中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋
8月23日，綠城服務(wù)發(fā)布2019年中業(yè)績(jì)公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，綠城服務(wù)實(shí)現收入36.63億元，同比增長(cháng)25.1%；毛利7.06億元，同比上升28.2%；毛利率為19.3%，與2018年同期的18.8%相比稍增0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤2.70億元（剔除期權費用后），同比上升24.8%；凈增儲備面積4670萬(wàn)平方米，再創(chuàng )同期歷史新高。至此，綠城服務(wù)的項目?jì)涿娣e達到2.07億平方米，同比上升29.1%。
| 營(yíng)收達36億元，盈利質(zhì)量穩中有升
2019年上半年，綠城服務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入36.63億元，同比上漲25.1%；取得凈利潤2.7億元，同比增長(cháng)24.8%。
綠城服務(wù)2016年-2019上半年盈利呈現持續上漲的態(tài)勢，公司歷年的增長(cháng)水平維持在30%左右，2019年上半年營(yíng)收與凈利潤25%左右的增長(cháng)率相比歷年稍降，但仍不改公司穩健的擴張趨勢。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
出于對服務(wù)品質(zhì)的追求，綠城服務(wù)的利潤率水平處于上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)中較低水平。2019年上半年，綠城服務(wù)毛利率水平19.3%，相較于2018年同期提升了約0.5個(gè)百分點(diǎn)，凈利率水平為7.4%，與去年同期基本持平。綠城服務(wù)近年的利潤率水平維持相對穩定的水平，增速最快的高毛利園區服務(wù)對公司整體毛利率有一定的提升效果，預計未來(lái)公司的盈利質(zhì)量能隨著(zhù)高毛利業(yè)務(wù)占比的增大而逐漸提升。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
| 市場(chǎng)化拓展強勁，凈增儲備面積創(chuàng )歷史新高
依靠強勁的市場(chǎng)化拓展能力，綠城服務(wù)的管理規模持續提升。截至2019年6月底，綠城服務(wù)在管面積為1.84億平方米，較2018 年同期的1.51億平方米增長(cháng)22.1%，凈增加3340萬(wàn)平方米。新項目的增加是公司內生性增長(cháng)動(dòng)力，也是物業(yè)服務(wù)收入及利潤持續增加的主要來(lái)源。2019年上半年，綠城服務(wù)在管項目達到1305個(gè)，覆蓋了全國29個(gè)省、直轄市和自治區、以及137個(gè)城市。
依靠?jì)?yōu)質(zhì)的服務(wù)能力和強勁的市場(chǎng)拓展，今年上半年綠城服務(wù)儲備面積凈增加量再次創(chuàng )歷史新高，達到2.07億萬(wàn)平方米，較2018 年同期的1.6 億平方米增長(cháng)29.1%，凈增加4670萬(wàn)平方米。作為在管面積的主要來(lái)源，充足的項目?jì)錇楣镜奈磥?lái)增長(cháng)提供堅實(shí)基礎。
| 三線(xiàn)齊發(fā)，業(yè)績(jì)穩健向前
綠城服務(wù)的收入主要由三大業(yè)務(wù)購成：物業(yè)服務(wù)、園區服務(wù)以及咨詢(xún)服務(wù)。2019年上半年，綠城服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占總營(yíng)收的66.9%，園區服務(wù)收入占總營(yíng)收的18.9%，咨詢(xún)服務(wù)收入占總營(yíng)收的14.2%。
物業(yè)服務(wù)是公司最大收入和毛利來(lái)源，于管理規模的穩步擴張，2019上半年綠城服務(wù)的物業(yè)服務(wù)板塊收入達到人民幣2.45億元，較2018年同期人民幣20.15億元增長(cháng)21.7%。增速有所下降是由于上下半年管理交付量的不均衡引起，預計全年的交付量將較去年穩中有升。
園區服務(wù)基于業(yè)主的全生活場(chǎng)景和房地產(chǎn)的全生命周期提供系統性的產(chǎn)品和服務(wù)解決方案，是物業(yè)服務(wù)的延伸，該業(yè)務(wù)板塊是公司增長(cháng)速度最快的業(yè)務(wù)。2019年上半年園區服務(wù)收入為人民幣6.9億元，較2018 年同期的人民幣5.12億元增長(cháng)34.8%。公司在園區服務(wù)部分業(yè)務(wù)的發(fā)力已見(jiàn)成效，如集團整合優(yōu)質(zhì)資源成立「四季管家」到家服務(wù)平臺，通過(guò)在線(xiàn)線(xiàn)下相融合，整合優(yōu)質(zhì)資源，構建以客戶(hù)數據為驅動(dòng)，以日常保潔、家電維護、高端養護為核心業(yè)務(wù)的到家服務(wù)體系。受益于此策略，居家生活服務(wù)的增長(cháng)顯著(zhù)提升，收入較去年同期增長(cháng)85.9%。
園區服務(wù)本期的增速較過(guò)往有所降低，主要是占該分部收入40.5%的物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)收入增速減緩所致。其中置換收入是物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)的最大收入來(lái)源。期內，公司的全國租售中心模式初見(jiàn)成效，二手房代理服務(wù)分部的收入較去年同期增長(cháng)22%。但受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響，一手房及尾盤(pán)代銷(xiāo)收入有明顯下降，導致置換整體收入略低于去年同期。受制于房地產(chǎn)宏觀(guān) 調控，預計未來(lái)一段時(shí)間內該板塊的收入增長(cháng)速度和毛利率仍然會(huì )受到一定影響。
咨詢(xún)服務(wù)主要包括管理咨詢(xún)與在建咨詢(xún)服務(wù)兩項業(yè)務(wù)，本期收入為人民幣5.21 億元，較2018 年同期的人民幣4億元增長(cháng)30.0%。該業(yè)務(wù)板塊中，公司基于開(kāi)發(fā)商對咨詢(xún)服務(wù)需求的變化，著(zhù)手培育產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體、城市更新等非住宅業(yè)態(tài)的運營(yíng)技術(shù)能力，擬定以「咨詢(xún)+運營(yíng)+物業(yè)」的模式，協(xié)同發(fā)展咨詢(xún)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)。受益于戰略轉型已見(jiàn)成效，今年上半年咨詢(xún)服務(wù)項目數量與年度服務(wù)費都實(shí)現了穩定增長(cháng)。
整體而言，公司三大業(yè)務(wù)中皆保持可觀(guān)的增長(cháng)水平。公司充足的儲備面積為未來(lái)各項業(yè)務(wù)的增長(cháng)提供了可靠的保障。
| 未來(lái)規劃：堅持內生增長(cháng)，審慎收購，聚焦發(fā)展園區服務(wù)及新型咨詢(xún)服務(wù)
綠城服務(wù)計劃未來(lái)在科技化、平臺化、生態(tài)型的戰略定位中，向幸福生活服務(wù)商的愿景不懈努力。具體的發(fā)展措施落實(shí)如下：
在堅持公司物業(yè)服務(wù)內生增長(cháng)、審慎收購擴張模式的同時(shí)，聚焦園區服務(wù)及咨詢(xún)服務(wù)分部中戰略性、新型業(yè)務(wù)的發(fā)展及收購機會(huì )。公司已于2019 年3 月就MAG 約56%的股權簽署了收購協(xié)議，并于2019年7月5 日完成了有關(guān)股權的交割。綠城服務(wù)計劃未來(lái)在教學(xué)體系、標準、師資培訓、品牌加持等多方面對公司的早教業(yè)務(wù)進(jìn)行賦能。
通過(guò)審慎收購及股權合作的形式，快速促進(jìn)園區服務(wù)及咨詢(xún)服務(wù)分部戰略性及新型業(yè)務(wù)的發(fā)展或升級，完善現有業(yè)務(wù)的商業(yè)模式，為公司業(yè)務(wù)增長(cháng)帶來(lái)貢獻。