文/左壯（深圳市城建物業(yè)）
物業(yè)管理的基本內容包括服務(wù)與管理兩方面。其中管理工作主要指的就是對物的管理，例如對建筑物和設備的管理工作就是物業(yè)管理重要工作之一。具體說(shuō)就是對設備設施的承接查驗、運行管理、保養和維修，這個(gè)工作貫穿建筑物整個(gè)生命周期?？茖W(xué)合理的設備管理工作可以有效延長(cháng)設備使用年限，提高設備運行效率，保障樓宇、設備的安全運行。由于現代建筑設施設備的先進(jìn)性和復雜性，要求設備管理人員要有必要的專(zhuān)業(yè)知識、規范的流程和嚴格的執行，否則樓宇設備就不能發(fā)揮正常的使用功能，造成人力物力浪費，更談不上保值增值，所以設備管理工作是物業(yè)管理工作的重要內容之一。在2000年建設部關(guān)于《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》中，房屋及設施設備管理的分值在100分中占48分，可見(jiàn)國家對物業(yè)管理中設施設備管理工作的重視程度。
房屋設備在長(cháng)期使用過(guò)程中由于自然原因或操作不當會(huì )發(fā)生磨損、毀壞。如果重視設備的日常管理、及時(shí)排除安全隱患、減少設備不合理的損耗，就會(huì )在事故發(fā)生前發(fā)現并解決問(wèn)題，從而延長(cháng)設備的使用壽命，提高設備的使用效益，減少不必要的重復投入。舉個(gè)例子，1924年安裝在天津利順德飯店的奧的斯電梯至今仍在使用，已經(jīng)正常運行了將近百年，產(chǎn)品品牌固然重要，而后期幾代工程技術(shù)人員的不懈努力和一絲不茍的敬業(yè)精神更值得人們尊重和敬佩。國家提出中國制造2025，我們需要的就是這種工匠精神。
在具體工作中，設備管理工作同樣面臨挑戰，比如：設備的更新改造要受專(zhuān)項維修資金的掣肘;樓宇設計施工時(shí)各專(zhuān)業(yè)協(xié)同配合的工程師們留下的大量設施設備交由物業(yè)公司管理處幾位甚至一位工程主管獨立應對；物業(yè)公司的設備工程師在面對新技術(shù)、新工藝突飛猛進(jìn)、新管理手段日新月異時(shí)而顯現的專(zhuān)業(yè)知識老化，繼續教育不足的情況，這就需要企業(yè)要重視專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的錄用、培訓及儲備。與此同時(shí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員要加強自身的學(xué)習，才能跟上科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，不能讓摩爾定律淘汰。
同時(shí)，現代化的城市對建筑的實(shí)用、經(jīng)濟、環(huán)境也提出新的要求，這些建筑與生態(tài)的協(xié)調發(fā)展均離不開(kāi)設施設備管理，這不僅需要全生命周期管理，也需要企業(yè)的全員參與；不僅需要需求側提高節能意識，也需要供給側提供科學(xué)完善的服務(wù)。目前物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)營(yíng)效益出發(fā)，也在主動(dòng)加強節能減排和綠色建筑運營(yíng)工作，眾多企業(yè)開(kāi)始對大廈進(jìn)行碳排放、水消耗，標準煤使用量的統計，并研究引進(jìn)各種節能技術(shù)的設備，如中央空調系統變水溫供冷、結合電力峰谷價(jià)格差異運行方案，生活、綠化、清潔用水的回收和再利用，電梯能量回饋改造，LED照明系統改造，無(wú)負壓供水等等，同時(shí)物業(yè)企業(yè)也在摒棄一刀切的節能投入模式，合理地解決節能資金投入與節能產(chǎn)出的關(guān)系。
近年來(lái)隨著(zhù)物價(jià)上漲、人口紅利消失，物業(yè)企業(yè)管理成本上升壓力明顯;而同時(shí)品質(zhì)消費時(shí)代來(lái)臨，業(yè)主維權意識和消費意識日益成熟，期望值不斷提高。在物業(yè)管理漲費難的情況下，這種剪刀差效應造成物業(yè)企業(yè)盈利能力越來(lái)越弱，物業(yè)企業(yè)的合理利潤收到嚴重的擠壓，而預防性維護保養制度就可以有效減少設備不必要的磨損和腐蝕，延長(cháng)設備修理間隔期，降低設備運行風(fēng)險及一次性大修的投入。結合設備經(jīng)濟運行制度，重視綠色建筑工作，就可以進(jìn)一步挖掘潛力，降低企業(yè)成本，同時(shí)也利于樹(shù)立物業(yè)企業(yè)良好的社會(huì )形象。