文/郭思雨（華僑大學(xué)法學(xué)院）
物業(yè)承接查驗工作專(zhuān)業(yè)要求高，技術(shù)難度大，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后管理具有深刻影響。遺憾的是，當前許多物業(yè)項目在交接時(shí)，承接查驗工作未能引起各方足夠重視，環(huán)節缺失或流于形式的現象比較普遍，致使許多問(wèn)題和矛盾未能及時(shí)揭示并處理，埋下諸多管理隱患。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接手項目后，隨著(zhù)時(shí)間推移，相關(guān)問(wèn)題便逐步浮現，極易引發(fā)物業(yè)矛盾和企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。因此，對承接查驗工作進(jìn)行問(wèn)題剖析、風(fēng)險防控和責任探討，不僅能夠明晰企業(yè)管理邊界和責任邊界，還能有效預防項目接手后管理中的物業(yè)矛盾，促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展。本文主要針對物業(yè)承接查驗的主要問(wèn)題、企業(yè)風(fēng)險和法律責任進(jìn)行闡述，具體如下：
物業(yè)承接查驗中的主要問(wèn)題
一是承接查驗主體雙方地位不平等。雖然房產(chǎn)公司和物業(yè)公司在合同主體上是合作關(guān)系，但在競爭性的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位處于不平等的締約地位，建設單位明顯處于強勢地位，往往凌駕于物業(yè)公司之上，不按要求履行承接查驗義務(wù)，不按規定程序辦理移交手續，強制將帶有缺陷和不完整的配套設備設施移交給物業(yè)公司。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任意識不強，接受有先天缺陷的項目，將會(huì )給項目后續管理帶來(lái)重大風(fēng)險。
二是物業(yè)公司在承接查驗工作中能力不足。物業(yè)承接查驗技術(shù)難度高、專(zhuān)業(yè)性強，工作量大，是一項細致而復雜的工作，需要項目承接方精心和細密的組織，制定承接查驗方案、內容和程序，組建承接查驗專(zhuān)門(mén)小組，但在實(shí)際工作中，鮮有物業(yè)服務(wù)企業(yè)有能力和實(shí)力組織人員對項目進(jìn)行全面而細致的承接驗收。
三是主管部門(mén)監管力度不夠。承接查驗作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設的重要環(huán)節，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和管理過(guò)程中各方利益，尤其是業(yè)主的切身利益，缺少行政主管部門(mén)的監管和指導，承接查驗工作難以落到實(shí)處。在實(shí)際工作中，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)和主管部門(mén)已經(jīng)認識到承接查驗工作的重要性，但在具體操作過(guò)程中，以竣工驗收代替承接查驗，以文本備案形式代替承接查驗的現象屢見(jiàn)不鮮。
四是承接查驗的具體措施不夠細化。承接查驗工作量大，要完成一個(gè)項目的承接查驗往往需要人、財、物上的支出，需要明確承接查驗工作的牽頭責任單位，需要落實(shí)費用的支出渠道，需要有第三方專(zhuān)業(yè)機構的服務(wù)和監督，上述問(wèn)題在現有的文件規定中沒(méi)有明確，在各地具體實(shí)踐中也沒(méi)有得到細化。
物業(yè)承接查驗中的法律責任
根據《物業(yè)管理條例》《物權法》《物業(yè)承接查驗辦法》的相關(guān)規定，承接查驗各方在物業(yè)承接查驗工作中均應承擔相應的法律責任。
一是雙方均應承擔不履行協(xié)議的違約責任。物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應當承擔違約責任。
建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)承接查驗辦法》規定履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
二是建設單位應承擔的違約責任。建設單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔，損害物業(yè)買(mǎi)受人權益。建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規定處罰。
三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應承擔的物業(yè)承接查驗的違規責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。
四是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監管責任。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當對物業(yè)的承接查驗進(jìn)行有效監管，并及時(shí)處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔查驗行為的投訴。
物業(yè)承接查驗中的風(fēng)險防控
對物業(yè)承接查驗中的風(fēng)險進(jìn)行有效控制，可為日后物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展提供有力保障。
依法維護各方權益。《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)承接查驗辦法》是實(shí)施承接查驗主要法律依據，物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同是實(shí)施承接查驗依據的重要補充。在實(shí)際操作過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅持原則，據理力爭。要站在維護自身權益和業(yè)主利益的立場(chǎng)上，對承接查驗的各個(gè)環(huán)節嚴格驗收，嚴格把關(guān)。從主體意識和查驗立場(chǎng)上，杜絕各類(lèi)可能風(fēng)險。
充分發(fā)揮多方力量。承接查驗工作系統而復雜，工作量大，專(zhuān)業(yè)性強，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后期管理影響巨大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動(dòng)積極作為，與建設單位共同組成承接查驗小組，邀請業(yè)主代表、街道社區、行政主管部門(mén)參加項目查驗，需要時(shí)可邀請第三方專(zhuān)業(yè)機構協(xié)助驗收，通過(guò)精心組織，杜絕查驗風(fēng)險。必要時(shí)還可委托公證機構，對查驗過(guò)程和結果進(jìn)行公證。
重視文書(shū)資料管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應制定專(zhuān)門(mén)的承接查驗書(shū)面記錄和問(wèn)題反饋制度，對各個(gè)環(huán)節在查驗中的存在問(wèn)題，應書(shū)面通知建設單位整改，明確整改期限；一時(shí)無(wú)法整改到位的項目，應與建設單位達成備忘錄，明確責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將承接查驗的相關(guān)文件資料建立檔案并長(cháng)期妥善保管，做到問(wèn)題責任有據可查。承接查驗結束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位應共同確認查驗結果，符合規定要求的，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議并按規定到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
承接查驗工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項目前的重要環(huán)節，承接查驗年活動(dòng)的順利開(kāi)展是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好日后物業(yè)服務(wù)工作的重要保障，也是防范風(fēng)險的關(guān)鍵點(diǎn)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要從維護業(yè)主權益和自身利益的角度，認真組織、嚴格把關(guān)，為后期做好物業(yè)服務(wù)工作打下堅實(shí)基礎。