中物研協(xié) 研究員 / 沈洋洋
8月23日，新城悅服務(wù)發(fā)布2019年中業(yè)績(jì)公告，公告顯示 2019 年 1 - 6 月，新城悅服務(wù)實(shí)現收入8.56億元，同比增長(cháng)71.3%；毛利2.50億元，同比增長(cháng)66.5%；2019年上半年毛利率為29.2%，相較2018年上半年的28.8%提升0.4個(gè)百分點(diǎn)；2019年上半年取得凈利潤1.24億元，同比增長(cháng)105.9%；截至2019年6月30日，公司物業(yè)管理服務(wù)的合約面積達1.33億平方米，期內合約面積凈增2060萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)61.8%。
| 營(yíng)收與凈利潤加速增長(cháng)，盈利能力持續提升
2019年上半年，新城悅服務(wù)營(yíng)業(yè)收入8.56億元，取得凈利潤1.24億元。新城悅服務(wù)的營(yíng)收及利潤呈現出顯著(zhù)的加速上漲的趨勢，2018年底，新城悅服務(wù)的營(yíng)收及凈利潤分別增長(cháng)32.9%，77.17%，2019上半年營(yíng)收與凈利潤分別同比上漲71.3%與105.9%。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
2019年上半年，新城悅服務(wù)毛利率水平達到29.2%，相較于2018年同期的28.8%提升了約0.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率水平提升更為顯著(zhù)，達到15.41%，相較2018年同期的12.05%提升了2.44個(gè)百分點(diǎn)。得益于物業(yè)管理服務(wù)和開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)的毛利率提升，2016年-2019上半年，新城悅服務(wù)的毛利率穩定提升，凈利潤率更是由2016年的9.1%提升至2019H1的14.49%。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
| 市場(chǎng)化拓展持續提升，區域布局將更加均衡
截至2019年6月30日，新城悅服務(wù)總在管面積為4443萬(wàn)平方米，較2018 年同期3787萬(wàn)平方米上升17.32%，其中新城系的在管面積占比為73.2%，第三方的在管面積占比為26.8%，而18年底新城悅在管面積中新城系和第三方的占比分別為78%和22%，近些年新城悅第三方項目占比不斷提升，公司除執行以新項目接管為主的外拓策略外，同時(shí)通過(guò)尋求并購或與開(kāi)發(fā)商設立合資公司等形式開(kāi)拓新渠道，預計未來(lái)新城系面積占比將進(jìn)一步下降，市場(chǎng)化拓展將成為公司管理規模增量的主要來(lái)源。
新城悅在管項目遍布全國，重點(diǎn)深耕“1+3”戰略區域，與新城系的布局相關(guān)性較高，由于公司在江蘇省的運營(yíng)歷史最久且品牌知名度較高，公司在江蘇省的在管面積占比達到67.2%。未來(lái)隨著(zhù)公司在「1+3」戰略區域的進(jìn)一步深耕，加之第三方項目占比的提升，其他區域的面積占比將會(huì )進(jìn)一步增大，公司的區域布局將更加均衡。
資料來(lái)源：企業(yè)年報
| 小區增值服務(wù)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)增長(cháng)雙雙超200%
新城悅服務(wù)的收入主要由四大業(yè)務(wù)構成：物業(yè)管理服務(wù)、開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)、小區增值服務(wù)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)。2019年上半年，新城悅服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入占總營(yíng)收46%，開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)占總營(yíng)收的32%，小區增值服務(wù)占總營(yíng)收8%，專(zhuān)業(yè)服務(wù)占總營(yíng)收13%。
物業(yè)管理服務(wù)板塊：2019上半年新城悅物業(yè)管理服務(wù)收入為人民幣3.98億元，受益于管理面積的增加以及物業(yè)管理費單價(jià)的提升，物業(yè)服務(wù)收入較2018 年同期人民幣3.35億元增加18.5%，該業(yè)務(wù)板塊是公司收入的主要來(lái)源，占2019 年上半年收入的46.4%。
開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)板塊：2019上半年開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)收入達到人民幣2.74億元，由于案場(chǎng)服務(wù)收入的增加，該板塊業(yè)務(wù)收入較2018年同期人民幣1.05億元上升161.8%。
小區增值服務(wù)板塊：小區增值服務(wù)是公司增速最快的兩大業(yè)務(wù)板塊之一，今年上半年收入達到人民幣7110萬(wàn)元，較2018 年同期人民幣2320萬(wàn)元上升206.3%。該業(yè)務(wù)板塊的大幅增長(cháng)與公司在去年培育的新業(yè)務(wù)密不可分。期內公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，帶來(lái)的收入達到人民幣2280萬(wàn)元。車(chē)位尾盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)已經(jīng)在上海、蘇州、南京、常州、無(wú)錫及武漢等城市成功開(kāi)展，上半年累計銷(xiāo)售車(chē)位達到1,500個(gè)以上，且每月的銷(xiāo)量還在提升過(guò)程中。除了資產(chǎn)管理服務(wù)外，新城悅拎包入住服務(wù)在上半年也表現出色，公司根據不同定位、不同區位的項目推出了各異的經(jīng)營(yíng)策略，拎包入住的收入在上半年已經(jīng)超越去年全年水平。
專(zhuān)業(yè)服務(wù)板塊：依托于智能化工程業(yè)務(wù)的增加，專(zhuān)業(yè)服務(wù)取得收入人民幣1.13億元，較2018年同期人民幣3671萬(wàn)元上升209.0%。智能化工程業(yè)務(wù)一般于新房交付前的半年左右進(jìn)場(chǎng)施工。截至2019 年6 月30 日，公司智能化工程業(yè)務(wù)于上半年中標66個(gè)項目，簽訂的合約金額超過(guò)人民幣2億元。
物業(yè)管理服務(wù)是公司開(kāi)展各項服務(wù)的基礎，開(kāi)發(fā)商增值服務(wù)與地產(chǎn)周期息息相關(guān)，而小區增值服務(wù)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)上半年增長(cháng)皆超過(guò)兩倍，或將成為公司未來(lái)業(yè)績(jì)跨周期的增長(cháng)來(lái)源。其中公司在小區增值服務(wù)團隊組建基本完成，上半年業(yè)績(jì)得以爆發(fā)；另一方面，團隊對永續型的小區增值服務(wù)進(jìn)行深入研究做好業(yè)務(wù)儲備，為小區增值服務(wù)長(cháng)遠健康增長(cháng)做好準備。未來(lái)新城悅服務(wù)在增值服務(wù)的發(fā)展值得期待。
| 未來(lái)規劃：加速拓展力度，提升小區增值服務(wù)占比
新城悅服務(wù)在第三方項目拓展、小區增值服務(wù)等方面的長(cháng)期發(fā)展戰略做了必要的準備。
在第三方項目拓展方面，公司以執行新項目接管為主，并購以及合資合作為輔的拓展策略，在保證項目質(zhì)量的前提下，適當加速拓展力度。
小區增值服務(wù)和智慧小區相關(guān)業(yè)務(wù)的收入占比未來(lái)將進(jìn)一步提升。上半年這兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊獲得了超過(guò)200%的同比增速。小區增值服務(wù)板塊中，在不斷完善拎包入住業(yè)務(wù)和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)模型的基礎上，將著(zhù)力把新橙社逐步打供貨商搭建平臺等方式，為業(yè)主提供更全面的戶(hù)內服務(wù)或居家產(chǎn)品；在專(zhuān)業(yè)服務(wù)方面，公司上半年收購了上海數淵信息科技有限公司，在停車(chē)管理系統和智能家居系統解決方案上具備了一定積累。公司將進(jìn)一步完善在智能園區業(yè)務(wù)領(lǐng)域的銷(xiāo)售能力，尋求面向第三方開(kāi)發(fā)商的智能園區規劃和工程業(yè)務(wù)的拓展，在新交付項目拓展智能家居業(yè)務(wù)。