5月23日，由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合組織實(shí)施，并由北京中物研協(xié)信息科技有限公司具體落實(shí)的“2019中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會(huì )暨首屆物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會(huì )”在香港舉行。“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強”、“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)潛力獨角獸”兩大榜單同期揭曉。
雅生活服務(wù)榮獲“2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司10強”第五名。
3月18日，雅生活服務(wù)發(fā)布2018年度業(yè)績(jì)報告。
據年報數據顯示，2018年公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入33.8億元，同比增長(cháng)91.8%；毛利達到12.9億元，同比增長(cháng)118.4%；利潤總額8.1億元，同比增長(cháng)170.1%；毛利率為38.2%，與去年同期33.5%相比上升了4.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤率為24%，較去年同期17%上升7個(gè)百分點(diǎn)。
略顯激進(jìn)的多元化擴張戰略給雅生活服務(wù)帶來(lái)收入的大幅增長(cháng)，但并未影響其盈利水平，利潤水平和利潤率指標同樣獲得極大的提升。
雅生活服務(wù)2018年在業(yè)務(wù)規模和盈利水平上皆交出了優(yōu)秀的答卷。
增長(cháng)強勁，三大板塊協(xié)同發(fā)展
相2018年雅生活服務(wù)業(yè)績(jì)取得大幅度增長(cháng)，其實(shí)現營(yíng)業(yè)收入33.8億元，同比增長(cháng)91.8%；毛利達到12.9億元，同比增長(cháng)118.4%。遠高于2017年5.9%和89.4%的營(yíng)收及毛利增長(cháng)率。
雅生活服務(wù)的收入主要來(lái)自三大板塊：物業(yè)管理服務(wù)、外延增值服務(wù)及小區增值服務(wù)。
其中，物業(yè)管理服務(wù)為集團的主要收入來(lái)源，2018年收入達人民幣16.2億元，較2017年同期增加34.8%；外延增值服務(wù)收入達人民幣14.63億元，較2017增長(cháng)222.7% ；小區增值服務(wù)收入達人民幣2.89億元，較2017年增長(cháng)183.7%。
2018年三大業(yè)務(wù)板塊的占集團總收入的比例分別為48.1%，43.3%，8.6%。
人力成本有效控制，疊加優(yōu)質(zhì)項目增多，盈利能力提升
快速的跑馬圈地并未給公司帶來(lái)盈利質(zhì)量的下降，2018年雅生活服務(wù)主要盈利指標皆有較為可觀(guān)的提升。
2018年其毛利率為38.2%，與2017年同期33.5%相比上升了4.7個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤率為24%，較2017年同期17%上升7個(gè)百分點(diǎn)。
盈利水平的提升一方面源于外包項目增多、智能化實(shí)施帶來(lái)人力成本的有效控制以及規?；獛?lái)的效率提升。另一方面，雅生活服務(wù)在下半年新增的第三方項目質(zhì)量有較為明顯的提升，使得盈利水平得以提升。
2018年下半年，雅生活服務(wù)新進(jìn)場(chǎng)的第三方項目管理費單價(jià)相對較高、運營(yíng)情況較優(yōu)。
其來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的住宅項目（不包括收并購）管理費單價(jià)為2.25元╱平方米╱月，較2018年上半年的2.03元╱平方米╱月有所上升。
增值服務(wù)增速顯著(zhù)，貢獻盈利過(guò)半
雅生活服務(wù)的業(yè)務(wù)結構優(yōu)化帶來(lái)其盈利水平的進(jìn)一步提升。
三大業(yè)務(wù)板塊中，物業(yè)管理服務(wù)板塊的毛利率水平為27.4%，外延增值服務(wù)的毛利率為47.4%，小區增值服務(wù)的毛利率達到50.9%，增值服務(wù)的毛利率水平顯著(zhù)高于基礎物業(yè)服務(wù)。
雅生活服務(wù)2018年各項增值服務(wù)的增長(cháng)水平皆高于基礎服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)的收入占比已由2017年的68.5%降低48.1%。
相應外延增值服務(wù)與小區增值服務(wù)都獲得了三位數以上的增長(cháng)水平，其中外延服務(wù)已經(jīng)占公司總收入的43.3%，貢獻了過(guò)半的利潤。
外延服務(wù)的增長(cháng)最主要取決于公司管理規模的擴大，隨著(zhù)公司不斷入住新項目，該板塊的收入將得到持續增長(cháng)。
此外，毛利水平最高的小區增值服務(wù)亦取183.7%的增長(cháng)率，雅生活服務(wù)的O2O服務(wù)口碑較好，未來(lái)該板塊有望持續提升。
雙股東+市場(chǎng)化拓展+收購，未來(lái)增長(cháng)有保障
雅生活服務(wù)2018年業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)主要原因是其多種擴張方式并用的戰略。
雅生活服務(wù)面積增長(cháng)的來(lái)源有四種：綠地控股、雅居樂(lè )集團雙股東的穩定的面積供應，第三方市場(chǎng)拓展及收購其他物業(yè)公司。
截至2018年底，雅生活服務(wù)總在管面積為1.38億平方米，較2017年同期上升76.3%。雅居樂(lè )集團和綠地控股雙股東穩定貢獻的管理項目面積給雅生活服務(wù)的增長(cháng)帶來(lái)可靠的保障。
截至2018年底，其38.3%的在管面積由兩大股東提供，母公司雅居樂(lè )集團的開(kāi)發(fā)能力和綠地控股每年交付的物業(yè)給予其未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)明晰的可見(jiàn)性。2018年來(lái)自綠地控股的物業(yè)同比新增了76.2%，可見(jiàn)收購綠地物業(yè)的戰略已初見(jiàn)成效。
第三方市場(chǎng)拓展和收并購則是公司迅速增長(cháng)的最主要貢獻者。
雅生活服務(wù)的在管面積中，來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的面積占總管理面積比例為40.4%，為公司管理項目的最大來(lái)源，2018年該項目來(lái)源同比新增了66.9%， 高速增長(cháng)反映了公司強大的第三方拓展能力。
收并購是公司2018年管理項目最大的增長(cháng)來(lái)源。
通過(guò)收購南京紫竹物業(yè)和京基物業(yè)服務(wù)，集團新增了2935萬(wàn)平方米的管理面積。而考慮其2019年收購的青島華仁和哈爾濱景陽(yáng)帶來(lái)的管理面積，雅生活服務(wù)的在管面積合計已達1.54億平方米。以上兩項并購將于2019年4月份并入業(yè)績(jì)，為公司帶來(lái)可見(jiàn)的增長(cháng)。2018年雅生活服務(wù)賬面上的現金流達到了48億元 ，可見(jiàn)公司未來(lái)在并購市場(chǎng)上將有充足的彈藥。
小結
在當前快速整合的物業(yè)管理行業(yè)中，雅生活服務(wù)多元的擴張戰略將公司帶入了遠超同行的發(fā)展快車(chē)道，兩大集團背書(shū)疊加強大的第三方拓展能力與并購能力，雅生活服務(wù)未來(lái)的增長(cháng)將有充分的保障。