拒交物業(yè)費的理由可以說(shuō)是五花八門(mén)，但真正上升到法律層面的也不外乎以下幾種情況，那我們一起看看以下情況下拒交物業(yè)費，法官會(huì )怎么判！
▌一、以非物業(yè)服務(wù)合同當事人為由抗辯
有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對其無(wú)約束力，自己不知曉且不認可該合同內容，因此拒絕交納物管費。
對此司法解釋有明確規定，根據《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條的規定，建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。所以該項抗辯理由不能得到法院支持。
▌二、以物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限已屆滿(mǎn)為由抗辯
某些業(yè)主辯稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿(mǎn)，因此對超過(guò)合同期限的物業(yè)費，因無(wú)合同約定，故有權拒絕交納。
根據《合同法》第三十六條的規定，法律、行政法規規定或者當事人約定采用書(shū)面形式訂立合同，當事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿(mǎn)后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續為小區提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應履行相應的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
▌三、以房屋質(zhì)量不達標為由抗辯
有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由拒交物管費。
商品房存在質(zhì)量問(wèn)題系業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，而物管費的交納則屬于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，兩者不屬于同一法律關(guān)系。通常情況下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)獨立的法人企業(yè)，相互之間不應為對方承擔民事責任。因此，業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院的支持。
▌四、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行維修義務(wù)為由抗辯
有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區單元門(mén)、過(guò)道路燈等被損壞，頂樓房屋漏水等問(wèn)題，要求維修，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不維修或者維修不合格，業(yè)主就以此為由拒交物管費。
對于維修義務(wù)的承擔主體，應具體情況具體分析：如果房屋在國家規定的保修期和保修范圍內，由建設單位承擔維修義務(wù);在房屋質(zhì)保期屆滿(mǎn)后，房屋專(zhuān)有部分由業(yè)主或侵權人承擔維修義務(wù)，房屋樓頂等小區共有部分、公共設施設備由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔維修義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區的住宅專(zhuān)項維修基金。若業(yè)主有證據證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修義務(wù)時(shí)，法院可根據《合同法》第一百一十一條的規定，酌情減少物業(yè)費。
▌五、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損失為由抗辯
有些業(yè)主認為因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)，才導致自己的人身、財產(chǎn)遭受損失，如家中財物被盜竊，自有車(chē)輛被損壞或者被偷走……，故以此為由拒交物管費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規定和合同約定。法定的安保義務(wù)主要是在各地的物業(yè)管理條例中規定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區內出現安全問(wèn)題的協(xié)助義務(wù)。若業(yè)主有充分證據證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反約定或者法定的安保義務(wù)，那么當物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費請求權時(shí)，業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)，是對合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為由進(jìn)行抗辯。但未盡到安保義務(wù)一般情況下不構成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減少物業(yè)費。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬(wàn)能的，不可能杜絕或者隨時(shí)制止小區內一切損害的發(fā)生，我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危險承擔過(guò)重的義務(wù)。只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了合理范圍內的注意義務(wù)、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。
▌六、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯
大多數拒絕交費的業(yè)主均持有此類(lèi)抗辯理由。小區業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同的約定全面履行相關(guān)義務(wù)，提供的物業(yè)服務(wù)不達標，如小區車(chē)輛亂停亂放無(wú)人管理，綠化帶被其他業(yè)主用來(lái)種菜無(wú)人制止，小區垃圾未及時(shí)清理，保安擅離崗位或值班時(shí)睡覺(jué)等為由拒交物管費。
首先，業(yè)主需要區分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應履行的義務(wù)。部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區內的一切事務(wù)”的錯誤思維，將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項，例如房屋設計和質(zhì)量問(wèn)題、小區規劃不合理問(wèn)題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問(wèn)題等，也納入進(jìn)來(lái)要求物管服務(wù)企業(yè)予以處理解決。當物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時(shí)，業(yè)主就誤認為物管服務(wù)企業(yè)沒(méi)有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費。
其次，由于物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續性和無(wú)法計量性的特點(diǎn)，加之物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應履行的義務(wù)較為概括籠統，因此業(yè)主不能單憑一張照片、一段視頻就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問(wèn)題，而需要提供充分證據形成完整的證據鏈加以證明。若有證據證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節、個(gè)別區域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么因不構成根本性違約而較難成為業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以成為法院判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)減收相應物業(yè)費的依據。
小區業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的行為，不僅會(huì )造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營(yíng)經(jīng)費不足，無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害其他正常交費業(yè)主的利益，還會(huì )加深業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾，嚴重影響雙方在小區內和諧共處。若對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，業(yè)主不應消極的采取長(cháng)時(shí)間拒交物業(yè)服務(wù)費的方式來(lái)對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而應通過(guò)正常途徑與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決;也可就存在的服務(wù)問(wèn)題向業(yè)主委員會(huì )反映，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通加以解決;還可通過(guò)業(yè)主大會(huì )解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
▌七、以沒(méi)入住為由抗辯
國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中規定,物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出一般包括:管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業(yè)管理區域清潔衛生費用;物業(yè)管理區域綠化養護費用;物業(yè)管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
從物業(yè)費含蓋的內容來(lái)看,因為物業(yè)管理區域綠化養護費用;物業(yè)管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊等,都是物業(yè)管理的組成部分。所以在購買(mǎi)房屋以后,不管住與不住,都應該繳納物業(yè)費,這一點(diǎn)不容置疑。
▌八、覺(jué)得法不責眾跟風(fēng)不交物業(yè)費
物業(yè)和業(yè)主的目的是一致的。通過(guò)物業(yè)的管理工作,業(yè)主達到房產(chǎn)的保值、增值;而物業(yè)可以通過(guò)管理樹(shù)立自己的品牌。如果因不交物業(yè)費而造成物業(yè)服務(wù)跟不上,最后導致房產(chǎn)貶值的話(huà),業(yè)主的利益就會(huì )有更大的損失。
不交物業(yè)費對其他業(yè)主具有自然的誘惑力,不交費可能被跟風(fēng)的業(yè)主認為是一種可以取巧的機會(huì );對欠費業(yè)主來(lái)說(shuō),他需要動(dòng)員周?chē)泥従右簿芙^交費,以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發(fā)現可以通過(guò)不交物業(yè)費來(lái)滿(mǎn)足自己的利益時(shí),也會(huì )踴躍行事的。因為在他們看來(lái)法律會(huì )先懲罰那些帶頭不交物業(yè)費的業(yè)主。其實(shí),業(yè)主個(gè)人不交費,自己的房產(chǎn)得不到有效維護,損失的是自己的利益。交了費不等于認可了物業(yè)的服務(wù),業(yè)主可以理直氣壯地要求改善服務(wù)。不交費,按法律規定都沒(méi)有資格當業(yè)主委員會(huì )委員,如果因此造成小區成立不了業(yè)主委員會(huì ),那業(yè)主連轟走自己不滿(mǎn)意的物業(yè)公司都無(wú)法做到,還會(huì )被物業(yè)告上法庭。
▌九、因物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用公用面積經(jīng)營(yíng)不滿(mǎn)而不交費
楊小姐居住在宣武區某小區。近日她在一進(jìn)樓的門(mén)洞處看到一則健身俱樂(lè )部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺(jué)得物業(yè)公司根本就沒(méi)有權利這么做,既然你們經(jīng)營(yíng)能掙到錢(qián),我們大家不交物業(yè)費好了。
《物業(yè)收費辦法》規定,利用物業(yè)共用部位共用設施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)同意,所得收益應主要用于補充專(zhuān)項維修資金等。遇到此種情況，業(yè)主應采取與業(yè)主委員會(huì )反應或正規法律途徑等手段解決，但業(yè)主不能據此不繳納物業(yè)費。
綜上所述，對于業(yè)主來(lái)講用拒交物業(yè)費的方式維權是不可取的，同時(shí)對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)講，首先做好本職工作是重中之重，同時(shí)在催繳物業(yè)費的時(shí)候也要講究方式方法，下面小編就給大家發(fā)份福利，和大家分享一些比較正規、委婉的催費通知！
第一則
尊敬的x公司，您好！
從x年x月x日開(kāi)始，我管理處從未收到貴公司的物業(yè)費。
按時(shí)交納物業(yè)費是每位業(yè)主的義務(wù)，也是物業(yè)公司維持日常運營(yíng)的基本保障。物業(yè)費是園區公共秩序維護、環(huán)境衛生、公共區域維修，以及電梯、配電、公共照明等設備設施正常運轉的根本保障。
如您不能按時(shí)足額交納物業(yè)費，將會(huì )對園區物業(yè)管理服務(wù)工作造成嚴重的影響。同時(shí)，也侵犯了已交費業(yè)主的切身利益。至x年x月x日，貴公司欠款總額為：x元。
在此，我管理處鄭重提醒，請貴公司盡早繳納欠款，如再拖延，我管理處將按雙方簽訂《物業(yè)管理規約》相關(guān)條款收取千分之五的違約金，并且將依據《物業(yè)管理條例》以及《物業(yè)管理規約》等相關(guān)規定，訴諸法律，采取訴訟、強制執行等方式，通過(guò)法律手段追究您的法律責任。屆時(shí)，您不但要全額支付拖欠的物業(yè)費本金及違約金，還要按照訴訟風(fēng)險承擔相應的訴訟費、保全費以及一切與此相關(guān)的費用，請您慎重考慮訴訟可能帶來(lái)的不利法律后果，及時(shí)支付拖欠的物業(yè)費，以免我物業(yè)采取不必要的措施。
謝謝配合！
x有限公司x管理處
年 月 日
第二則
業(yè)戶(hù)：
______年度物業(yè)費收繳工作已臨近尾聲，經(jīng)管理處統計，您戶(hù)的物業(yè)費自________年______月_______日至___________年_______月_______日共計人民幣___________元還未繳付。上述欠款已超過(guò)繳納期限，本司唯恐閣下事務(wù)繁忙，一時(shí)遺忘，現特函告知：為了維護小區全體業(yè)主共同利益及保證小區物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，請您配合及時(shí)交納物業(yè)費。
為了方便您的繳費，可采取以下方法：
1、電話(huà)預約（x），物業(yè)客服人員上門(mén)收??；
2、到物業(yè)管理服務(wù)中心繳費（每日8：00-20：00）；
3、通過(guò)銀行直接劃賬至物業(yè)公司（賬號：x）。
（注：如在 x年x月x日之前，仍不繳納所欠物業(yè)費，我司將停止相關(guān)物業(yè)服務(wù)，并從當月首日起計收錢(qián)款總額每日x%的違約金，屆時(shí)不再另行通知，引起的一切后果由欠費戶(hù)自行承擔。）
聯(lián)系人：x經(jīng)理；電話(huà)：x
xxx小區
年 月 日
第三則
尊敬的x小區業(yè)主：
您所購買(mǎi)的位于x小區x號房自x年x月-x年x月的物業(yè)服務(wù)費、空調及水電等各項費用總計人民幣x元（其中含滯納金x元）至今尚未結清，小區管理中心已多次向您發(fā)出書(shū)面催款通知，并就欠費問(wèn)題與您進(jìn)行過(guò)溝通，但至今仍未見(jiàn)您交納相關(guān)欠款。截止x年x月x日，水費x元、電費x元、公攤電費x元、公攤水費x元、空調費x元、城市垃圾處理費x元。因此，這已嚴重影響了小區管理中心對該房號正常服務(wù)工作的開(kāi)展，小區管理中心也已無(wú)力再為該房號墊支每月水、電費用、物業(yè)人員工資、公共設備設施維修費等大額費用。
根據《物業(yè)管理條例》第七章第四十七條：業(yè)主、使用人未按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同或者物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費或者維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)可以每日加收應當交納費用的千分之三的違約金或按照約定加收違約金?！吨腥A人民共合國物業(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。第六十七條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
因此，為了維護廣大業(yè)主的共同利益，請您務(wù)必在x年x月x日前交清物業(yè)服務(wù)等相關(guān)欠費。
特此函告
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