中物研協(xié) 研究員 / 張樂(lè )
8月7日，雅生活服務(wù)發(fā)布2019年半年度業(yè)績(jì)報告。
報告顯示，截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)收入為22.41億元，同比增長(cháng)59.4%，毛利為8.29億元，同比增長(cháng)62.6%，毛利率高達37%，而凈利潤率也達到了25.4%，同比上升了1.5%。
雅生活服務(wù)在2018年上市物業(yè)企業(yè)中，毛利與凈利都是位居前列，表現出了較強的運營(yíng)能力，今天，讓我們來(lái)看看2019年上半年，雅生活服務(wù)的表現。
| 規模情況
2019年上半年在管面積：2.11億平方米
2019年上半年新增面積：7306萬(wàn)平方米
新增率：52.9%
截至2019年6月30日，雅生活服務(wù)的在管面積為2.11億平方米，與2018年年報中的1.38億平方米相比，增加了52.9%。在雅生活的在管面積中，作為母公司的雅居樂(lè )集團貢獻占比23.9%，綠地集團占比3.7%，而第三方開(kāi)發(fā)商占比高達72.4%。
2018年底與2019年中雅生活在管面積情況對比
資料來(lái)源：企業(yè)年報
相較于2018年12月31日的第三方開(kāi)發(fā)商管理面積來(lái)說(shuō)，增加了6765萬(wàn)平方米，約增加了79.4%。這主要得益于2019年上半年，雅生活服務(wù)的3起收并購活動(dòng)。
雅生活服務(wù)部分收并購情況
資料來(lái)源：企業(yè)年報，公開(kāi)資料
此番收購目的均有所差異，收購青島華仁增加了雅生活在山東半島的市場(chǎng)影響力；收購哈爾濱景陽(yáng)物業(yè)將雅生活的業(yè)務(wù)拓展至東北區域；收購廣州粵華拓展了雅生活在中高端住宅、高端商寫(xiě)、公建等多個(gè)行業(yè)業(yè)態(tài)的管理面積與經(jīng)驗。
多起的收并購活動(dòng)，讓雅生活服務(wù)的第三方物業(yè)管理面積占比大大增加，使收入來(lái)源與管理構成更加穩定。
| 營(yíng)收情況
物業(yè)管理服務(wù)收入：12.27億元
外延增值服務(wù)收入：8.08億元
社區增值服務(wù)收入：2.06億元
在雅生活服務(wù)的三大業(yè)務(wù)中，2019年上半年相較于2018年年報的收入占比來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)占比保持54%左右基本不變，略有浮動(dòng)。而外延增值服務(wù)減少了5%，變?yōu)?/span>36%，其中案場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)減少了4%。社區增值服務(wù)有所上升，從5.75%變?yōu)?/span>9.2%。
資料來(lái)源：企業(yè)官微
雅生活將三項業(yè)務(wù)收入拆分成了4個(gè)板塊，分別是住宅類(lèi)綜合服務(wù)、高端商寫(xiě)綜合服務(wù)、公建類(lèi)綜合服務(wù)、社區360度增值服務(wù)。
先從物業(yè)服務(wù)收入來(lái)看，雅生活服務(wù)不僅在管理面積上有了較大的提高，在物業(yè)管理單價(jià)收費上也有了提高，從2018年底的2.99元每平方米每月，增加到了3.04每平方米每月。雅生活以物業(yè)管理費有提升空間的區域及項目作為切入點(diǎn)，迅速豐富區域及業(yè)態(tài)組合，使在第三方外拓市場(chǎng)的議價(jià)能力及中高端項目的獲取能力不斷提升。
外延增值服務(wù)主要對應對于商寫(xiě)類(lèi)服務(wù)與公建類(lèi)服務(wù)，2019年上半年營(yíng)收為8.1億元。雅生活服務(wù)的全資子公司“卓森物業(yè)管理”將針對高端商寫(xiě)類(lèi)物業(yè)開(kāi)展前期策劃、運營(yíng)管理、招商租賃以及中介服務(wù)，目前已經(jīng)成功中標了杭州亞運會(huì )重點(diǎn)配套項目——杭州之門(mén)。而在收并購活動(dòng)中收購的廣州粵華物業(yè)，拓寬了雅生活服務(wù)的公建類(lèi)項目發(fā)展道路。
最后針對社區增值服務(wù)，在2018年底，雅生活服務(wù)就成立了單獨的社商公司來(lái)負責此板塊。從2019年半年報來(lái)看，上半年社區增值服務(wù)收入達到了2.06億元，相較2018年同期增加了157.9%，取得了極大的進(jìn)步。
| 未來(lái)發(fā)展
對于未來(lái)發(fā)展，雅生活集團從多個(gè)方面進(jìn)行了規劃：
1. 推進(jìn)收并購及第三方物業(yè)占比，積極拓展住宅、商業(yè)、公共建筑多業(yè)態(tài)物業(yè)管理，完善物業(yè)服務(wù)在區域和業(yè)態(tài)上的全產(chǎn)業(yè)鏈布局；
2. 采用輕資產(chǎn)運營(yíng)模式，提高增值服務(wù)滲透率，開(kāi)發(fā)收并購項目的增值服務(wù)潛力，提升社區經(jīng)濟能力，創(chuàng )新孵化業(yè)務(wù)模式，豐富品牌產(chǎn)品線(xiàn)；
3. 以“卓森”品牌為主，樹(shù)立全國超甲級寫(xiě)字樓服務(wù)標桿，重點(diǎn)發(fā)力空置率低、吸納能力強的杭州、武漢、南京等新一線(xiàn)城市，以點(diǎn)帶面，輻射周邊城市。