很多城市都存在相當數量的老舊小區，由于年代久遠，現在是房子老、設施老、生活環(huán)境差，居住在里面的百姓，生活起居很不方便，但由于涉及人數多，老舊小區面積大，問(wèn)題紛繁復雜，老舊小區的改造，也是一些地方政府面對的一道棘手的難題。
2018 年，北京市委市政府宣布，在全北京城啟動(dòng)老舊小區的改造工作，一年多時(shí)間過(guò)去了，這項工作進(jìn)行得怎么樣？
一、電梯、增車(chē)位，老小區改造工程困難重重
央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時(shí)》欄目視頻
北京市朝陽(yáng)區勁松北社區始建于上世紀70年代末，如今樓齡都已經(jīng)超過(guò)了40歲，基礎設施老化，生活服務(wù)便利性差。為了真正解決群眾生活中的實(shí)際困難，去年3月，北京市開(kāi)始進(jìn)行老舊小區改造，勁松北社區成了這明星工程的第一批試點(diǎn)。
早上九點(diǎn)半，勁松北社區的居委會(huì )會(huì )議室里座無(wú)虛席。在居民議事會(huì )上，大部分議題很順利地通過(guò)了，但是當談到該不該給老樓加裝電梯時(shí)，出現了分歧。高層的住戶(hù)迫不及待想加裝電梯，低層的住戶(hù)又因為怕遮擋陽(yáng)光不同意裝，議事會(huì )一時(shí)陷入了僵局。
居民議事會(huì )
萬(wàn)人，其中60歲以上老人占到36%。因此，加裝電梯是社區的頭等大事兒。眼下，北京老舊小區改造裝電梯的費用首先由電梯企業(yè)承擔，政府也會(huì )給予補貼，老舊小區居民在改善居住環(huán)境這個(gè)最重要的難題上，一分錢(qián)也不用掏。這對高層居民來(lái)說(shuō)是個(gè)天大的好消息，但并不是所有居民都這樣認為。不少一層的居民認為，安電梯對自家沒(méi)用，而且還有可能會(huì )產(chǎn)生噪音、影響采光。直到會(huì )議結束，究竟裝不裝電梯依舊沒(méi)有結論。
北京市老舊小區
因為分歧比較大，從去年七月到現在一年半的時(shí)間，小區里89個(gè)符合條件的單元樓門(mén)一直沒(méi)有裝上電梯。電梯問(wèn)題懸而未決，另一個(gè)問(wèn)題又來(lái)了。
勁松北社區總共有一千多輛車(chē)要停放，但對應的停車(chē)位只有535個(gè)，有400多個(gè)停車(chē)位缺口亟待解決。沒(méi)有車(chē)的居民抱怨小區空間被車(chē)占了，走路都困難，有車(chē)的居民抱怨每天都找不到車(chē)位。社區僅有的一些空地，有的覺(jué)得應該做成草坪，有的覺(jué)得應該變成停車(chē)位，但車(chē)位不足是不爭的事實(shí)。
二、政府補貼，企業(yè)運營(yíng)，老小區注入新活力
央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時(shí)》欄目視頻
2018年北京市共有100個(gè)老舊小區啟動(dòng)展開(kāi)綜合整治，隨著(zhù)改造的面積不斷擴大，改造資金是一個(gè)地方政府繞不開(kāi)的話(huà)題。
以北京勁松北社區為例，過(guò)去社區也曾陸續開(kāi)展過(guò)抗震加固、外墻保溫等改造工程，并由政府聘用第三方負責垃圾清運、停車(chē)管理等，但政府當時(shí)僅僅是提供一個(gè)有底線(xiàn)的“兜底”服務(wù)。而且由于涉及問(wèn)題十分龐雜，這些提高民眾生活質(zhì)量的工作，并不能盡善盡美地展開(kāi)。面對全國各大城市都在思考的這個(gè)難題，北京市委市政府拿出了自己的新辦法。
2018年7月，北京市首個(gè)引入社會(huì )力量、利用社會(huì )資本開(kāi)展老舊小區改造的嘗試在勁松北社區展開(kāi)了。愿景集團被最終確定為運營(yíng)方，市委市政府的這個(gè)新辦法一推出，改造老舊小區的效果效率立刻顯現了出來(lái)
北京市朝陽(yáng)區勁松街道辦事處四級調研員 何海軍
2018年7月以來(lái)，歷時(shí)一年“一街兩園”示范區的改造完成。破敗的街面和攤鋪不見(jiàn)了，亂堆亂放的自行車(chē)也消失了，街道整齊、外觀(guān)靚麗，小區門(mén)禁也啟用了刷臉功能。3000平米的公園里，以前只能滿(mǎn)足居民散步遛彎的基本需求，如今，乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌，木制長(cháng)椅等一應俱全。
改造完成后的小公園
公共環(huán)境變好了，社區里還有了統一的物業(yè)管理。在社區經(jīng)營(yíng)了20多年理發(fā)店的陳師傅夫婦態(tài)度好、手藝佳，社區重新給他們安排了店面，企業(yè)給夫婦倆改善了經(jīng)營(yíng)環(huán)境，租金也給得很實(shí)在。理發(fā)店的價(jià)錢(qián)不但沒(méi)有抬高，對社區居民還有優(yōu)惠，來(lái)理發(fā)的老人60歲以上打折，80歲以上的只要提前預約，他們就上門(mén)服務(wù)。不僅如此，原來(lái)的裁縫鋪、配鑰匙、擦皮鞋等等小商戶(hù)也都留了下來(lái)。
北京市朝陽(yáng)區勁松北社區商戶(hù) 陳師傅
超過(guò)3000萬(wàn)的投資成本，歷時(shí)一年的示范區改造，讓勁松北社區搖身變成了“明星社區”，公共空間、智能化服務(wù)、社區文化等措施深入人心。但是企業(yè)何時(shí)回本？何時(shí)盈利呢？
北京市愿景集團城區更新事業(yè)部總經(jīng)理 劉楚：這確實(shí)是一個(gè)非常難的事情，它一定是一個(gè)微利，但一定要可持續。目前來(lái)看，有幾方面的收入，第一是街道，政府在屬地管轄范圍之內，把一些閑置，或者騰退低效的空間給我們做經(jīng)營(yíng)，我們引入了很多便民的業(yè)態(tài)，這部分有一些租金收入；第二部分就是物業(yè)費的收入，雖然低，但也能彌補一些當期運營(yíng)的缺口；第三部分就是有停車(chē)費?？傮w來(lái)看，差不多是十年左右的回收期。
北京市愿景集團城區更新事業(yè)部總經(jīng)理 劉楚
早在改造之初，朝陽(yáng)區房管局和勁松街道就對配套用房、人防工程等閑置空間開(kāi)展測算，并把其中1600平方米面積的運營(yíng)權交給愿景集團，用于建設便民商業(yè)設施，收取租金。
北京勁松北社區服務(wù)收費標準
后期，企業(yè)還會(huì )再挖掘一些如保潔、家修等上門(mén)類(lèi)的服務(wù)以及托老托幼等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)來(lái)達到收支平衡和盈利。未來(lái)規?；?，企業(yè)服務(wù)類(lèi)收入及價(jià)值還能成倍增加。以資源換資金，既可使企業(yè)受利，也可補足老舊小區生活性服務(wù)業(yè)的短板。為了使企業(yè)能夠持續運行，街道也給予了相關(guān)的扶持政策。
何海軍表示，剛開(kāi)始物業(yè)費比較低，街道辦事處給企業(yè)有3年的扶持期，原來(lái)小區里面的綠化、保潔、垃圾清運是由政府部門(mén)托底在做，在3年的時(shí)間內，每年把原來(lái)由政府部門(mén)承擔的這些費用撥給企業(yè)。
勁松北社區改造前后對比
目前，北京大概有2.3億平米的老舊小區，占整個(gè)北京市住宅面積的差不多46%左右。存量空間改造已成為城市發(fā)展的新趨勢，其中，老舊小區改造是城市品質(zhì)提升的一項重要工作。
作為北京市首個(gè)加入老舊小區改造項目的企業(yè)，項目負責人劉楚說(shuō)，這類(lèi)投資沒(méi)有快錢(qián)可掙，也沒(méi)有暴利可賺，改造雖難，但是未來(lái)可期。