案 情 回 顧
江蘇省常熟市某小區在2007年成立業(yè)主委員會(huì )后，兩次委托前物業(yè)公司通知業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、討論地下車(chē)庫的產(chǎn)權、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘及收費等問(wèn)題，均因大部分業(yè)主未參加而未能形成有效決議。
2009年，該小區業(yè)主委員會(huì )與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定了物業(yè)服務(wù)收費標準和繳納期限。小區業(yè)主李某因拖欠物業(yè)管理費而被物業(yè)公司起訴。
同年，李某一紙狀書(shū)將小區業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)公司告上法庭，認為兩被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )同意，且收費標準條款加重業(yè)主責任、排除業(yè)主主要權利，損害了部分業(yè)主權益，訴求法院撤銷(xiāo)兩被告簽署的物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會(huì )未作答辯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱(chēng)：李某主張撤銷(xiāo)權已超過(guò)一年的訴訟時(shí)效；業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)公司協(xié)議簽訂的有關(guān)物業(yè)管理費等服務(wù)合同，已經(jīng)過(guò)公示并在絕大部分業(yè)主同意，原告李某主張撤銷(xiāo)只是個(gè)人主張；物業(yè)管理費是考慮電梯運營(yíng)費等其他綜合因素后確定的，不存在加重業(yè)主責任、排除業(yè)主權益的情況。
焦點(diǎn)問(wèn)題
部分業(yè)主怠于行使管理權，未積極參與業(yè)主大會(huì )，導致有關(guān)事項無(wú)法形成業(yè)主大會(huì )決議，該部分業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的服務(wù)協(xié)議是否有撤銷(xiāo)權？
法院判決
一審法院認為：當事人在從事民事活動(dòng)時(shí)，應誠實(shí)守信，以善意的方式履行義務(wù)，不得濫用權力和規避法律或者合同約定的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì )兩次組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )討論涉及業(yè)主利益的事項，均因大部分業(yè)主未到，導致業(yè)主大會(huì )未能成功召開(kāi)，相關(guān)事項決定未能形成。業(yè)主委員會(huì )為維護小區內業(yè)主正常生活，避免對業(yè)主生活及小區秩序產(chǎn)生不利影響，與提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)已實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)，大部分業(yè)主亦向其交納物業(yè)費。業(yè)主李某因拖欠物業(yè)費，且在物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催繳無(wú)果后提起訴訟的情況下，再次提起本案之訴，顯然有違誠實(shí)信用原則。如支持李某的訴請，則有可能對小區內大部分業(yè)主的生活及小區正常秩序產(chǎn)生不利影響。如李某認為該物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)要解聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數以上的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意后作出決定。
基于上述理由，一審判決駁回李某的訴訟請求。
二審法院認為：業(yè)主委員會(huì )在業(yè)主怠于行使管理權的情況下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同，并未有侵害業(yè)主權益的主觀(guān)意圖，且物業(yè)服務(wù)合同已實(shí)際履行，業(yè)主李某并無(wú)證據證明物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準有違反法律、法規、相關(guān)部門(mén)規章規定而擅自擴大收費范圍、提高收費標準的事實(shí)，如李某不認同該收費標準或認為收費不合理，可通過(guò)業(yè)主大會(huì )決定相關(guān)事項。
故二審判決維持原判。
案情分析
本案判決頗具爭議。
一方面，該判決是一起較為典型的業(yè)主撤銷(xiāo)權糾紛，對《物業(yè)管理條例》第十條、第十一條規定的突破，甚至相悖，因此是否具有示范作用值得商權。
另一方面，該判決實(shí)質(zhì)上充分尊重了業(yè)主的“意思自治”，即法院對案件事實(shí)認定，除了關(guān)注業(yè)主怠于行使權力外，更重要的是關(guān)注到業(yè)主在物業(yè)費調整后仍然繼續交費的事實(shí)，進(jìn)而認定了調整物業(yè)管理費并未違背大部分業(yè)主的意愿。
怠于行使管理權的業(yè)主提起撤銷(xiāo)權之訴時(shí)，法院將依據什么法律法規及相關(guān)事實(shí)進(jìn)行判決？現行的《物權法》《物業(yè)管理條例》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）等法律及司法解釋均是原則性的籠統規定。因此，對此類(lèi)案件的處理需要在遵守現行規定的前提下，充分兼顧個(gè)案的具體情況。
本案的具體情況是：業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署的物業(yè)服務(wù)合同因為未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )有效決議，并不符合《物業(yè)管理條例》第十二條關(guān)于“業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意”的規定，所以該物業(yè)服務(wù)合同因違反法律規定的程序，根據《解釋》第十二條相關(guān)規定，業(yè)主是可以請求撤銷(xiāo)的。
本案中，無(wú)論一審還是二審法院均未支持業(yè)主的訴求，根本原因有三。
（1）該物業(yè)服務(wù)合同之所以未按法定程序表決，是因為業(yè)主怠于行使管理權造成的。本案中業(yè)主委員會(huì )兩次召集業(yè)主大會(huì )，均因大部分業(yè)主未參加而未能成功舉行并形成決議，現實(shí)生活中，正是因為很多業(yè)主怠于行使管理權，而使得業(yè)主大會(huì )諸多管理事項無(wú)法得到有效通過(guò)和執行。這已是我國物業(yè)管理服務(wù)的困境之一。業(yè)主既然不參加表決，那在一定程度上可視為放棄對業(yè)主大會(huì )決定的異議權，這是對其撤銷(xiāo)權的一種限制。
（2）業(yè)主委員會(huì )作出的決定并未侵害業(yè)主合法權益。本案中，大多數業(yè)主實(shí)際接受了業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同內容，并享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，支付了相應的物業(yè)費，業(yè)主委員會(huì )的決定并未侵害業(yè)主的利益。雖然法律賦于了業(yè)主撤銷(xiāo)權，但同時(shí)也規定了，只有在業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的情況下，受侵害的業(yè)主才可以請求人民法院撤銷(xiāo)。
（3）充分尊重業(yè)主委員會(huì )的團體自治性。業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，其決議屬于團體自治行為，只要業(yè)主委員會(huì )的行為沒(méi)有違反法律法規，司法機關(guān)就不宜主動(dòng)干預業(yè)主內部事務(wù)。部分業(yè)主不認可業(yè)主委員會(huì )的行為，可以通過(guò)議事規則交由業(yè)主大會(huì )決定相關(guān)事項，不宜交由司法機關(guān)進(jìn)行處理。