中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋
8 月 14 日，永升生活服務(wù)發(fā)布 2019 年中業(yè)績(jì)公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，永升生活服務(wù)實(shí)現收入 7.08 億元，同比增長(cháng) 61.4% ；毛利 2.10 億元，同比增長(cháng) 66.5% ；2019 年上半年毛利率為 29.7% ，相較 2018 年上半年的 28.8% 提升 0.9 個(gè)百分點(diǎn)；2019 年上半年取得盈利 9050 萬(wàn)元，同比增長(cháng) 119.7% ；截至 2019 年 6 月 30 日，公司物業(yè)管理服務(wù)的合約建筑面積約為 8623 萬(wàn)平方米，較 2018 年 12 月 31 日約 6560 萬(wàn)平方米增長(cháng)約 31.4% 。
| 規模：多輪驅動(dòng)策略推進(jìn)規?？焖僭鲩L(cháng)
永升生活服務(wù)實(shí)行多輪驅動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展戰略，公司規模得以持續高質(zhì)量增長(cháng)。截至 2019 年 6 月 30 日，永升生活服務(wù)合約面積為 8623 萬(wàn)平方米，同比增長(cháng) 31.4% 。
公司管理規模增長(cháng)主要受益于旭輝集團地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的快速增長(cháng)。2019 年上半年，旭輝集團取得合約銷(xiāo)售額 884 億元及合約建筑面積 510 萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng) 33.9% 及 17.5% 。截至 2019 年 6 月底，公司 58.5% 的管理面積來(lái)自于旭輝集團，旭輝集團的快速增長(cháng)提供永升生活服務(wù)穩定的面積供應。
除了旭輝集團的支持外，永升生活服務(wù)積極拓寬發(fā)展方式，通過(guò)向獨立市場(chǎng)拓展資源以獲取份額。2019 年公司 41.5% 的規模來(lái)自第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商，而 2018 年底來(lái)自第三方的管理規模占中規模的 32.4% ，可見(jiàn)公司市場(chǎng)化的進(jìn)程不斷加強。
公司市場(chǎng)化拓展主要有如下方式：
與獨立的區域性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)參與其開(kāi)發(fā)項目的投標競爭，獲取一手項目的管理權。如 2019 年上半年公司從新加坡開(kāi)發(fā)商吉寶置業(yè)獲取了無(wú)錫吉寶季景銘??；
參與業(yè)主委員會(huì )對原有物業(yè)管理公司的更換而進(jìn)行的招標，獲取二手項目的管理權，如 2019 年上半年公司通過(guò)公開(kāi)競標獲得了上海美岸棲庭、武漢天成美雅等優(yōu)質(zhì)項目；
與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達成戰略合作，通過(guò)成立合資公司的形式承接地產(chǎn)管理服務(wù)。公司成功與蘇高新集團，德州市交通運輸投資發(fā)展集團等多家開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資集團達成戰略合作，將優(yōu)先獲取這些企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理權。2019 年上半年，公司簽約了如蘇高新集團開(kāi)發(fā)的蘇州天都大廈等優(yōu)質(zhì)服務(wù)項目。
憑借專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)團隊及良好的口碑和聲譽(yù)，永升生活服務(wù)在第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的面積上取得快速增長(cháng)，未來(lái)在依靠市場(chǎng)化拓展取得的規模增長(cháng)值得期待。
最后，永升生活服務(wù) 2019 年發(fā)起的并購項目預計將為公司提供可觀(guān)的業(yè)績(jì)增長(cháng)。2019 年上半年，公司以 4.62 億元收購青島雅園 55% 的股權。此次并購為公司帶來(lái)超過(guò) 180 萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)項目。青島雅園承諾其凈利潤將按以下年份不少于： 2019 年，人民幣 6,000 萬(wàn)元；2020 年，人民幣 7,000 萬(wàn)元；2021 年，人民幣 7,300 萬(wàn)元；2022 年，人民幣 7,600 萬(wàn)元。由于并購尚未完成，青島雅園財務(wù)及營(yíng)運業(yè)績(jì)并未計入中報。并表后將增厚公司業(yè)績(jì)。
| 營(yíng)收：三大業(yè)務(wù)板塊齊頭并進(jìn)，社區增值服務(wù)增長(cháng)超 1.6 倍
2019 年上半年，永升生活服務(wù)取得總營(yíng)收 7.08 億元，同比增長(cháng) 61.4% 。其中物業(yè)管理服務(wù)收入 4.36 億元，社區增值服務(wù) 1.41 億元，非業(yè)主增值服務(wù) 1.30 億元。
物業(yè)管理服務(wù)板塊上，基礎物業(yè)服務(wù)收入占公司總收入 61.6% ，為公司主要收入來(lái)源。受益于公司堅持快速擴大管理面積的戰略目標，基礎物業(yè)服務(wù)收入得到較大增長(cháng)。截至 2019 年 6 月 30 日，公司合約建筑面積約為 8623 萬(wàn)平方米，合約項目數量 459 個(gè)，分別較 2018 年 12 月 31 日增長(cháng) 31.4% 及 20.8% ；而同期產(chǎn)生收益的在管建筑面積達到了 4900 萬(wàn)平方米，在管項目數量為 286 個(gè)，分別較 2018 年 12 月 31 日增長(cháng) 21.8% 及 10.9% 。
非業(yè)主增值服務(wù)板塊上，由于旭輝集團和合作開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目大量增加，對協(xié)銷(xiāo)、交付前檢驗等服務(wù)的需求增長(cháng)，2019 年上半年公司非業(yè)主增值服務(wù)的收入較 2018 年同期的人民幣 8450 萬(wàn)元大幅增加 54.0% 至約人民幣 1.30 億元，來(lái)源非業(yè)主增值服務(wù)收入在公司總收入中的占比達到 18.4% 。
社區增值服務(wù)板塊上，目前公司的社區增值服務(wù)包含家居生活服務(wù)、停車(chē)位管理、租賃及銷(xiāo)售服務(wù)、物業(yè)經(jīng)紀服務(wù)及公用區域增值服務(wù)四大類(lèi)。由于在管面積的規模擴大，服務(wù)使用者數量大幅增長(cháng)以及多樣化產(chǎn)品的滲透率，2019 年上半年公司社區增值服務(wù)收入較 2018 年同期約人民幣 5390 元大幅增長(cháng) 162.2% 至約人民幣 1.41 億元。2019年上半年來(lái)自于小區增值服務(wù)的收入在總收入的占比達到 20.0% 。
| 未來(lái)發(fā)展：擴大規模，提升質(zhì)量，多元化發(fā)展
進(jìn)一步擴大公司業(yè)務(wù)規模及市場(chǎng)份額。通過(guò)增強市場(chǎng)化拓展能力、借助旭輝集團擴大業(yè)務(wù)范圍帶來(lái)的新商機、與物業(yè)開(kāi)發(fā)商建立戰略聯(lián)盟、管理更多非住宅業(yè)態(tài)等方式擴大公司業(yè)務(wù)規模，未來(lái)五年公司計劃地理覆蓋范圍擴展到至少 100 個(gè)城市。
提供服務(wù)多樣化。通過(guò)增強規劃及設計服務(wù)、項目質(zhì)量監督、房屋檢驗、協(xié)銷(xiāo)服務(wù)及房修服務(wù)的能力，進(jìn)一步多樣化對非業(yè)主的增值服務(wù)。
進(jìn)一步投資技術(shù)及智慧運營(yíng)。通過(guò)投資升級內部管理系統等手段，提升公司的質(zhì)量及運營(yíng)效率。
增強品牌知名度。公司計劃通過(guò)增強代表服務(wù)品牌來(lái)繼續增強其品牌知名度。此外，公司將通過(guò)組織如新聞發(fā)布會(huì )及行業(yè)活動(dòng)等線(xiàn)下品牌活動(dòng)以及宣傳品牌故事提升品牌知名度。