《北京市物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例草案）10月22日公布并公開(kāi)征求意見(jiàn)。
條例草案要求建立物業(yè)服務(wù)收費動(dòng)態(tài)調整機制。條例草案根據住宅小區不同類(lèi)型對物業(yè)服務(wù)收費的動(dòng)態(tài)調整進(jìn)行了分類(lèi)處理：商品房小區物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商。
物業(yè)費調整難早已經(jīng)成為影響業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，繼而影響住宅小區品質(zhì)的重要因素。在現實(shí)中，能夠調整物業(yè)費的小區只是個(gè)例，絕大多數小區物業(yè)費自業(yè)主入住以來(lái)沒(méi)有變化。
面對物業(yè)管理中人力、耗材等成本上漲，前期部分小區開(kāi)發(fā)商會(huì )補貼一部分，后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠小區公共收入來(lái)補貼物業(yè)管理成本上漲，或者降低服務(wù)質(zhì)量。
條例草案提出，物業(yè)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)并動(dòng)態(tài)調整，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)調整物業(yè)費提供了法律依據，有望解決物業(yè)費調整難。
住宅小區物業(yè)費目前大多實(shí)行政府指導價(jià)。其優(yōu)點(diǎn)是確保了物業(yè)收費價(jià)格穩定，弊端是沒(méi)有跟上市場(chǎng)變化，其結果是物業(yè)管理成本上漲而物業(yè)費紋絲不動(dòng)，不少小區陷入惡性循環(huán)：物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降——業(yè)主拒絕交物業(yè)費——居住品質(zhì)進(jìn)一步惡化。條例草案既明確物業(yè)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)又允許動(dòng)態(tài)調整，有望改變這種惡性循環(huán)。
但物業(yè)費動(dòng)態(tài)調整不是隨意調整，應該是有前提條件的，比如說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應詳細公開(kāi)物業(yè)費收支賬單，才能證明物業(yè)費沒(méi)有亂花；再比如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應提供相關(guān)成本上漲的詳細信息，以證明物業(yè)費有調整的必要。如此，與業(yè)主協(xié)商才有基礎。
更重要的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該詳細公開(kāi)小區各項公共收入和支出的賬本。因為不少業(yè)主反對上調物業(yè)費、甚至拒絕繳納物業(yè)費的一個(gè)重要原因是，小區公共收支不透明，比如電梯廣告收入、公共停車(chē)位收入、公共用房出租收入等究竟去哪兒了，是一本“糊涂賬”。即便一些小區公開(kāi)賬本，但由于未經(jīng)過(guò)嚴格審計，也無(wú)法得到業(yè)主信任。
雖然條例草案明確了協(xié)商原則——合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符，但如果協(xié)商的前提條件不明確，恐怕業(yè)主們不愿意協(xié)商，自然物業(yè)費動(dòng)態(tài)調整也就無(wú)法實(shí)現，因為調整是需要多數業(yè)主同意的。此外，小區物業(yè)服務(wù)合同一般是業(yè)主入住之前簽訂的，從服務(wù)標準到收費標準都沒(méi)跟上經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，所以重新簽訂服務(wù)合同也是物業(yè)費調整的前提。
應該說(shuō)重新制定物業(yè)費機制是趨勢。北京物業(yè)費擬動(dòng)態(tài)調整，是其他城市改革物業(yè)費機制的重要參考。