，聯(lián)合相關(guān)協(xié)會(huì )、大專(zhuān)院校，對接物業(yè)行政和應急管理等行政主管部門(mén)，擬定提交可行方案、共同制訂維護保養標準和服務(wù)費用標準，明確責任清單，上報行政部門(mén)，形成規范性文件。然后選擇大中小各層級物業(yè)會(huì )員單位試點(diǎn)運行，增加實(shí)操性，出具作業(yè)指導書(shū)，建立普適性方案。由物業(yè)管理協(xié)會(huì )組織專(zhuān)場(chǎng)宣傳培訓、專(zhuān)項巡查，經(jīng)物業(yè)行政主管部門(mén)、應急及相關(guān)部門(mén)授權進(jìn)行預考核、預督導，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)按部就班、清單推進(jìn)，最后由物業(yè)主管部門(mén)和應急及相關(guān)部門(mén)清單檢查、動(dòng)態(tài)修正，可以建立起一套方案牽引、協(xié)會(huì )宣傳培訓、業(yè)內查改、行政督導的物業(yè)消防安全體系。
物業(yè)消防安全管理體系
方案怎么做？
掌握火災規律緊盯關(guān)鍵節點(diǎn)，建立階梯式火災阻斷預案，掌握住宅小區火災的普遍規律，按照“消防意識薄弱—隱患量變積累—起火預警缺失—初火處置不力—火災最終釀成—自救技能缺失—次生災害延伸”，逐個(gè)節點(diǎn)建立對應阻斷預案，將消防安全管理的立體化需求、節點(diǎn)化需求、群防化需求整合，建立物業(yè)消防安全管理的智能化方案。
強化消防意識的宣傳工作，要堅持“了解消防、遵守消防、關(guān)注消防、參與消防”的目標導向，采取平面宣傳、體驗活動(dòng)、趣味互動(dòng)、智慧云模塊推送等多種形式，切實(shí)強化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì )責任擔當，真正讓廣大業(yè)主的消防意識入腦入心。
強化政策設計的實(shí)踐導向，呼吁行政主管部門(mén)主動(dòng)出擊，加強監管脫節消防隱患的源頭治理，支撐物業(yè)維護消防設施的糾錯手段，簡(jiǎn)化強化消防設施應急維修資金的使用程序，做好程序的監督，保證資金安全使用的前提下，快捷、有效，真正用于消防設施完善。
強化物協(xié)與應急管理部門(mén)的協(xié)調聯(lián)動(dòng)機制，以專(zhuān)業(yè)性保障標準化、權威性保障規范化，建立消防安全法律法規及標準更新的共享機制，夯實(shí)對物協(xié)編制行業(yè)性消防安全類(lèi)文件的精準信息支撐。探索對物協(xié)組織消防安全檢查的指導機制，編制本區域社區火災事故系列案例，由應急管理部門(mén)消防專(zhuān)家以案說(shuō)法羅列火患死角，杜絕檢查遺漏。
強化物協(xié)的行業(yè)自律功能，制度性系統性推動(dòng)火災阻斷方案的有效落地：一是要凝聚協(xié)會(huì )的約束合力，為落地機制進(jìn)行權威背書(shū)；二是細化落地舉措，由物協(xié)與物業(yè)主管部門(mén)、應急管理部門(mén)共同設立培訓機構對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行方案輸出，組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)性消防督導聯(lián)合檢查；三是結合培訓考核結果進(jìn)行督導檢查評分，建立“物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全評價(jià)評分動(dòng)態(tài)管理機制。
多措并舉、統籌推進(jìn)，引領(lǐng)本區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格遵守《消防法》，自覺(jué)踐行《火災阻斷方案的落地機制》，確保消防技能強化到組、責任分解細化到人，實(shí)現隱患排查到位、預警反應迅捷、銜接保障得當、初火撲救及時(shí)、組織救援有序。
做好消防安全管理工作，是每個(gè)物業(yè)人義不容辭的神圣使命，更是物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì )責任擔當。物業(yè)管理協(xié)會(huì )有責任有義務(wù)積極探索，主動(dòng)作為，積極配合物業(yè)主管部門(mén)和應急管理部門(mén)整合資源盤(pán)活機制，以有效手段顯著(zhù)降低火災事故率。
來(lái)源：《城市開(kāi)發(fā)》雜志_物業(yè)版4期
作者：紀木春
太原市物業(yè)管理協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)