老舊小區隔三差五鬧險情
社區工作人員成救火隊員
“快找人來(lái)看看，樓道里都是煤氣味兒，誰(shuí)要是點(diǎn)根煙，整棟樓都得爆炸了。”晚上七八點(diǎn)鐘，趙家樓社區35號樓忽然傳來(lái)消息，社工急忙趕到現場(chǎng)。幸虧燃氣集團的師傅反應迅速，排查發(fā)現是年久失修的管道出現砂眼，導致燃氣泄漏。待安全隱患被排除已經(jīng)是晚上10點(diǎn)多了。
“今兒這事兒可得說(shuō)清楚！不是沒(méi)人修嗎，如果我家水管爆了，淹了別人家，我概不負責！”其實(shí)，并不是寶珠子6號樓這位居民不講理，他自己花錢(qián)找人修水管，但工人上門(mén)查看后卻拒絕了。因為全樓的管線(xiàn)老化，要修就得樓上樓下的管線(xiàn)一起換。但是鄰居覺(jué)得還能湊合用，暫時(shí)不想動(dòng)。鄰里矛盾就這么爆發(fā)了。
“這下水道幾乎天天堵，你們到底管不管？我也不能讓疏通的工人住我家吧。逼急了我就在下水道上加個(gè)閥門(mén)，再堵我就關(guān)上，讓他們住樓上的也嘗嘗馬桶冒臭水的滋味！”由于31號樓下水道的鑄鐵管線(xiàn)都“酥”了，承受不了水槍的壓力，導致老化管線(xiàn)塌陷，堵塞更嚴重。住在半地下的一層住戶(hù)飽受返水的困擾。
……
這樣的糟心事兒舉不勝舉。別看趙家樓社區在二環(huán)里面，地處中心城區，可這些老舊失管社區的民生問(wèn)題，搞得社區工作人員焦頭爛額。去年11月上任的社區書(shū)記金坤范說(shuō)，為了實(shí)現“接訴即辦”，全體社工“壓力山大”。
以大羊宜賓胡同31號院1號樓為例，管片主任張冬芳介紹，它建于1988年，院內面積500余平方米，共有5個(gè)單元、91戶(hù)居民。其中1單元、2單元產(chǎn)權屬于中信華美；3單元、4單元、5單元產(chǎn)權屬于北京金帥商貿公司。由于企業(yè)虧損、改制、轉讓等多種原因，致使院內長(cháng)期無(wú)人管理，環(huán)境臟亂。隨著(zhù)樓齡老化，更多棘手問(wèn)題相繼出現。而且趙家樓社區像這樣的老舊失管居民院共有10個(gè)。
金坤范心里非常著(zhù)急：“光靠安撫可不行，實(shí)際問(wèn)題必須解決，否則真會(huì )出大問(wèn)題?？墒切奘裁炊家淮蠊P錢(qián)，給張家修還是李家補，是改上水還是通下水……”她扒拉著(zhù)算盤(pán)珠子：社區一年公益金8萬(wàn)元，黨群經(jīng)費20萬(wàn)元，都有明確用途，而且就算全部投入這些老舊小區也不夠堵窟窿的。
“黨建惠家”嘗試引入物業(yè)
30年失管院面貌開(kāi)始轉變
社區居委會(huì )不是物業(yè)公司，這樣整天忙著(zhù)“滅火”難以為繼。要想從根本扭轉，還得請專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事兒。有了這個(gè)思路，在建國門(mén)街道工委、辦事處的引導和支持下，以及各方的不斷嘗試中，情況終于有了轉機。
建國門(mén)街道派駐到趙家樓的社區專(zhuān)員姜波介紹，今年3月，街道工委精心設計了“黨建惠家”項目，首次探索引入非公黨建資源北京首新屋宇資產(chǎn)管理有限公司、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司參與社區老舊失管院落治理的黨建新模式。
為了做好“黨建惠家”項目，街道、社區、共建單位數次研究磋商，把趙家樓轄區內10個(gè)老舊失管小區摸底了一遍，最終選擇了31號院1號樓。它是典型的產(chǎn)權不清、物業(yè)棄管的居民院，而且設施老化，出租戶(hù)多。但由于這個(gè)居民院2014年成立了居民自治院委會(huì )，群眾基礎較好，而且居民戶(hù)數量適中，便于開(kāi)展工作。同時(shí)，社區黨委還成立了臨時(shí)黨支部，建立了微信群，多次召開(kāi)線(xiàn)上、線(xiàn)下溝通會(huì )，圍繞具體項目制定進(jìn)度表，明確任務(wù)責任人。
首新屋宇一直定位于高端物業(yè)，快人快語(yǔ)的總經(jīng)理宮玲告訴記者，他們曾多次來(lái)到小區查看，結論就是“隱患太多，怨聲載道”。物業(yè)方先后派出上百人次，進(jìn)行各種基礎設施的隱患排查和開(kāi)荒清理，并無(wú)償派駐保潔人員，對小區進(jìn)行定時(shí)定點(diǎn)衛生清掃。目前項目還在不斷推進(jìn)：改善公共區域照明、污水管線(xiàn)清淤、樓道線(xiàn)路梳理……居民們紛紛點(diǎn)贊：“專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)確實(shí)不一樣。”
為了配合引入物業(yè)，社區號召黨員周六日進(jìn)行了三次大掃除，清理長(cháng)期占用公共空間的廢舊家具和車(chē)輛，帶領(lǐng)居民自己動(dòng)手清理樓道內小廣告。小區面貌漸漸從“根本不能看”向“還看得過(guò)去”轉變。
5月18日，“黨建惠家”啟動(dòng)儀式在31號院1號樓院內舉行。社區制定了“居民公約”，背板上鋪了一大張公約，等著(zhù)居民下樓來(lái)簽字。社工說(shuō)，他們心里一直在打鼓：最壞就是干等一天，除了黨員，沒(méi)幾戶(hù)人家來(lái)簽字。
出乎意料的是，不一會(huì )兒居民就陸陸續續都出來(lái)了，簽字的居民竟然排起了隊。有居民半開(kāi)玩笑地說(shuō)：“好久沒(méi)見(jiàn)院里這么熱鬧。要是原先聚這么多人，一定是吵架了！”
就這樣，小區面貌一點(diǎn)點(diǎn)改善，社區氛圍一點(diǎn)點(diǎn)融洽。各方都對這個(gè)項目寄予厚望，希望“打造一個(gè)模式，探索一條道路。”
管線(xiàn)老化供暖不足
問(wèn)題棘手有待破解
夏季，房頂漏雨。冬季，供暖不熱。這是老舊社區居民投訴的兩個(gè)季節鮮明的主題。剛一立秋，趙家樓社區的工作人員就開(kāi)始商討怎么應對供暖問(wèn)題。
“家里老人孩子穿著(zhù)棉襖還凍得不行，這冬天還讓不讓人活？”每年冬天，居委會(huì )的電話(huà)就被供暖投訴打爆。31號院的產(chǎn)權單位之一金帥公司一直承擔著(zhù)這片老舊小區的供暖。去年社區還專(zhuān)門(mén)去現場(chǎng)測量了供暖鍋爐的出水溫度，結果是溫度達標。但由于老舊小區的供暖費很難按時(shí)收齊，對供暖單位提出更多要求并不現實(shí)。
社區只能另想辦法。老舊居民樓室溫不達標一方面是因為管線(xiàn)老化，熱量損耗大；另一方面是樓體沒(méi)有外墻保溫，而且樓道窗戶(hù)破損關(guān)不上，甚至缺少玻璃，熱量散失多。
社區和物業(yè)方面商議，計劃在今年供暖季到來(lái)之前，給1號樓的樓道更換窗戶(hù)，使用密封性更好的塑鋼窗。物業(yè)方面也十分贊同，更換窗戶(hù)不僅減少冬季熱量散失，也有助于粉刷后墻壁保持潔凈，維護好來(lái)之不易的樓道環(huán)境衛生。
如果是一般的商業(yè)小區，出現管線(xiàn)老化、電梯更換等大修項目，可以申請使用“住宅專(zhuān)項維修基金”?？墒?，像趙家樓這樣的老舊失管小區根本就沒(méi)有這筆錢(qián)。對此，首新屋宇總經(jīng)理宮玲心里很明白，她說(shuō)，問(wèn)題雖然棘手，但大家都在想辦法。只有解決了供暖和下水問(wèn)題這些關(guān)系民生的基礎設施問(wèn)題，才能獲得居民的信任，才能讓居民痛痛快快交物業(yè)費，從而真正在老舊小區建立一套正常的物業(yè)管理系統。
記者手記
從“等靠要”到居民自治
“別說(shuō)那么多廢話(huà)，你到我家去看看，不解決問(wèn)題說(shuō)多少都白搭！”居民幾句話(huà)就把社工給噎回去了。這種尬聊式的做工作讓居委會(huì )沒(méi)少遭白眼。對此，社區書(shū)記金坤范表示能理解，這么多年的失管小區，居民生活飽受困擾，“但這個(gè)膿包遲早得有人挑破。”
據介紹，大羊宜賓胡同31號院1號樓居民多為回遷居民，習慣了大雜院的生活方式及計劃經(jīng)濟時(shí)代單位宿舍服務(wù)全包的模式，尚未形成花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識。居住至今，未交一分錢(qián)物業(yè)費。而尚存的部分產(chǎn)權單位僅負責供暖，院內設施均不維護。
“交費請物業(yè)”看似是個(gè)治本之策，但又是根高壓線(xiàn)：不少老舊小區改造陷入了先交錢(qián)還是先服務(wù)這個(gè)死循環(huán)。所以趙家樓社區一直小心翼翼地繞著(zhù)走。
該院住戶(hù)和出租戶(hù)各占一半，居民對自身權益的期望值往往過(guò)高，而對維護公共環(huán)境整潔有序等公共利益興趣不大。為了培養居民自治意識，社區組織黨員帶頭大掃除，動(dòng)員居民積極參與刷墻裝燈等公益服務(wù)。“不能就這么等著(zhù)，改善社區環(huán)境，能干什么先干什么！”
“黨建惠家”項目就是一場(chǎng)及時(shí)雨。專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)讓居民看到了變化，感受到了溫暖，也有了更多希望。
而社區沒(méi)有滿(mǎn)足維持現狀，還在盤(pán)算著(zhù)下一步。為了解決安全問(wèn)題，1號樓更換智能可視門(mén)禁。一個(gè)單元的一套門(mén)禁系統要七八千元，社區嘗試著(zhù)要求每戶(hù)居民承擔150元。經(jīng)過(guò)不斷做工作，終于把門(mén)禁費100%收了上來(lái)。不在乎錢(qián)多少，而是為了培養居民“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識，而且自己掏錢(qián)的設備居民更會(huì )珍惜愛(ài)護。
在“黨建惠家”的項目推進(jìn)中，也不是一帆風(fēng)順的。有居民的質(zhì)疑、觀(guān)望、不配合，甚至資金緊張等問(wèn)題接二連三的出現。樓道粉刷只是先做了一二單元，三四五單元沒(méi)有繼續跟進(jìn)。居民議論紛紛，難道不做了？新舊對比的視覺(jué)效果，讓三四五單元的居民坐不住了，主動(dòng)找到社區，表達改造的愿望。被動(dòng)觀(guān)望的居民向前了一步，參與到家園建設中來(lái)。
社區發(fā)現，治理老舊社區的一攬子解決方案不現實(shí)，居民也接受不了太高的物業(yè)費，那就一步一步來(lái)。年底物業(yè)試點(diǎn)半年，居民有了獲得感，認可物業(yè)的工作，那么再提出收取清潔費，居民就容易接受。
這兩天社區又在31號院搞活動(dòng)，旁邊小區居民看到頗有些羨慕嫉妒恨。有人站在陽(yáng)臺上喊話(huà)：“書(shū)記呀，什么時(shí)候輪到我們樓？陽(yáng)光普照啊，別讓我們成了陰暗的角落”。聽(tīng)了這話(huà)，金坤范五味雜陳，有化解隔膜后的寬慰，有托付責任的壓力，還有把老舊小區治理推進(jìn)下去的堅定信心。