萬(wàn)科物業(yè)和戴德梁行的合作再進(jìn)一步。
12月12日上午，萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行簽約，合資成立資產(chǎn)服務(wù)公司，進(jìn)一步強化戰略合作。
實(shí)際上，這并不是雙方第一次合作。去年7月25日，萬(wàn)科物業(yè)在戴德梁行IPO之前買(mǎi)入其4.9%的股權，憑借這次合作，萬(wàn)科物業(yè)也一躍成為戴德梁行第四大戰略股東。
萬(wàn)科物業(yè)聯(lián)手戴德梁行
作為戴德梁行第四大戰略股東的萬(wàn)科物業(yè)，雙方的合作更進(jìn)一步。
據悉，雙方成立的合資公司將著(zhù)重于商業(yè)物業(yè)及設施管理等服務(wù)上的強強聯(lián)合，主要業(yè)務(wù)包括: 商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理(Property and Asset Management)、 綜合設施管理(Integrated Facility Management)。，以適應中國商業(yè)物業(yè)及資產(chǎn)管理方面的重大變化，更好把握中國城市化進(jìn)程中的發(fā)展機遇。
實(shí)際上，早在去年戴德梁行紐交所敲鐘之前，雙方就一度已經(jīng)展開(kāi)了相當緊密的合作。根據當時(shí)的公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展股份有限公司同意在戴德梁行IPO之前買(mǎi)入該公司4.9%的股權。雙方將就大中華區可能的業(yè)務(wù)機會(huì )展開(kāi)討論。
根據戴德梁行2018年7月25日發(fā)布的公告，戴德梁行將以相當于首次公開(kāi)募股的每股價(jià)格，在私募配售中出售1021萬(wàn)股普通股給萬(wàn)科物業(yè)，如果承銷(xiāo)商充分行使其購買(mǎi)額外股份的全部期權，則股份數增至1056萬(wàn)股。按照約定，萬(wàn)科購買(mǎi)股權中的50%，12個(gè)月之內不能對外銷(xiāo)售，另外50%在18個(gè)月內不能轉手。
此前也有外媒報道稱(chēng)，按照公告中每股16-18美元指導價(jià)區間的中間值計算，戴德梁行預計本次IPO的凈籌集金額為7.193億美元。按照協(xié)議條款，萬(wàn)科物業(yè)7月針對戴德梁行的投資額約在1.75億美元左右，而憑借這次合作，萬(wàn)科物業(yè)成為了戴德梁行的第四大戰略股東。
一邊是國內最大的萬(wàn)科物業(yè)，另一邊則是盛名已久，但股東幾經(jīng)變化的國際五大行之一的戴德梁行，彼時(shí)1.75億美元的股權收購顯然不是雙方合作的終點(diǎn)。
不容忽視的是，作為國際久負盛名的五大行，戴德梁行也因為和萬(wàn)科物業(yè)的合作，再度受到行業(yè)的高度關(guān)注。
（數據來(lái)源：中物研協(xié)整理）
公開(kāi)資料顯示，戴德梁行的股東多次發(fā)生變化，歷任股東中最為人熟知的是前香港特首梁振英。2000年，梁振英參與創(chuàng )建的“梁振英測量師行”通過(guò)互換股份的方式，與英國DTZ公司、新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)公司合并，成立了“戴德梁行”。
2011年12月，澳大利亞建筑公司UGL集團用7750萬(wàn)英鎊收購了當時(shí)連續四年虧損的戴德梁行。時(shí)隔三年，UGL作價(jià)12.15億澳元將戴德梁行出售給德州太平洋投資（TPGCapital）、太盟投資（PAG Asia Capital）及加拿大安大略省教師退休基金會(huì )（Ontario Teachers' Pension Plan）聯(lián)合組成的財團。
2015年5月11日，持有高緯環(huán)球80.1%股權的歐洲上市投資公司Exor SpA發(fā)布公告稱(chēng)，戴德梁行以20.42億美元的價(jià)格收購高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield），雙方達成最終合并協(xié)議。而在一系列整合完成之后，2018年8月，戴德梁行正式登陸紐交所。
不過(guò)值得注意的是，戴德梁行近年來(lái)的盈利狀況依然堪憂(yōu)。根據公司年報顯示，盡管公司營(yíng)收逐年遞增，但是凈利潤卻連續出現虧損。2018年公司虧損1.86億美元，凈利率為-2.26%。而在2017年，公司也同樣虧損了2.21億美元。
從其財務(wù)報表進(jìn)一步分析不難發(fā)現，公司連年的虧損和其高居不下的負債有著(zhù)不可分割的關(guān)系。數據顯示，戴德梁行2017年和2018年的總負債分別為52.94億美元、51.86億美元，其中長(cháng)期負債分別為27.84億美元和26.44億美元，連續兩年資產(chǎn)負債率分別高達91%和79%。
劍指商業(yè)領(lǐng)域和資產(chǎn)管理
從規模來(lái)看，萬(wàn)科物業(yè)其實(shí)和戴德梁行之間相去甚遠。數據顯示，萬(wàn)科2018年物業(yè)全年的營(yíng)收達到98億人民幣，布局中國69個(gè)大中城市，合同項目共計2429個(gè)，合同面積突破4.6億平方米，服務(wù)328萬(wàn)戶(hù)家庭，其中，在管1833個(gè)住宅項目，在管的商寫(xiě)項目達596個(gè)。
而戴德梁行2018年全年的營(yíng)收額在82.2億美金（折合人民幣579億元左右），在全球70多個(gè)國家，設有400多個(gè)辦公室，擁有48000名專(zhuān)業(yè)員工。在大中華區共有20家分公司。
雙方巨大的體量差異顯然不能阻止合作的熱情。
“萬(wàn)科物業(yè)以業(yè)務(wù)融合的方式打開(kāi)了國際化路徑?！?萬(wàn)科集團合伙人，物業(yè)集團首席執行官朱保全表示：“雙方此次戰略合作是大中華區商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的一次重量級、里程碑式的整合。雙方的合作不僅是業(yè)務(wù)整合，更是優(yōu)勢資源的聯(lián)盟。新公司集中了股東方的各自?xún)?yōu)勢，將持續提升其在大中華區的引領(lǐng)地位?！?/span>
戴德梁行全球執行主席兼首席執行官Brett White表示：“我們與萬(wàn)科物業(yè)的戰略合作將為雙方在大中華地區的業(yè)務(wù)增值提供難能可貴的商機。對于未來(lái)無(wú)限的發(fā)展機遇，我感到無(wú)比興奮。戴德梁行擁有強大的市場(chǎng)影響力，通過(guò)與萬(wàn)科物業(yè)的戰略合作，我們將為客戶(hù)創(chuàng )造更多價(jià)值和卓越服務(wù)，通過(guò)創(chuàng )新和不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)運營(yíng)模式，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展?！?/span>
市場(chǎng)分析指出，通過(guò)成立合資公司，萬(wàn)科物業(yè)試圖將其業(yè)務(wù)觸手伸向商業(yè)物業(yè)管理以及資產(chǎn)管理領(lǐng)域。2018年萬(wàn)科物業(yè)新簽約的飽和收入中，住宅業(yè)務(wù)占65%，非住宅業(yè)務(wù)占35%，非住宅業(yè)務(wù)中，商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域是萬(wàn)科物業(yè)發(fā)力重點(diǎn)之一。
就在去年9月，也就是萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行首次合作之后不到2個(gè)月，萬(wàn)科物業(yè)在第九屆IFMA峰會(huì )上首次推出了醞釀已久的商企業(yè)務(wù)品牌-萬(wàn)物商企，主要發(fā)力商寫(xiě)物業(yè)管理、政企設施管理兩方面，涉及前期介入、運營(yíng)期物業(yè)管理、綜合設施管理、資產(chǎn)運營(yíng)管理四方面服務(wù)內容。萬(wàn)科物業(yè)將商業(yè)物業(yè)作為單獨業(yè)務(wù)運營(yíng)，商、住業(yè)績(jì)占比約為1:3。包括騰訊、阿里、螞蟻金服、小米等企業(yè)都與其進(jìn)行了合作。市場(chǎng)分析認為，這是萬(wàn)科物業(yè)發(fā)力非住宅物業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)的一個(gè)典型標志。
另一方面，商業(yè)領(lǐng)域的物業(yè)管理一直是外資五大行的強項。根據克而瑞的研究報告指出，從上世紀80年代開(kāi)始，物業(yè)管理從香港引入內地，30年的發(fā)展歷程中，外資五大行以其悠久的歷史、先進(jìn)的理念和專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，一直被認為是物管界的標桿，進(jìn)而壟斷高端物管市場(chǎng)。五大行主要的業(yè)務(wù)范疇以商業(yè)地產(chǎn)為主，包括寫(xiě)字樓、商鋪、工業(yè)、酒店、物業(yè)管理、資產(chǎn)評估等，服務(wù)的客戶(hù)包括各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商、投資機構、跨國企業(yè)、政府機構等，提供的服務(wù)可以理解為除了開(kāi)發(fā)施工以外的所有鏈條。
報告同時(shí)指出，自2010年世博會(huì )召開(kāi)以來(lái)，各大物管企業(yè)從非住宅物業(yè)方面看到了新的商機。在巨大的市場(chǎng)潛力之下，國內領(lǐng)先的物管企業(yè)開(kāi)始由住宅物業(yè)轉向商辦物業(yè)市場(chǎng)，慢慢的搶占中國商辦物業(yè)市場(chǎng)。
“全國大多數大部分開(kāi)發(fā)商對商辦物業(yè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗并不多，所以萬(wàn)科聯(lián)合戴德梁行，可以擁有一些國外項目的先進(jìn)經(jīng)驗，更多的客戶(hù)資源嫁接，在商業(yè)物業(yè)服務(wù)方面的優(yōu)勢會(huì )更大?！笨硕鹪谘芯繄蟾嬷兄赋?。