隨著(zhù)城市的發(fā)展，越來(lái)越多的小區在城市四處開(kāi)花，如何管理好小區也成為一項關(guān)鍵的議題。
剛剛，新版《北京市物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《草案》）正式出爐，并面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《草案》總共有8章，包括總則；物業(yè)管理區域；前期物業(yè)；業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì )；物業(yè)服務(wù)；物業(yè)的使用和維護；法律責任；附則?，F為您梳理總結了七大主要內容。
一、建立黨建引領(lǐng)下的社區治理架構
《草案》明確，本市物業(yè)管理堅持黨的領(lǐng)導、政府主導、居民自治、多方參與、專(zhuān)業(yè)化管理的工作格局。建立健全社區黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )、物業(yè)管理人、業(yè)主等共同參與的治理架構。推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )中建立黨組織，發(fā)揮黨的基礎組織作用。
二、街道、鄉鎮指導監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )
《草案》提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協(xié)調本轄區內業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì )組建工作，并辦理相關(guān)備案手續，指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )依法履行職責，有權撤銷(xiāo)其做出的違反法律、法規和規章的決定，參加物業(yè)承接查驗，指導監督轄區內物業(yè)管理項目的移交和接管，對物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)實(shí)施監督檢查，指導監督物業(yè)管理人履行義務(wù)，調處物業(yè)管理糾紛，統籌、協(xié)調、監督管理轄區內物業(yè)管理活動(dòng)。
三、明確建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)
《草案》規定，建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。建設單位銷(xiāo)售房屋前，應當選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(cháng)不超過(guò)2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續使用前期物業(yè)管理人。
物業(yè)費方面，《草案》明確，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照房屋銷(xiāo)售合同的約定承擔；房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由建設單位承擔。
四、交付面積過(guò)半下“雙5%”即可申請成立業(yè)主大會(huì )。
《草案》明確了申請成立業(yè)主大會(huì )的條件、業(yè)主委員會(huì )的選舉程序、籌備組的組建及工作內容、首次業(yè)主大會(huì )的議定事項、業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )的職責、業(yè)主大會(huì )依照規定召開(kāi)的組織監督。
按照規定，一個(gè)物業(yè)管理區域內，已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設單位可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )的申請，居（村）民委員會(huì )也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設單位提出成立業(yè)主大會(huì )的申請。
五、建立物業(yè)管理委員會(huì )制度
《草案》建立了物業(yè)管理委員會(huì )制度，規定其履行組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能，設定了物業(yè)管理委員會(huì )的構成及運行程序，明確了關(guān)于業(yè)主對物業(yè)管理委員會(huì )確定的事項產(chǎn)生異議后的處理程序，充分保障業(yè)主權益。
根據規定，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業(yè)管理委員會(huì )，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì )條件但因各種原因未成立的；
（三）業(yè)主大會(huì )成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的；
（四）需要重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的。
六、商品房小區物業(yè)費實(shí)行市場(chǎng)調價(jià)
《草案》根據住宅小區不同類(lèi)型對物業(yè)服務(wù)收費的動(dòng)態(tài)調整進(jìn)行了分類(lèi)處理。其中，商品房小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商。物業(yè)服務(wù)費納入政府定價(jià)目錄的，規定由市發(fā)展改革會(huì )同市住房和城鄉行政主管部門(mén)根據實(shí)際情況予以調整。
《草案》明確，市住房和城鄉建設行政主管部門(mén)應當發(fā)布住宅小區物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和服務(wù)內容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )應當監測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價(jià)規則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時(shí)參考。
七、明確專(zhuān)項維修資金的監督管理
《草案》明確了專(zhuān)項維修資金的續籌標準，規定當專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標準補足專(zhuān)項維修資金。
在專(zhuān)項維修資金的管理上，《草案》也提出，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，專(zhuān)項維修資金由物業(yè)所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門(mén)代管，存入銀行專(zhuān)用賬戶(hù)。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，業(yè)主大會(huì )可以決定自行管理專(zhuān)項維修資金，或者委托物業(yè)所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì )決定自行管理的，應當以自己名義設立專(zhuān)用賬戶(hù)，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當監督、指導專(zhuān)項維修資金的使用管理。