文/曹陽(yáng)（深圳市物業(yè)管理行業(yè)黨委書(shū)記、深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)）
前些日子，和一位企業(yè)老總聊天時(shí)，談到了一個(gè)問(wèn)題，公司多年前接管了一個(gè)住宅項目，采用包干制，管理費在附近片區算是中高檔了，但是由于成本連年上漲，近一兩年來(lái)賬目出現了收不抵支的狀況。由于該項目業(yè)主非常關(guān)注服務(wù)品質(zhì)，他們就想通過(guò)上調物業(yè)費來(lái)緩解經(jīng)營(yíng)壓力，誰(shuí)知，在征求業(yè)主意見(jiàn)時(shí)卻遭到了很多業(yè)主的反對，大家認為物業(yè)企業(yè)每個(gè)月收這么多的物業(yè)費絕不可能虧損，讓他們一度陷入左右為難的境地。
我想這也是很多物業(yè)企業(yè)一段時(shí)間來(lái)所面臨的囧境。而當下業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間涌現出的那些“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”的各類(lèi)矛盾糾紛正是引發(fā)這些囧境的根源。這種現象尤其在近幾年業(yè)主的參與意識、管理意識和權利意識逐漸覺(jué)醒之時(shí)更為明顯：越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始關(guān)注自己交的物業(yè)費每筆都用在哪些地方?小區的設施設備有沒(méi)有定期維保?服務(wù)質(zhì)量有沒(méi)有打折等等。而隨著(zhù)成本的快速上漲，很多企業(yè)也開(kāi)始關(guān)心自己勞動(dòng)后能否獲得合理的報酬，甚至在收不抵支后，企業(yè)如何保障自己的利益不受損害。
這也延伸出兩個(gè)問(wèn)題，一是如何增進(jìn)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的互信?二是如何平衡雙方的利益關(guān)系?通過(guò)這些年對行業(yè)的觀(guān)察和收費模式的研究，我認為酬金制模式其實(shí)是可以很好的解決這一問(wèn)題的。因為從理論上講，物業(yè)管理的所有費用收支都屬于代收代付，這筆錢(qián)最終是歸全體業(yè)主所有，物業(yè)企業(yè)只從物業(yè)費中提取一定比例的服務(wù)報酬。酬金制模式不僅可以明確業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的利益關(guān)系和利益尺度，解決雇傭雙方信息不對稱(chēng)帶來(lái)的問(wèn)題，還可以保證各項成本上漲過(guò)程中和管理費收繳率過(guò)低時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險問(wèn)題，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)更加規范運作，保障業(yè)主和物業(yè)企業(yè)雙方的利益。
近幾年，有不少省市也意識到酬金制模式在物業(yè)管理發(fā)展中的積極作用，并大力推動(dòng)酬金制模式。比如2017年，江蘇省住建廳發(fā)布的《江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規劃》提出，在貫徹《江蘇省物業(yè)管理條例》的基礎上，要引導實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)模式的升級方式。通過(guò)公開(kāi)透明的物業(yè)服務(wù)及收費新模式，切實(shí)解決住宅小區業(yè)主不滿(mǎn)意、企業(yè)不盈利的“惡性循環(huán)”問(wèn)題。2019年4月16日，濟南出臺的《關(guān)于加強住宅小區物業(yè)管理工作的規定》(征求意見(jiàn)稿)也明確倡導業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制。
但要想更好的推行酬金制，不僅需要政府相關(guān)部門(mén)對酬金制模式出臺相關(guān)的操作指南，還需要建立完善的行業(yè)誠信體系，以保持酬金制制度的嚴肅性。此外，物業(yè)項目合理的年度計劃和年度費用預算、以及相關(guān)工作的執行情況，也是能否順利推行好酬金制的基礎。物業(yè)企業(yè)還要做好財務(wù)公開(kāi)和年終的決算與結算，如發(fā)現費用不足，應及時(shí)與業(yè)主溝通并采取相關(guān)措施，比如通過(guò)公共收益貼補或者下一核算年度中以調整服務(wù)項目方式進(jìn)行沖減等。
當前，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入法制化、規范化發(fā)展的階段，物業(yè)企業(yè)只有公開(kāi)透明，誠信經(jīng)營(yíng)才能贏(yíng)得更多業(yè)主的信任，才能促進(jìn)社區更加幸福和諧，才能在激烈的市場(chǎng)競爭中更好的發(fā)展。畢竟，雙贏(yíng)才是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主共同追求的目標。