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陜西省市場(chǎng)監督管理局:關(guān)于印發(fā)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知

發(fā)布: 2019-08-19     文章來(lái)源:     查看: 9074次

陜西省市場(chǎng)監督管理局關(guān)于

印發(fā)《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的通知 

陜發(fā)改價(jià)格〔2019924

 

各設區市發(fā)展改革委、住建局、市場(chǎng)監管局,韓城市發(fā)展改革委、住建局、市場(chǎng)監管局,楊凌示范區發(fā)展改革局、住建局、市場(chǎng)監管局,神木市、府谷縣發(fā)改局、住建局、市場(chǎng)監管局:

 

為進(jìn)一步加強我省物業(yè)服務(wù)收費管理,規范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,依據《中華人民共和國價(jià)格法》《中華人民共和國物權法》,《物業(yè)管理條例》《國家物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,以及《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省定價(jià)目錄》等法律法規規定,結合我省實(shí)際,我們制定了《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,現印發(fā)給你們,請認真貫徹執行。執行中如有問(wèn)題,請及時(shí)與我們聯(lián)系。

 

本《辦法》自201991日起執行,有效期5年。原陜西省物價(jià)局、陜西省住房和城鄉建設廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施辦法》(陜價(jià)服發(fā)〔201485)以及《陜西省物業(yè)管理區域內交通工具停放服務(wù)價(jià)格管理辦法》(陜價(jià)服發(fā)〔2012128)同時(shí)廢止。

 

省發(fā)展和改革委員會(huì ) 省住房和城鄉建設廳 省市場(chǎng)監督管理局 

201981


陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

第一章 總則

 

第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護業(yè)主或者使用人(以下統稱(chēng)業(yè)主”)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權益,根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等法律法規,結合我省實(shí)際,制定本辦法。

 

第二條 本辦法適用于本省行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費行為及其監督管理。

 

第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統稱(chēng),包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區域內交通工具停放服務(wù)費(以下統稱(chēng)停車(chē)服務(wù)費”)和其他服務(wù)費。

 

物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,在物業(yè)管理區域內提供房屋、配套設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費用。

 

停車(chē)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )的委托,按照停放服務(wù)合同約定,在物業(yè)管理區域內對指定場(chǎng)地()停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取的費用。

 

其他服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主委托或者個(gè)性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項目所收取的相應費用。

 

第四條 省發(fā)展和改革委員會(huì )會(huì )同省住房和城鄉建設廳、省市場(chǎng)監督管理局負責制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和有關(guān)政策規定,指導全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。設區市、縣()發(fā)展改革部門(mén)會(huì )同物業(yè)行政主管部門(mén)、市場(chǎng)監督管理部門(mén)按照各自管理權限,分別負責本行政區域內的物業(yè)服務(wù)收費監督管理工作。

 

第五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循公平、公開(kāi)、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則,按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

 

成立業(yè)主大會(huì )之前的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行政府指導價(jià)。除此之外,其他類(lèi)型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

 

其他服務(wù)費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

 

第六條 實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準由各設區市、縣()人民政府制定,具體工作由各設區市、縣()人民政府發(fā)展改革部門(mén)、物業(yè)行政主管部門(mén)負責,依據物業(yè)服務(wù)等級標準,綜合考慮小區容量、場(chǎng)地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定,定期調整并保持相對穩定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導價(jià)之內通過(guò)合同約定物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費具體標準。

 

實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )通過(guò)合同約定。

 

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,其物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

 

第二章 物業(yè)服務(wù)收費標準的制定

 

第七條 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制計費方式約定物業(yè)服務(wù)費。

 

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項提供服務(wù),盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和企業(yè)利潤構成。

 

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構成。

 

第八條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分:

 

1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;

 

2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

 

3.物業(yè)管理區域內清潔衛生費用;

 

4.物業(yè)管理區域內綠化養護費用;

 

5.物業(yè)管理區域內秩序維護費用;

 

6.辦公費用;

 

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

 

8.物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用;

 

9.經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )同意的其它費用。

 

物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造費用,應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出。

 

第九條 停車(chē)服務(wù)費成本由交通工具停放服務(wù)設施設備日常運行費、保養維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )同意的其它費用組成。與物業(yè)服務(wù)費成本相重疊的部分應當獨立核算,按比例分擔,不得重復計算。

 

第十條 物業(yè)管理區域內照明、景觀(guān)、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本,不得單獨收取。

 

第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,實(shí)行抄表到戶(hù)的,應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用,并依法承擔分戶(hù)終端計量裝置以外管線(xiàn)和設施設備的維修、養護、更新等責任,且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)費成本。未實(shí)行抄表到戶(hù)的,總表與分表之間的正常損耗,應當計入物業(yè)服務(wù)費成本,并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理區域內公共管線(xiàn)和設施設備的維修、養護、更新等責任,不得在物業(yè)服務(wù)費之外再單獨收取相關(guān)費用,各地可以根據實(shí)際情況制定核算辦法。

 

第三章 物業(yè)服務(wù)收費計費方式

 

第十二條 物業(yè)服務(wù)費根據房屋的建筑面積按月計收,物業(yè)服務(wù)合同對計收時(shí)間另有約定的除外。

 

()已辦理不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的房屋,按照權屬證書(shū)記載的建筑面積計算;

 

()已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)的房屋,按買(mǎi)賣(mài)合同記載的建筑面積計算。不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)辦理后,次月起按照不動(dòng)產(chǎn)權屬證書(shū)記載的建筑面積計算。

 

第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售,或者因建設單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買(mǎi)受人的房屋,物業(yè)服務(wù)費由建設單位全額交納。符合交付條件的房屋,物業(yè)服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。

 

第十四條 停車(chē)服務(wù)費根據合同約定按月計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售,或者因建設單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買(mǎi)受人的車(chē)位,停車(chē)服務(wù)費由建設單位全額交納。符合交付條件的車(chē)位,停車(chē)服務(wù)費從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區內,面積小于標準車(chē)位的停車(chē)服務(wù)費應當適當優(yōu)惠。

 

第十五條 鼓勵對物業(yè)管理區域內短時(shí)停車(chē)服務(wù)費實(shí)行優(yōu)惠,對臨時(shí)車(chē)輛停放服務(wù)費應當限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后,不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車(chē)位上免費停放未登記車(chē)輛。

 

第十六條 下列車(chē)輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區域內停放的,不得收取費用:

 

()臨時(shí)停放30分鐘之內的車(chē)輛;

 

()執行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛等特種車(chē)輛;

 

()殘疾人車(chē)輛(僅限小區地面無(wú)障礙車(chē)位停放的由殘疾人駕駛的車(chē)輛)。

 

第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續的,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費從建設單位書(shū)面通知業(yè)主辦理交付手續截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。

 

第十八條 經(jīng)業(yè)主驗收,暫不使用或者使用后因自身原因空置1個(gè)月以上的房屋、自有或者租賃車(chē)位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)服務(wù)費應當下調。實(shí)行政府指導價(jià)的由各設區市、縣()人民政府確定下調幅度;實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同執行。

 

第四章 行為規范與監督管理

 

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用,不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費,或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù),以及變相收費。業(yè)主應當按時(shí)足額交納相關(guān)費用,不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳,但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。

 

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)營(yíng)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續費等額外費用,也不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專(zhuān)營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應當向全體業(yè)主公開(kāi),不得損害業(yè)主利益。

 

第二十一條 自備供暖()的小區,其采暖()費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專(zhuān)營(yíng)單位提出收費方案(政府對供暖補貼的,補貼方案應當包括在收費方案內),必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意后據實(shí)收取。采暖()期結束后,必須向全體業(yè)主公布收支情況。

 

第二十二條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的,恢復、維修費用按照實(shí)際發(fā)生額,由業(yè)主或者裝修單位承擔,并承擔相關(guān)責任。

 

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示承接本小區物業(yè)的承接查驗報告,以及共用部位、共用設施設備分布圖,明確車(chē)位權屬,便于業(yè)主查詢(xún)。

 

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定實(shí)行明碼標價(jià),公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式、收費依據、投訴舉報電話(huà)等信息,自覺(jué)接受監督。

 

第二十五條 利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,所得收益歸屬全體業(yè)主所有,優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專(zhuān)項維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

 

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置據實(shí)公示,公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費和停車(chē)服務(wù)費收入以及成本費用(構成)支出明細。

 

第二十七條 各地發(fā)展改革部門(mén)、物業(yè)行政主管部門(mén)、市場(chǎng)監督管理部門(mén)要加強物業(yè)服務(wù)收費監督管理工作。發(fā)展改革部門(mén)要嚴格按照有關(guān)法律法規規定合理制定收費標準。物業(yè)行政主管部門(mén)要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制,加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。市場(chǎng)監督管理部門(mén)要對超過(guò)政府指導價(jià)標準收費、不實(shí)行明碼標價(jià)等違法違規行為,依據有關(guān)法律、法規以及規定嚴肅查處。

 

第五章 附則

 

第二十八條 各地應當結合實(shí)際制定具體實(shí)施細則(辦法),并抄送上一級發(fā)展改革部門(mén)、物業(yè)行政主管部門(mén)和市場(chǎng)監督管理部門(mén)。

 

第二十九條 政府定價(jià)范圍以外類(lèi)型物業(yè)的收費行為可以參照本辦法執行,其物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

 

第三十條 本辦法由省發(fā)展和改革委員會(huì )、省住房和城鄉建設廳、省市場(chǎng)監督管理局在各自職權范圍內負責解釋。

 

第三十一條 本辦法自201991日起執行,有效期5年。凡以前有關(guān)規定與本辦法不符的,按本辦法執行。國家另有政策規定的從其規定。

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