中物研協(xié) 研究員 / 張樂(lè )
截至2019年6月30日止，佳兆業(yè)美好六個(gè)月的總收益為人民幣5.58億元，同比增加了35.4%。毛利為1.91億元，同比增加了35.8%，毛利率為34.3%。
經(jīng)調整凈利潤（截至2018 年6 月30日止六個(gè)月不包括上市開(kāi)支及宣派特別股息而產(chǎn)生的遞延稅項開(kāi)支）約為9160萬(wàn)元，同比增長(cháng)了45.4%。
在管建筑面積由2018 年12 月31日約2690萬(wàn)平方米增加至3634萬(wàn)平方米。
| 規模情況
佳兆業(yè)美好目前在中國大部分發(fā)達城市均有布局，形成了粵港澳大灣區、長(cháng)三角區、環(huán)渤海區以及華中、華西五大區域，在管面積達到3634萬(wàn)平方米。
佳兆業(yè)美好在管項目區域分布圖 | 圖源：佳兆業(yè)美好官網(wǎng)
長(cháng)三角區域躍居第一大管理區域。通過(guò)財報數據我們可以看出，去年年末，佳兆業(yè)美好的主要管理區域是粵港澳大灣區，占管理總面積的40.76%，而在今年年中時(shí)，粵港澳大灣區的管理面積占比減少到了32.2%。
與此同時(shí)，長(cháng)三角的管理面積占比大幅增加，從15%增加到33.47%，超過(guò)了大灣區的面積占比，這與4月底佳兆業(yè)美好收購嘉興大樹(shù)物業(yè)管理公司有關(guān)。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
根據佳兆業(yè)6月26日公告，此次收購活動(dòng)是從第三方公司處購得60%股份，對價(jià)為3658萬(wàn)元，此后大樹(shù)物業(yè)成為了佳兆業(yè)美好的間接非全資附屬公司。
截至2018年12月31日，嘉興大樹(shù)物業(yè)的在管面積近800萬(wàn)平方米，完成收購后，佳兆業(yè)美好的長(cháng)三角在管面積提升了約202%。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
目前，佳兆業(yè)美好的管理業(yè)態(tài)還是以住宅社區為主，占了總面積87.3%，管理類(lèi)型不夠多元化，非住宅業(yè)態(tài)的增長(cháng)速度相弱于住宅業(yè)態(tài)。
但是在第三方開(kāi)發(fā)商管理面積方面，增速較為明顯，從2018年底的占比15.9%增加至34.4%，減少了對于母公司的依賴(lài)度，收入來(lái)源更加多元化。
| 運營(yíng)情況
物業(yè)管理業(yè)務(wù)與交付前及顧問(wèn)服務(wù)是佳兆業(yè)美好的主要收入來(lái)源。根據年報顯示，2019年上半年，佳兆業(yè)美好的物業(yè)管理服務(wù)收入為2.3億元人民幣，交付前及顧問(wèn)服務(wù)收入為2.2億元，分別占總收入的42%和39%。
在物業(yè)管理服務(wù)收入中，包干制與酬金制的管理面積各占約一半，平均物業(yè)費收入約為6.42元/平方米。根據之前對于管理規模的分析，佳兆業(yè)美好目前住宅管理面積占比較多，一定程度上會(huì )影響平均物業(yè)費水平。
但是在物業(yè)管理方面，佳兆業(yè)美好正在減少對于母公司的依賴(lài)，2019年上半年來(lái)自第三方開(kāi)發(fā)商的收入約占總物業(yè)管理收入的32.5%，相較于2018年同期增加了約10%。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
社區增值服務(wù)與智能解決方案服務(wù)雖然占總收入比例不高，但是增速卻高于物業(yè)服務(wù)與顧問(wèn)服務(wù)。
佳兆業(yè)美好在社區增值服務(wù)中涉及的業(yè)務(wù)范圍比較全面，有房屋租售、裝修美居、社區教育、空間租賃、社區金融以及新零售等，并且不僅在收入保持較高的增速，在毛利上也達到了133.1%的增長(cháng)率。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
佳兆業(yè)美好聯(lián)合第三方公司和佳科智能在智能家居以及智能社區上發(fā)力，向物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供智能解決方案服務(wù)，涉及辦公樓、商業(yè)綜合體、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，截至2019年6月30日，佳兆業(yè)美好已經(jīng)向583個(gè)住宅社區和55個(gè)非住宅物業(yè)提供解決方案。
此外，佳兆業(yè)美好在其他虧損上相比同期增加了275.7%，主要是在虧損準備以及匯兌損失上。
內地登陸港股以及涉及海外業(yè)務(wù)的公司，都受到了國際匯率波動(dòng)的影響，佳兆業(yè)美好也不例外，在報告中，佳兆業(yè)美好提及此次匯兌損失，表示公司未進(jìn)行對沖外匯風(fēng)險，未來(lái)如果有重大影響將會(huì )考慮進(jìn)行對沖。
| 未來(lái)發(fā)展
6月28日，佳兆業(yè)物業(yè)宣布更名為佳兆業(yè)美好集團有限公司，向公眾展示出了一個(gè)嶄新的面貌，在更名后的首份半年度業(yè)績(jì)報告中，佳兆業(yè)美好做了如下發(fā)展規劃：
1. 聚焦國家核心城市群及絕大多數中心城市，優(yōu)先中高端住宅、商寫(xiě)、機構類(lèi)的組合業(yè)態(tài)，保持體育場(chǎng)館類(lèi)服務(wù)的地位，重點(diǎn)開(kāi)拓產(chǎn)業(yè)園區、場(chǎng)館、政府辦公樓城市配套。
2. 成立智能工程設計院，提升研發(fā)及智能化產(chǎn)品競爭力，將佳科智能孵化成集設計、施工、研發(fā)為一體的智能化解決方案服務(wù)提供商，推動(dòng)小區信息化、智能化升級，積極參與智慧城市建設。
3. 加深小區經(jīng)營(yíng)。圍繞小區消費場(chǎng)景，逐步豐富產(chǎn)品和服務(wù)，結合線(xiàn)上線(xiàn)下發(fā)展，孵化租售服務(wù)、美居服務(wù)、小區教育等專(zhuān)業(yè)服務(wù)品牌。