5月23日，由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合組織實(shí)施，并由北京中物研協(xié)信息科技有限公司具體落實(shí)的“2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會(huì )暨首屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會(huì )”在香港舉行。“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強”、“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛力獨角獸”兩大榜單同期揭曉。
綠城服務(wù)榮獲“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強”第一名。
3月24日，綠城服務(wù)發(fā)布2018年度業(yè)績(jì)報告。
據年報數據顯示，2018年公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入67.1億元，同比增長(cháng)30.5%；毛利達到11.98億元，同比增長(cháng)26.6%；經(jīng)營(yíng)利潤5.16億元，同比增長(cháng)6.5%；歸母凈利潤4.83億元，同比增長(cháng)24.7%；毛利率為17.8%，與去年同期相比略微下降0.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤率為7.2%，較去年同期7.5%略微下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；每股盈利為0.17元，同比增長(cháng)21.4%。
2018年綠城服務(wù)延續了其一貫以來(lái)穩健的特色，內生增長(cháng)驅動(dòng)下的在管面積持續增長(cháng)確保了其基礎服務(wù)規模不斷擴大，高質(zhì)量的基礎服務(wù)又帶來(lái)大量增值服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。
在當前野蠻擴張的物業(yè)管理行業(yè)，專(zhuān)注高端，主要依靠?jì)壬鲩L(cháng)的綠城服務(wù)將在持續發(fā)展的道路上走得更穩，更遠。
速度與質(zhì)量兼顧，收入穩健增長(cháng)
2018年，綠城服務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入67.1億元，同比增長(cháng)30.5%。公司2014年-2018年其營(yíng)收的增長(cháng)水平一直穩定處于30%附近。
收入的增長(cháng)主要來(lái)源于在管面積的擴大。2018年，綠城服務(wù)的在管面積達到1.7億平方米，較2017年1.38億平方米增加了23.7%。
追求品質(zhì)，專(zhuān)注中高端、不做低質(zhì)的收并購、主要依賴(lài)內生增長(cháng)的戰略決定了綠城服務(wù)的增長(cháng)水平不會(huì )非常突出，2014-2018年長(cháng)期在30%左右的增長(cháng)率反映了公司強勁且可持續性強的內生增長(cháng)能力。
收入結構上，綠城服務(wù)的三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，均取得了較高的增長(cháng)。物業(yè)服務(wù)是公司的基礎業(yè)務(wù)，2018年取得44.6億元收入，同比增長(cháng)25.3%；咨詢(xún)服務(wù)2018年收入為9.4億元，同比增長(cháng)38.1%；園區服務(wù)2018年收入為13.1億元，同比增長(cháng)45.5%。
增值服務(wù)占比持續提升，布局完善潛力巨大
綠城服務(wù)的業(yè)務(wù)結構也持續得到優(yōu)化。物業(yè)服務(wù)在總收入的占比持續下降，由2017年的69.3%降至2018年的66.5%。
增值服務(wù)的占比持續提升，園區服務(wù)增長(cháng)最為強勁，由2017年的17.5%增長(cháng)至2018年的19.5%；咨詢(xún)服務(wù)的占比也由2017年的13.2%提高至14.0%。增值服務(wù)板塊為2018年度貢獻了更高的增長(cháng)，其占比也持續提升。
綠城服務(wù)的增值服務(wù)具有完善的布局。其中園區服務(wù)覆蓋了業(yè)主全生命周期和各種生活服務(wù)場(chǎng)景，是公司增長(cháng)速度最快的業(yè)務(wù)，其園區空間服務(wù)同比增長(cháng)88.2%，文化教育服務(wù)同比增長(cháng)77.2%，園區產(chǎn)品和服務(wù)同比增長(cháng)29.8%。
從增長(cháng)趨勢上看，綠城服務(wù)的增值服務(wù)處于高速增長(cháng)階段，完善的布局疊加綠城高端物管的定位，綠城服務(wù)在增值服務(wù)板塊的潛力巨大。
高品質(zhì)服務(wù)，增值服務(wù)提升整體盈利
綠城服務(wù)的利潤率處于可比上市公司中較低水平。2018年公司的銷(xiāo)售毛利率為17.85%，銷(xiāo)售凈利率為7.2%。
該盈利水平與綠城服務(wù)的公司定位有關(guān)。一方面，出于對于服務(wù)品質(zhì)的追求，綠城服務(wù)曾明確表示“希望物業(yè)服務(wù)板塊的毛利率不是很高”，正式因為追求品質(zhì)的理念讓綠城服務(wù)的滿(mǎn)意度和物業(yè)費收繳率一直處于行業(yè)前列。
另一方面則是物業(yè)費的收費模式不同所致。酬金制下物業(yè)服務(wù)的毛利率接近100%，包干制下則需要將收取的物業(yè)費全額記作收益，并將從中支付的開(kāi)支作為直接經(jīng)營(yíng)開(kāi)支，該制度下可反映公司的真實(shí)盈利水準。綠城服務(wù)以包干制為主導，而有些公司則是包干制輔以酬金制，因此橫向對比下有一定程度失真。
雖然利潤率處于同比上市公司較低水平，但是綠城服務(wù)的ROE水平相較于其低毛利率有較大提升。主要源于公司的總資產(chǎn)周轉率位于可比上市公司最高水平。
高資產(chǎn)周轉率反映了綠城圍繞自身的客戶(hù)獲取了更高的價(jià)值，營(yíng)運效率大幅高于同行。而綠城服務(wù)應收賬款周轉率也是上市公司中最高水平，充分反映了業(yè)主對其高品質(zhì)服務(wù)的認可。
業(yè)主對物業(yè)公司的高認可度是物業(yè)公司開(kāi)展增值服務(wù)的基礎。我們認為，綠城服務(wù)當前的低毛利率水平并不能充分反映其盈利能力，公司商業(yè)模式是通過(guò)提供較高品質(zhì)低毛利率的基礎物業(yè)服務(wù)，獲得良好品牌知名度和客戶(hù)滿(mǎn)意度后，再通過(guò)高利潤的園區增值服務(wù)和顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)來(lái)實(shí)現盈利。
這一商業(yè)模式還有充分的挖掘潛力，當前公司的非物業(yè)服務(wù)收入僅占總收入33.5%，處于持續提升的階段，還有較大的提升空間。而通過(guò)提升高毛利率的增值服務(wù)占比，公司的盈利能力也有較大的提升空間。
內生增長(cháng)驅動(dòng)穩健擴張，業(yè)績(jì)可見(jiàn)度高
綠城服務(wù)一直堅持內生增長(cháng)、審慎收購的擴張模式，該戰略給公司帶來(lái)較為平緩的增長(cháng)速度，但同樣避免了因收購低質(zhì)項目帶來(lái)的降低盈利水平或口碑上的負面影響。
2018年，綠城服務(wù)賬面上僅有8207萬(wàn)元的商譽(yù)，考慮其公司體量，其商譽(yù)的金額遠遠低于同比上市公司，未來(lái)商譽(yù)爆雷的風(fēng)險極低。這種謹慎的擴張模式給綠城服務(wù)帶來(lái)安全的財務(wù)結構和高水準的盈利質(zhì)量。
此外，綠城服務(wù)具有充足的項目?jì)?，為物業(yè)服務(wù)收入的持續增長(cháng)打下基礎。作為在管面積的主要來(lái)源，綠城服務(wù)的儲備面積在2018年達到新高，為1.92 億平方米，與2017 年1.5億平方米相比增長(cháng)了28.1%，這是綠城服務(wù)連續第五年儲備面積高于在管面積，為其未來(lái)穩定增長(cháng)提供了高確定性。