法制網(wǎng)訊 通訊員 游進(jìn)國 艾家靜 隨著(zhù)人們生活水平的日益提高和城市化快速推進(jìn)，私家車(chē)保有量大幅增加，小區車(chē)位越來(lái)越“奇貨可居”，由此引發(fā)的矛盾糾紛也呈高發(fā)態(tài)勢。近日，蘇州市虎丘區人民法院對一起車(chē)位糾紛案依法判決，駁回原告業(yè)委會(huì )要求判令被告開(kāi)發(fā)商停止對小區地下車(chē)位銷(xiāo)售、出租處分行為的訴訟請求。
業(yè)委會(huì )具有訴訟主體資格
“幸福小區的地下車(chē)位屬于配套設施和配套工程，屬于小區共用設施設備，屬于小區全體業(yè)主共有?！痹撔^業(yè)主委員會(huì )陳述，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售、出租車(chē)位的行為侵害了全體業(yè)主的權利，于是訴至法院。被告開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，首先，原告不具備訴訟主體資格；其次，車(chē)位的歸屬應由當事人通過(guò)出售、附贈和出租的方式約定，并不當然為業(yè)主共有。
經(jīng)查，涉案小區地下停車(chē)位的面積未計入房屋公攤面積中，相關(guān)建造成本也未計入房屋銷(xiāo)售價(jià)格中。庭審中，原、被告一致確認：730個(gè)地下車(chē)位中，468個(gè)系非人防車(chē)位。
“我們在前期銷(xiāo)售時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)諸如買(mǎi)房包含車(chē)位，或者買(mǎi)房送車(chē)位類(lèi)似的宣傳，而是明確告知業(yè)主車(chē)位將來(lái)是要銷(xiāo)售的?！睋桓嬖谕徶嘘愂?，目前涉案訟爭的車(chē)位僅剩70個(gè)，其余的都出售或出租給業(yè)主了，剩余車(chē)位是為未購買(mǎi)或租賃車(chē)位的業(yè)主預留的。
再查明，原告幸福小區業(yè)委會(huì )系經(jīng)選舉產(chǎn)生，于2018年7月在主管部門(mén)進(jìn)行了備案。本屆業(yè)委會(huì )系第一屆，任期三年。針對本案爭議焦點(diǎn)之一，即原告是否具有提起本案訴訟的主體資格，法院認為，原告系經(jīng)過(guò)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )，且在主管部門(mén)進(jìn)行了備案，在無(wú)相反證據證明原告系經(jīng)由違法程序所產(chǎn)生的情況下，理應認定原告的合法地位。根據相關(guān)規定，為維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會(huì )具有訴訟主體資格，原告系為維護全體業(yè)主的利益而提起本案訴訟，所以法院依法支持原告具有相應的訴訟主體資格。
公用設施不必然歸屬于業(yè)主
關(guān)于本案爭議焦點(diǎn)二，即簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，車(chē)位是否由被告贈與給了業(yè)主。承辦法官指出，原告認定涉案非人防地下車(chē)位歸屬于全體業(yè)主的基本邏輯是：被告和業(yè)主以簽訂協(xié)議的方式將非人防地下車(chē)位約定為共用設施，而根據《物權法》第七十三條的規定，共用設施均應屬于業(yè)主共有，所以訟爭的車(chē)位屬于全體業(yè)主。
對此，法院認為：首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中雖將訟爭車(chē)位約定在“共用設施與設備”項下，但無(wú)法就此簡(jiǎn)單推定車(chē)位必然歸屬于業(yè)主。根據《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”；而該法第七十四條同時(shí)規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！备鶕鲜鰞蓷l規定可知，《物權法》雖然概括性地將建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，規定屬于業(yè)主共有，但同時(shí)在第七十四條中就車(chē)位、車(chē)庫的歸屬規定了可以通過(guò)出售、附贈等方式進(jìn)行約定，這就明確表明了第七十四條規定的車(chē)位、車(chē)庫并不屬于第七十三條中規定的當然歸屬于業(yè)主的公用設施范圍，所以依照《物權法》規定，公用設施也不必然歸屬于業(yè)主，更何合同中也只是將訟爭車(chē)位規定在“共用設施與設備”項下，而“共用設施”和《物權法》規定的“公用設施”亦非完全一致，所以依照商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的上述約定無(wú)法推導出訟爭車(chē)位屬于全體業(yè)主的結論。
其次，雙方商品房買(mǎi)賣(mài)合同補充條款約定：“建筑區劃內，未計入買(mǎi)受人商品房共用部位分攤建筑面積，且又不屬于法定必須移交給業(yè)主、物業(yè)管理單位和社區機構的建筑物（構筑物）、配套設施及具有獨立使用功能的空間或區域，其歸出賣(mài)人所有”，根據庭審查明的事實(shí)可知，沒(méi)有證據證明案涉地下車(chē)位計入了買(mǎi)受人商品房共用部位分攤建筑面積，也不屬于法定必須移交給業(yè)主的配套設施，所以根據該條約定，非人防地下車(chē)位應歸屬于被告。
再次，贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無(wú)償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，從生活經(jīng)驗來(lái)看，“買(mǎi)房送車(chē)位”必定會(huì )成為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的一大賣(mài)點(diǎn)，被告如有此意，在銷(xiāo)售房屋時(shí)大肆宣傳方為合理，但原告未能提交任何證據證明被告有此方面的宣傳，斷難認定是被告的真實(shí)意思表示。
綜上，法院對原告所稱(chēng)的訟爭車(chē)位已由被告贈與給業(yè)主的事實(shí)礙難認定。訟爭車(chē)位初始登記在被告名下，被告作為所有權人有權依法進(jìn)行處分，原告要求被告停止處分行為的訴訟請求于法無(wú)據，法院不予支持，于是判決駁回。
【法官連線(xiàn)】
實(shí)踐中，業(yè)主在出售房屋時(shí)將自己在小區中購買(mǎi)的停車(chē)位單獨保留的事例屢見(jiàn)不鮮，但因停車(chē)位的緊缺，矛盾糾紛就會(huì )由此而生。這種狀況如何從法律上進(jìn)行規制，現行法律并無(wú)明確、具體的規定。目前來(lái)看，《物權法》第七十四條規定基本上是對業(yè)主單獨處分車(chē)位的唯一法律依據，雖然在宏觀(guān)上具有較強的指導意義，但缺乏具體的操作模式。如果業(yè)主在將房屋出售之后單獨保留了車(chē)位，而小區車(chē)位又處于不能滿(mǎn)足業(yè)主需要的情況下，單獨保留車(chē)位的業(yè)主因房屋已經(jīng)出售而喪失了業(yè)主資格，實(shí)踐中就會(huì )導致出現糾紛。
承辦法官提出，第一，法律上必須明確車(chē)位一般應不屬于房屋的附屬設施，不宜簡(jiǎn)單認定為從物，如此才有討論的必要，否則應根據從物附屬于主物的規則加以解決。房屋和車(chē)位的使用價(jià)值是獨立的，各自有著(zhù)不同的功能，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值并不必然需要借助于車(chē)位，如果兩者在物理上是可分割的且車(chē)位的存在與否并不影響房屋功能的發(fā)揮，則應當賦予業(yè)主對車(chē)位的單獨處分權。當前車(chē)位的市場(chǎng)價(jià)格已水漲船高，強制一并轉讓必然會(huì )對房屋的流轉效率造成負面影響而造成資源的浪費，賦予業(yè)主對車(chē)位的單獨處分權必要且合理。
第二，業(yè)主在將房屋出售而單獨保留車(chē)位時(shí)，應從法律上加以規制，這應區分兩種情況分別處理：首先，根據《物權法》第七十四條的規定，車(chē)位應優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，如果小區車(chē)位能夠滿(mǎn)足業(yè)主的需要，則單獨保留車(chē)位的業(yè)主可持續擁有該車(chē)位而無(wú)需強制轉移權利。其次，如果車(chē)位不能滿(mǎn)足小區居民的使用，則應對單獨處分車(chē)位業(yè)主的處分期限做一限制，在限制期內可向小區業(yè)主自由處分，超出限制期限而不處理或者未處理成功的，則賦予小區業(yè)主委員會(huì )或者全體業(yè)主強制收回的權利，當然必須向對方支付相應的對價(jià)。