改造背景
2018年3月全國“兩會(huì )”上，國務(wù)院政府工作報告指出：有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區改造，完善配套設施。2019年3月全國“兩會(huì )”上，國務(wù)院政府工作報告指出：城鎮老舊小區量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯和無(wú)障礙環(huán)境建設，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)等生活服務(wù)設施。2019年6月19日，李克強總理主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，就推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作進(jìn)行了部署。會(huì )議認為，加快改造城鎮老舊小區，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。2019年7月30日，習總書(shū)記主持中央政治局會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，要求“實(shí)施城鎮老舊小區改造”。
根據黨中央、國務(wù)院關(guān)于老舊小區改造決策部署，重慶市市委、市政府高度重視，將老舊小區改造提升納入重慶市城市提升行動(dòng)計劃的重要內容。唐良智市長(cháng)在聽(tīng)取老舊小區改造提升工作匯報時(shí)指出：老舊小區改造要著(zhù)眼于解決群眾居住基本問(wèn)題，雪中送炭，不求高大上，不搞形象工程、面子工程。陸克華副市長(cháng)多次主持專(zhuān)題會(huì )議，研究部署老舊小區改造提升工作。
實(shí)施情況
2017年，重慶市南岸、渝中等區開(kāi)始探索老舊小區改造工作。2018年，為統一規范老舊小區改造提升工作，市政府決定在渝中、沙坪壩、九龍坡、南岸4個(gè)區啟動(dòng)4個(gè)老舊小區改造提升試點(diǎn)工作，共改造房屋25棟，總建筑面積8.72萬(wàn)平方米，受益居民1211戶(hù)，總投資3808余萬(wàn)元，改造成本戶(hù)均約3.14萬(wàn)元，建面成本約437元/平方米。老舊小區改造后，小區給排水設施得到更新改造，加裝了單元門(mén)禁系統，增設了無(wú)障礙設施，小區環(huán)境明顯改善。
2019年，擴大老舊小區改造提升試點(diǎn)示范范圍至主城各區，將啟動(dòng)和實(shí)施改造提升示范項目50個(gè)以上。目前，已完成50個(gè)項目的選點(diǎn)工作，改造提升面積241.5萬(wàn)平方米，其中綜合改造項目20個(gè)，117.3萬(wàn)平方米；管理提升項目30個(gè)，124.2萬(wàn)平方米。北碚區衡器廠(chǎng)家屬區、南京路風(fēng)貌改造區，兩江新區邢家橋安置房片區，巴南區花土灣社區等改造提升項目已經(jīng)開(kāi)工實(shí)施，已開(kāi)工面積52.9萬(wàn)平方米，占比22%；其余項目正抓緊開(kāi)展群眾意見(jiàn)征集等工作，改造提升方案設計工作正逐步啟動(dòng)。
基本做法
2019年7月12日，市住房和城鄉建設委員會(huì )、市發(fā)展和改革委員會(huì )、市財政局聯(lián)合印發(fā)了《重慶市主城區老舊小區改造提升實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施方案），要求主城區外的遠郊區縣老舊小區改造提升結合本地實(shí)際，參照執行?！秾?shí)施方案》包括總體要求、實(shí)施內容與標準、實(shí)施程序、保障措施等多方面內容，概況起來(lái)，體現了“二四六”工作法。
雙管齊下推動(dòng)工作開(kāi)展
重慶市此次改造的老舊小區是建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。按照綜合改造和管理提升兩種途徑，持續滾動(dòng)改造提升老舊小區。
綜合改造是指綜合利用修繕改造、設施改造、功能改造、綜合整治等方式實(shí)施老舊小區的有機更新。按類(lèi)別分為小區內基礎設施更新改造、小區內配套服務(wù)設施建設改造、小區內房屋公共區域修繕改造、小區關(guān)聯(lián)基礎設施改造提升、統籌完善社區基本公共服務(wù)。按項目性質(zhì)分為基礎項、增加項、統籌實(shí)施項。其中，基礎項重點(diǎn)解決群眾生活基本問(wèn)題，排憂(yōu)解難，雪中送炭；增加項重點(diǎn)改善居住品質(zhì)，體現城市提升導向，因地制宜；統籌實(shí)施項重點(diǎn)完善基本公共服務(wù)設施，優(yōu)化資源配置，推動(dòng)完善社區治理。
管理提升則是指采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民自治、社區物業(yè)服務(wù)中心等方式規范物業(yè)管理，促進(jìn)小區安全、干凈、整潔、有序。
四項措施保障工作開(kāi)展
一是加強工作統籌。重慶市各區政府是轄區老舊小區改造提升工作的責任主體，制定轄區老舊小區改造提升總體規劃，分年度編制滾動(dòng)實(shí)施計劃。
二是落實(shí)資金保障。發(fā)動(dòng)居民自籌資金，鼓勵居民通過(guò)據實(shí)分攤、合理使用公共收益、補交物業(yè)專(zhuān)項維修資金等方式籌集資金；拓寬改造資金渠道，鼓勵金融機構積極探索；加強財政資金保障。
三是明確配套政策。對于居民自籌部分資金，涉及城鎮低保戶(hù)家庭應承擔的部分，由各區結合實(shí)際可以適當減免。對改變原建筑使用功能的老舊建筑，應符合國家工程建設消防技術(shù)標準要求，并依法取得相關(guān)手續。
四是加強宣傳引導。認真宣傳老舊小區改造提升政策及意義，提高宣傳工作的針對性和有效性，提升人民群眾的參與度、知曉度和滿(mǎn)意度。
六大原則貫穿工作始終
一是尊重民意，排憂(yōu)解難。入戶(hù)征求意見(jiàn)，菜單式選擇改造內容，小區缺什么、補什么，充分尊重居民意愿，切實(shí)解決老舊小區居民住房中的“操心事、煩心事、揪心事”。
二是點(diǎn)面結合，有機更新。改造提升原則上要實(shí)施連片規劃，鼓勵探索以社區為基本空間單元，結合城市及公共服務(wù)設施配套規劃要求，統籌推進(jìn)綜合改造和管理提升。
三是共商共建，民主決策。社區居民委員會(huì )、小區業(yè)主委員會(huì )或者居民小組在街道辦事處、鎮人民政府指導下，在征集意愿、方案設計、竣工驗收、后期管理等各個(gè)環(huán)節，通過(guò)入戶(hù)調查、公開(kāi)征求意見(jiàn)等方式充分調動(dòng)居民積極性和能動(dòng)性，實(shí)現共同商議、共同實(shí)施、共同監督。
四是共同出資，成果共享。以“產(chǎn)權人出資、管線(xiàn)單位出資、財政統籌、吸引社會(huì )資金投入”等方式籌集資金。引導、支持產(chǎn)權人發(fā)揮主人翁意識，承擔一定出資責任，促進(jìn)珍惜改造成果。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則建立共享成果機制，鼓勵引入社會(huì )資金投入。
五是統籌推進(jìn)，形成合力。堅持以社區為基本空間單元，統籌推進(jìn)實(shí)施老舊小區改造提升。逐步建立健全老舊小區基本公共服務(wù)體系。
六是建管結合，注重長(cháng)效。一方面，改造與社區文化建設同步推進(jìn)，挖掘小區文化脈絡(luò )和集體智慧，弘揚公共精神，打造有特色的人文小區，形成小區共建共治共享良好氛圍；另一方面，改造與管理方案同步明確、同步推進(jìn)，實(shí)施綜合改造的項目也要進(jìn)行管理提升，明確物業(yè)管理方式，避免改造后管理缺位，建立長(cháng)效治理機制。
主要成效
重慶市老舊小區改造工作，按照“二四六”工作法持續推進(jìn)，前期試點(diǎn)示范項目改造完成后，效果顯著(zhù)。以九龍坡區長(cháng)石苑小區為例，改小區建成于1994年，共有房屋7棟，居民224戶(hù)，建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，常駐人口672人，屬于“農轉非”安置房小區，未實(shí)施物業(yè)管理，由社區代管。由于多種原因，該小區存在安全隱患突出、房屋破損嚴重、配套設施缺失、管理秩序混亂等問(wèn)題。通過(guò)實(shí)施老舊小區改造提升，精準實(shí)施消防設施改造、下排管網(wǎng)更換、管線(xiàn)規整、違建拆除、道路鋪設、景觀(guān)打造等工程，同時(shí)增設智能停車(chē)管理系統、社區文化長(cháng)廊、健身器材等便民服務(wù)設施，整體提升小區形象和品質(zhì)，項目總投資約411.47萬(wàn)元。改造完成后，小區環(huán)境明顯改善，生活配套基本完善，居民的幸福感、安全感、獲得感顯著(zhù)提升。據社區初步調查顯示，90%以上的居民認為對老舊住宅小區進(jìn)行綜合改造很有必要，居民對老舊小區改造總體評價(jià)很好和較好的超過(guò)95%，前期搬出的居民逐步回遷，享受改造成果。
重慶市老舊小區改造的上述做法，建立起了一條居民與地方政府之間強而有力的紐帶，有效地解決了老舊小區改造工作所面臨的難點(diǎn)問(wèn)題。一是解決項目進(jìn)展慢的問(wèn)題。根據前期摸底和入戶(hù)調查情況，瞄準老舊小區基礎設施陳舊、配套設施落后、環(huán)境臟亂差等嚴重影響日常生活的問(wèn)題，對居民改造意愿十分強烈的小區實(shí)施綜合改造。當地政府在審批流程、資金保障、工作統籌、配套政策等方面建立快速通道，力爭項目最快速度審批通過(guò)、最快速度資金到位、最快速度動(dòng)工實(shí)施。二是解決項目滾動(dòng)實(shí)施難的問(wèn)題。對實(shí)施綜合改造的小區，落實(shí)回訪(fǎng)、隨訪(fǎng)制度，加強管理維護。對已進(jìn)行管理提升的小區，充分尊重居民意愿，在前期準備和資金保障到位的情況下，及時(shí)將其納入綜合改造計劃實(shí)施改造。通過(guò)兩種改造方式的優(yōu)勢互補，大力宣傳改造成效，緩解地方政府在管理和資金等方面的壓力，助力老舊小區改造滾動(dòng)實(shí)施。三是解決改造內容和標準不夠細的問(wèn)題。根據前期試點(diǎn)示范所反映出來(lái)的問(wèn)題，《實(shí)施方案》對綜合改造和管理提升的內容進(jìn)行了細化，將綜合改造內容由原來(lái)的24項增加為39項，對管理提升內容進(jìn)行分類(lèi)完善，居民菜單式選擇改造內容，后續還將根據改造實(shí)際和居民意愿對相關(guān)內容進(jìn)行更新。切實(shí)把老舊小區改造的指揮棒交給了居民，為改造工作提供有力保障。
7月25日，國務(wù)院國資委、工信部、自然資源部、住建部四部委城鎮老舊小區改造聯(lián)合調研組來(lái)渝調研，對重慶市老舊小區改造“二四六”工作法給予了高度評價(jià)，認為具有參考借鑒意義。
下一步思路
目前，重慶市正全力推進(jìn)2019年主城區50個(gè)改造提升示范項目的實(shí)施。2020年起，結合城鎮保障性安居工程中央補助資金的落實(shí)，大力推進(jìn)老舊小區改造提升，2022年底前基本完成主城區本輪老舊小區改造提升，并形成持續改造提升的長(cháng)效機制。