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陳勁松:“以?xún)热葙x能”物業(yè)資產(chǎn)

發(fā)布: 2019-09-20     文章來(lái)源:     查看: 7113次


/陳勁松(深圳世聯(lián)行集團股份有限公司董事長(cháng))

 

在工作中,我們發(fā)現在房?jì)r(jià)不斷上漲、規模不斷擴張的時(shí)候,業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系其實(shí)是比較和諧的,當房?jì)r(jià)出現下跌的時(shí)候,物業(yè)相關(guān)的參與人,也就是業(yè)主、租戶(hù)和物管的關(guān)系是很微妙的。以寫(xiě)字樓為例,租金與租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)壓力直接相關(guān),當空置率不斷上升的時(shí)候,物業(yè)管理費就可能會(huì )出現問(wèn)題。

 

內容賦能物管的發(fā)展和未來(lái)

 

目前北上廣深的空置率全部超過(guò)10%,武漢、重慶的空置率,已經(jīng)完全到了警戒點(diǎn)。在重慶本地短租公寓的競爭,用慘烈形容一點(diǎn)都不夸張。未來(lái)業(yè)主、租戶(hù)和運營(yíng)者、管理者之間的矛盾會(huì )逐漸顯現,最先反映的就是利潤。不管是第三方,還是業(yè)主,或者物管企業(yè),正在悄然的進(jìn)入中國房地產(chǎn)下半場(chǎng)。中國物業(yè)管理會(huì )進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代。

 

過(guò)去的樓宇管理管樓就行了,能源管理、保潔保安、消設備維護等是對物質(zhì)的管理?,F在已經(jīng)進(jìn)入到了物業(yè)管理的2.0時(shí)代,綜合服務(wù)打包為企業(yè)服務(wù),包括聯(lián)合辦公、共享空間、提供前臺、招聘、稅務(wù)、班車(chē)、工作餐等服務(wù)。但是,空置率上升難以解決,事實(shí)上物業(yè)服務(wù)中的基礎服務(wù),包括科技條件更高,降低成本,提高效率,都解決不了空置率的問(wèn)題。所以我認為進(jìn)入物業(yè)管理的3.0時(shí)代應對產(chǎn)業(yè)服務(wù),以?xún)热葙x能物業(yè),做價(jià)值的重構,也就是商務(wù)生態(tài)的構建。

 

舉個(gè)例子,上海恒隆中心是甲級寫(xiě)字樓,住租率達到90%,這是良好的指標,說(shuō)明租金定價(jià)低了,目前類(lèi)似的指標在中國一線(xiàn)城市很難找到。恒隆中心如何做到的?精細的物業(yè)管理。這棟寫(xiě)字樓采取產(chǎn)業(yè)化運營(yíng)模式,低區和高區,例如高區,10層以上是一個(gè)醫療大健康產(chǎn)業(yè)的集群。醫療機構選擇這里,是因為這座寫(xiě)字樓里配有綜合實(shí)驗室、化驗室、配藥中心等,使得醫療的效率大幅度提高,按照產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的思路,使得租戶(hù)流轉率穩定。當寫(xiě)字樓聚焦產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的時(shí)候,運營(yíng)的概念會(huì )發(fā)生轉變,租戶(hù)不僅看租金,而且看綜合效率。租戶(hù)與寫(xiě)字樓融為一體,寫(xiě)字樓為了租戶(hù)進(jìn)行了一系列的改造和物業(yè)服務(wù)。這是一個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)內容賦能物業(yè)管理的案例,也是物業(yè)價(jià)值獲得提升的案例。類(lèi)似的案例還有上海富邦晶品。世聯(lián)接手該項目時(shí),租金為7元,租住率70%;而現在租金大概在11元左右,租住率85%。寫(xiě)字樓里的健康產(chǎn)業(yè)給上班的白領(lǐng)、金領(lǐng),包括老板,提供了方便。這點(diǎn)極其重要,一定要考慮到商務(wù)和周邊環(huán)境的關(guān)系。因此產(chǎn)業(yè)生態(tài)是未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)。

 

圍繞核心城市的產(chǎn)業(yè)擴能

 

三大都市圈產(chǎn)業(yè)正在重構,從北京、上海、深圳向外移,都市圈產(chǎn)業(yè)內部也在重構,物業(yè)服務(wù)要與樓宇經(jīng)濟相互配套和相互適應,關(guān)注中心城市產(chǎn)業(yè)是極其重要的方向。

 

德國人總結的園區規劃的體系中,物業(yè)服務(wù)和一般的商務(wù)服務(wù)已經(jīng)向著(zhù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)商轉變,逐漸使物業(yè)管理公司從一個(gè)單純的物業(yè)管理、企業(yè)服務(wù)的角度,轉變?yōu)樽饪头?wù),變成為租客創(chuàng )造價(jià)值的一體化合作伙伴。我認為,唯有如此物業(yè)管理公司才能擺脫單純的收費模式。

 

世聯(lián)集團正逐漸往運營(yíng)方面轉移,通過(guò)咨詢(xún)服務(wù)和評估,通過(guò)運營(yíng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效合作,尤其是產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)綜合體等,世聯(lián)咨詢(xún)以“專(zhuān)業(yè)化服務(wù)+聚焦內容資源+整合投資機構延伸業(yè)務(wù)鏈條,重點(diǎn)鎖定一級市場(chǎng)投融產(chǎn)相關(guān)需求,收費側重結果導向,根據企業(yè)需求協(xié)助企業(yè)解決土地問(wèn)題,合理匹配導入資源、尋找資金,完成投前判斷及投后退出。

 

世聯(lián)集團用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)內容賦能資產(chǎn)價(jià)值,為園區提供以“三規合一”服務(wù)為基礎,延展到“產(chǎn)業(yè)園招商”、“投融管退”的全鏈條深度服務(wù)。鏈接包括產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )十多個(gè)、產(chǎn)業(yè)基金十幾家、產(chǎn)業(yè)內容提供商、產(chǎn)業(yè)園運營(yíng)商以及產(chǎn)業(yè)園招商渠道50余家等全要素資源。

 

本文節選自深圳世聯(lián)行集團股份有限公司董事長(cháng)陳勁松在第十八屆《中國物業(yè)管理》雜志年會(huì )上的演講


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