早期物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)，從本質(zhì)上看，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋求物業(yè)費之外的資金平衡的手段。但是，在新的社區經(jīng)濟概念和生活服務(wù)的定位下，多元經(jīng)營(yíng)擁有了更多的想象空間。
如何去定義多元經(jīng)營(yíng)對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意義，實(shí)際上事關(guān)如何看待這個(gè)行業(yè)的未來(lái)。在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行前景預估時(shí)，“多元經(jīng)營(yíng)”被視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)極富價(jià)值的潛力增長(cháng)點(diǎn)。但在物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始涉足新零售、便利店、甚至金融等領(lǐng)域時(shí)，業(yè)內也存在對越來(lái)越多的多元經(jīng)營(yíng)的疑惑，認為此超出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的應該的服務(wù)范圍，超越了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身應該著(zhù)力提升的基礎服務(wù)。
不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對行業(yè)思考和開(kāi)拓上，有許多超前的思路和動(dòng)作，也引領(lǐng)了對行業(yè)內涵的定位和發(fā)展的重新思考，其多元經(jīng)營(yíng)如何布局，專(zhuān)注方向有哪些，借助本文我們一起來(lái)探討。
01
百花齊放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元經(jīng)營(yíng)現狀
圍繞業(yè)主生活服務(wù)，布局多元業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在打通行業(yè)生態(tài)鏈。其多元經(jīng)營(yíng)從初期的廣告經(jīng)營(yíng)、售賣(mài)商品、家政服務(wù)等基礎服務(wù)延伸層次，圍繞業(yè)主服務(wù)和資產(chǎn)管理，進(jìn)入到更專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，比如社區教育、新零售、租賃運營(yíng)等。
從服務(wù)涉及的主體角度上看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)有以下三種方式，一種是依托母公司或開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)整合，如雅生活服務(wù)借助綠地金控開(kāi)展社區金融、高地物業(yè)攜手復星旅文開(kāi)展社區旅游合作等；另一種是通過(guò)設立業(yè)務(wù)部、子公司或參股形式自主開(kāi)展多元業(yè)務(wù)，如綠城服務(wù)布局綠橙便利店、碧桂園服務(wù)入股橙家開(kāi)展家裝業(yè)務(wù)，萬(wàn)科物業(yè)旗下樸鄰開(kāi)展租售交易等；還有一種是通過(guò)與外部第三方合作，如中奧到家攜手人人泊車(chē)涉足停車(chē)運營(yíng)等。
雖然從外在看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元經(jīng)營(yíng)非?！盁狒[”，但從行業(yè)數據看，多元經(jīng)營(yíng)對收入的貢獻還處在“輔助”階段。2017年度百強物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)收入310億，占企業(yè)營(yíng)業(yè)收入構成的比例為17.17%，而相比2015年占比上升0.44個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)在擴展收入上在陸續推進(jìn)，但是更多業(yè)務(wù)還處在布局階段，實(shí)際收益還需要進(jìn)一步持續觀(guān)察。
02
專(zhuān)業(yè)深入，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元經(jīng)營(yíng)表現
梳理2018-2019年度代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元布局動(dòng)作，企業(yè)開(kāi)始深入更專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域，也更多的依賴(lài)集團化的品牌支撐開(kāi)啟在多個(gè)領(lǐng)域的試水。
（一）新零售：綠城服務(wù)、長(cháng)城物業(yè)等進(jìn)軍新零售
新零售概念越來(lái)越多的出現在人們的視野里，作為接觸業(yè)主第一線(xiàn)的社區，如何吸引業(yè)主成為高流量的消費者是各家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在探尋的方向，而便利店是近場(chǎng)零售的成功代表業(yè)態(tài)。2018年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從不同角度開(kāi)拓了新零售/便利店落地形態(tài)。
比如，長(cháng)城物業(yè)與誠品鮮從合作、線(xiàn)上兩個(gè)方面，重塑了社區的食物運輸鏈；多家企業(yè)與天虹Well Go 24h無(wú)人值守便利店合作，追趕市場(chǎng)新形勢，向智慧社區又邁進(jìn)了一步。綠城服務(wù)在“綠橙”便利店基礎上推出集成品牌概念店“綠橙GreenMart”，集無(wú)人超市、餐飲店、生鮮超市為一體，一店解決多種需求。
多家企業(yè)與天虹Well Go 24h無(wú)人值守便利店合作
（二）租售：綠城服務(wù)鋪設全國租售中心 & 萬(wàn)科物業(yè)租售中心升級為“樸鄰”
“租”、“售”是業(yè)主在打理自身資產(chǎn)時(shí)必然會(huì )經(jīng)歷的訴求之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依托自身社區資源，承接社區的租售業(yè)務(wù)，為同時(shí)身為業(yè)主的買(mǎi)方和賣(mài)方搭建溝通的橋梁，由于房產(chǎn)交易標的金額高，對企業(yè)的利潤貢獻也較大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛將零散的需求進(jìn)行整合，形成獨立品牌。
比如，綠城服務(wù)于2018年1月正式啟動(dòng)“綠城租售中心”項目，9月份已達到382個(gè)園區租售點(diǎn)，并且在未來(lái)三年內，“綠城租售中心”將會(huì )在全國22個(gè)省，66個(gè)城市完成布局。“綠城租售中心”是綠城服務(wù)社區增值業(yè)務(wù)重要的組成部分，綠城服務(wù)將會(huì )為業(yè)主配置一對一的租售管家，在了解業(yè)主的需求后，與全國范圍內的房源或者是需求方對接，提升社區內資源的匹配度，將業(yè)主的房屋資源進(jìn)行保值和增值服務(wù)。
萬(wàn)科物業(yè)旗下“萬(wàn)科租售中心”在2018年5月將全國門(mén)店更名為“樸鄰·萬(wàn)科物業(yè)二手房專(zhuān)營(yíng)店” （簡(jiǎn)稱(chēng)“樸鄰”）。提供房屋委托、房屋租售、房產(chǎn)售后，物業(yè)服務(wù)的全生命周期鏈條服務(wù)，其模式是基于物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的信任，與做二手房交易建立的專(zhuān)業(yè)依賴(lài)，在高頻高價(jià)的商業(yè)模式下，重塑粉絲價(jià)值。
樸鄰·萬(wàn)科物業(yè)二手房專(zhuān)營(yíng)店
（三）公寓運營(yíng)：南都物業(yè)“群島”長(cháng)租公寓品牌&綠城服務(wù)打造“優(yōu)屋美宿”
與開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)商相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備管理物業(yè)和服務(wù)客戶(hù)的先天優(yōu)勢，同時(shí)，物業(yè)與業(yè)主的距離最近，對空置房源等潛在租賃房源提供者關(guān)系密切，為其開(kāi)拓租賃運營(yíng)業(yè)務(wù)形成了先天的優(yōu)勢。
比如，南都物業(yè)旗下浙江大悅資產(chǎn)管理有限公司，打造并運營(yíng)以服務(wù)公寓、國際青年社區、托管公寓、復合型園區四大產(chǎn)品為核心的長(cháng)租公寓品牌——“群島”，采取包租形式承租杭州幾處大業(yè)主物業(yè)和公司在杭州市區內在管物業(yè)的空置房源，以公寓的形式對外租賃。
群島公寓實(shí)拍圖
又如，綠城服務(wù)集團與杭商旅集團和杭州黃龍飯店共同打造“優(yōu)屋美宿”品牌。其是一家集房產(chǎn)中介、酒店管理、租賃業(yè)務(wù)于一體的高品質(zhì)租住的互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)平臺，截止2018年12月，優(yōu)屋美宿已在杭州、北京、寧波、舟山、西雙版納、烏魯木齊、陵水7個(gè)城市打造19個(gè)項目、4個(gè)會(huì )所、1500余套客房。
（四）社區金融：雅生活集團聯(lián)合綠地金控、多家銀行發(fā)力社區金融
社區金融是指圍繞社區平臺，以個(gè)人和家庭為服務(wù)對象的金融服務(wù)模式。2018年5月，雅居樂(lè )集團與綠地金融控股集團簽約，推進(jìn)雅生活集團社區金融布局，探索“互聯(lián)網(wǎng)+社區金融”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。除與綠地金控共同探索“互聯(lián)網(wǎng)+社區金融”業(yè)務(wù)外，2018年雅生活集團攜手四家銀行完成社區金融簽約，促進(jìn)金融服務(wù)快速在社區落實(shí)。
雅生活集團與綠地金融控股集團簽約
（五）養老：保利社區居家養老服務(wù)平臺公司“和悅”掛牌
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區養領(lǐng)域的優(yōu)勢非常明顯，物企本身?yè)碛猩鐓^的服務(wù)資源和設施資源，并掌握業(yè)主相關(guān)信息，這些對于很多機構來(lái)說(shuō)可望不可及，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始涉足社區養老服務(wù)。
以保利物業(yè)為代表，2018年3月，保利物業(yè)將社區養老服務(wù)升級，成立社區居家養老服務(wù)平臺公司——“保利和悅健康養老服務(wù)有限公司”（簡(jiǎn)稱(chēng)：保利和悅公司）?；诮鉀Q半自理老人的服務(wù)需求，把社區居家小微機構作為重點(diǎn)布局方向，建立以“社區嵌入式小規模多機能機構”為定位社區居家養老服務(wù)綜合體。
保利和悅健康養老服務(wù)有限公司成立
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接部分社區養老服務(wù)職能也受到政策支持，今年4月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》提出要“探索‘物業(yè)服務(wù)+養老服務(wù)’模式”，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展老年供餐、定期巡訪(fǎng)等形式多樣的養老服務(wù)。”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展養老服務(wù)或迎來(lái)新突破。
03
物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元經(jīng)營(yíng)主要邏輯
除了最后一公里的入口優(yōu)勢和天然的距離優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)還依賴(lài)以下邏輯：
擴大集團化運營(yíng)的品牌優(yōu)勢。一方面，頭部企業(yè)利用自身品牌通過(guò)不同的服務(wù)繼續延伸品牌價(jià)值，另一方面，不少企業(yè)通過(guò)集成服務(wù)，自然對企業(yè)本身的品牌價(jià)值進(jìn)行提升，而眾多的落地可為自身外拓其他項目形成優(yōu)勢。
完善服務(wù)生態(tài)圈，全周期服務(wù)的服務(wù)溢價(jià)。眾多企業(yè)在如何圍繞客戶(hù)全周期服務(wù)上下功夫，一方面服務(wù)的提升可以增加服務(wù)溢價(jià)，另一方面通過(guò)掌握全周期的服務(wù)能力也進(jìn)一步拓展了服務(wù)內容，為迎接生活服務(wù)門(mén)類(lèi)的大爆發(fā)提前進(jìn)行布局。
運營(yíng)資產(chǎn)的估值邏輯。教育、租賃運營(yíng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域已被證明是被資本看好的增長(cháng)領(lǐng)域，通過(guò)合理的運營(yíng)邏輯實(shí)現資產(chǎn)的運營(yíng)價(jià)值，一方面可以通過(guò)新業(yè)務(wù)獲取利潤，另一方面可以通過(guò)運營(yíng)價(jià)值的變現實(shí)現更高的商業(yè)價(jià)值，也為自身在資本市場(chǎng)的高估值打下良好的基礎。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元化或許與房企的多元化不同，主要是客戶(hù)不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多數多元業(yè)務(wù)探索還是依托同一批業(yè)主，其是在同一客戶(hù)維度上的進(jìn)行的價(jià)值挖掘。但房企的多元化更需要面對不同的客戶(hù)，每一項業(yè)務(wù)都需要找到新的消費者。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元化挖掘潛力更大也更具備可行性。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)從早期單純增加收入的起始點(diǎn)出發(fā)，在前些年“社區經(jīng)濟”的浪潮下迅速擴大，并在當今生活服務(wù)的新場(chǎng)景定位下沉淀，業(yè)務(wù)開(kāi)始走向專(zhuān)業(yè)化、標準化、品牌化。
但是，多元經(jīng)營(yíng)的道路還任重道遠，業(yè)主的天然的信任還需要基礎服務(wù)環(huán)境的建立，在各種便捷服務(wù)隨處可及的現在，業(yè)主并不天然的就成為你的客戶(hù)。同時(shí)，在開(kāi)展多元業(yè)務(wù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)度也會(huì )成為是否成功運營(yíng)業(yè)務(wù)的重要因素，以便利店為例，其背后涉及的供應鏈體系、運行管理體系和店鋪網(wǎng)絡(luò )都具備很高的專(zhuān)業(yè)性，試水可以，但是否成功還依賴(lài)于是否形成獨有的商業(yè)模式。
因此，企業(yè)在開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)時(shí)應該在服務(wù)至上融入更多的鏈接，通過(guò)粘性實(shí)現與業(yè)主的信任，其多元業(yè)務(wù)也應該依托于業(yè)主實(shí)現，存在于基礎服務(wù)完善和獲取高口碑的前提下去實(shí)現。另外，在跨界到更多的領(lǐng)域之時(shí)，要客觀(guān)評估自身的力量，在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域通過(guò)合作的形式獲得更好的服務(wù)。