10月15日下午，由中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )主辦的第五屆中國物業(yè)管理創(chuàng )新發(fā)展論壇在深圳會(huì )展中心順利落幕。創(chuàng )新發(fā)展論壇以“數字經(jīng)濟下的物業(yè)服務(wù)創(chuàng )新”為主題，著(zhù)力論道如何推動(dòng)數字經(jīng)濟和物業(yè)管理相互融合，加快數字產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)數字化，全面促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)高標準、高質(zhì)量發(fā)展。
主論壇期間，易居中國董事局主席周忻發(fā)表“下半場(chǎng)，不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代，守護繁榮”的主題演講，作為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的見(jiàn)證者和參與者發(fā)表了對當前市場(chǎng)形勢解讀與未來(lái)展望的演講。
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)
周忻說(shuō)，1992年他做的中國房地產(chǎn)的第一個(gè)廣告到如今，整整28年過(guò)去了，他經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代，時(shí)代的主題，是建設繁榮，這幾十年發(fā)展非?？?，當然大開(kāi)發(fā)時(shí)代還沒(méi)有結束，未來(lái)至少還有十年時(shí)間，每年按照15億平方米，1500萬(wàn)套的規模在持續著(zhù)，但是增速已經(jīng)放緩。
據國家統計局數據顯示，2018年全年，商品房銷(xiāo)售額近15萬(wàn)億元，截至今年9月，2019年商品房銷(xiāo)售額為11.2萬(wàn)億元，預計全年銷(xiāo)售額較去年持平。在“住房不炒”的總基調下，在市場(chǎng)和融資雙雙承壓環(huán)境下，行業(yè)整體規模增速較前兩年顯著(zhù)放緩。
據國家統計局數據顯示，2018年全年國民生產(chǎn)總值（GPD）為近90萬(wàn)億元，房地產(chǎn)行業(yè)占比約為16.7%，作為中國經(jīng)濟支柱性行業(yè)，在商品房市場(chǎng)趨于平穩的環(huán)境下，當房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，那么新的增長(cháng)點(diǎn)在哪？周忻認為，物業(yè)管理行業(yè)必將成為房地產(chǎn)行業(yè)的新賽道，必將成為新的萬(wàn)億藍海。
不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代，守護繁榮
下半場(chǎng)的主旋律是什么？周忻表示，進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)時(shí)代，我們的責任是守護繁榮。
他提四個(gè)方面的觀(guān)點(diǎn)，第一個(gè)是大物管，然后是大資管、泛租售和泛生活。大物管，是重中之重。
物業(yè)管理行業(yè)的總量到底多大？周忻說(shuō)道中國的商品住宅到今天為止，大概是187億平方米，加上今年，可能是200億平方米，如果以100平方米計算，是建設了2億套住宅，這些毫無(wú)疑問(wèn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要去管理的，除此之外，還有商業(yè)、辦公、公共設施、學(xué)校、醫院等多種業(yè)態(tài)。
從行業(yè)規模來(lái)看，到2018年底，我國物業(yè)管理行業(yè)管理規模為279.3億平方米，經(jīng)營(yíng)收入為7043.6億元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量為12.7萬(wàn)家，從業(yè)人員數量為983.7萬(wàn)人，行業(yè)規模非常大。
從行業(yè)增長(cháng)速度來(lái)看，十年前的2008年，我國物業(yè)管理行業(yè)的管理面積為125.46億平方米，經(jīng)營(yíng)收入為2076.6億元，十年時(shí)間，管理面積增長(cháng)率為122.6%，經(jīng)營(yíng)收入增長(cháng)率為239.2%。
從2014年物業(yè)服務(wù)企業(yè)中第一家上市公司的出現，更是推動(dòng)了行業(yè)的加速發(fā)展，從2014年開(kāi)始，管理面積平均以每年14.2%的增長(cháng)率擴大，經(jīng)營(yíng)收入平均以每年14.5%的增長(cháng)率增加，而2018年較2017年的經(jīng)營(yíng)收入增長(cháng)率更是達到了17.3%，對于2014-2018年GDP的平均增長(cháng)率為8.9%。
從行業(yè)格局來(lái)看，2018年全年，100強房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額為63.5%，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)百強市場(chǎng)份額僅占28.7%，物業(yè)管理行業(yè)尚未形成穩定的格局，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沖擊規模，拓展市場(chǎng)的空間巨大，蛋糕還很大。
總體看來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)正進(jìn)入高速發(fā)展的快車(chē)道。
規模擴張，多元發(fā)展
關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展空間和規模，周忻同樣十分看好，他說(shuō)道在5年前萬(wàn)科的論壇上講過(guò)一句話(huà)，中國物業(yè)管理公司一定會(huì )出現千億級的上市公司，物業(yè)管理公司市值早晚有一天會(huì )超過(guò)開(kāi)發(fā)公司。
從資本市場(chǎng)的角度看，2018年以來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本上市成為熱潮，截至目前，在A(yíng)股和港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)總共15家，并在2019年第四季度，尚有數家物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將沖擊上市。
對此，周忻回憶道2008年萬(wàn)科王石還說(shuō)只做住宅，2008年很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司才剛剛起步，當時(shí)也就幾十家上市公司，而今天有200多家上市公司?，F在的物業(yè)管理行業(yè)正如同當年的房地產(chǎn)行業(yè)一樣，大物管是當下的新賽道，每天都有公司在聊準備什么時(shí)候上市，周忻認為在未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)必將有至少一百家的上市企業(yè)。
除了沖擊上市以外，進(jìn)行資本整合同樣是企業(yè)快速提升的方式。9月發(fā)生的熱門(mén)行業(yè)并購事件，雅生活收購中民物業(yè)集團和新中民物業(yè)集團案例，是資本整合的代表案例。此前，雅生活管理面積約為3.2億平方米，中民物業(yè)和新中民物業(yè)管理面積合計約1.9億平方米，而通過(guò)此次收購，雅生活的管理面積將超過(guò)5億平方米，一躍成為全國管理規模最大的物業(yè)服務(wù)集團之一，從而在未來(lái)競爭中握有優(yōu)勢。對此案例，周忻總結說(shuō)，整合，強者更強，沖擊千億。
從物業(yè)管理行業(yè)的細分業(yè)態(tài)來(lái)看，目前住宅物業(yè)依舊是大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要服務(wù)業(yè)態(tài)，同時(shí)也是收入貢獻的主要來(lái)源。2018年物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占總管理面積的63.8%。以頭部代表性企業(yè)碧桂園服務(wù)為例，2018年底，碧桂園服務(wù)的住宅服務(wù)面積占據總收費管理面積的95%，住宅物業(yè)收入約占總收入的70%。
對于擁有地產(chǎn)母公司背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，承接母公司開(kāi)發(fā)項目是目前主要的項目來(lái)源，那么對于沒(méi)有此背景的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者地產(chǎn)母公司住宅業(yè)務(wù)不強的企業(yè)，周忻建議在非住宅領(lǐng)域，比如商業(yè)、學(xué)校、醫院、公共建設等業(yè)態(tài)可以深入發(fā)展，成為多元化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，再往上升一級就是城市物業(yè)管理。
橫向規模擴張，縱向深挖細分業(yè)態(tài)，最后周忻還提到，美好生活是物業(yè)管理行業(yè)最重要的一件事，如何營(yíng)造美好生活，做好增值服務(wù)，并把整個(gè)社區聯(lián)系起來(lái)，同樣是物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要深入探索的領(lǐng)域。