12月30日,寶龍商業(yè)管理控股有限公司于香港交易所正式掛牌交易,公司發(fā)行1.5億股,其中香港發(fā)售6000萬(wàn)股,國際發(fā)售9000萬(wàn)股,發(fā)售價(jià)每股9.50港元。所得款項凈額約13.36億港元。公司今日以9.50港元開(kāi)盤(pán),截至發(fā)稿時(shí)間,寶龍商業(yè)股價(jià)為9.65港元,開(kāi)盤(pán)漲幅1.79%。取得市值58億,市盈率TTM為32.19。
一、領(lǐng)先的商業(yè)運營(yíng)服務(wù)供應商,區域布局優(yōu)勢顯著(zhù)
寶龍商業(yè)是一家商業(yè)運營(yíng)與住宅物業(yè)管理服務(wù)供應商,主要業(yè)務(wù)為商業(yè)運營(yíng)服務(wù)和住宅物業(yè)管理。
與當前港股市場(chǎng)眾多的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所不同,寶龍商業(yè)管理的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)項目,住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)僅貢獻了不到二成的營(yíng)收,而商業(yè)運營(yíng)服務(wù)貢獻了寶龍商業(yè)的八成營(yíng)收來(lái)源。
商業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括市場(chǎng)研究和定位、租戶(hù)招攬、籌備開(kāi)幕、運營(yíng)管理、租戶(hù)和收租管理、清潔安保等。截至2019年6月30日,寶龍商業(yè)向共計59處零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù),總建筑面積約為750萬(wàn)平方米。在這59處零售商業(yè)物業(yè)中,45處零售商業(yè)物業(yè)現正開(kāi)業(yè)中,總在管建筑面積約為640萬(wàn)平方米,在中國所有商業(yè)運營(yíng)服務(wù)供貨商之中排名第四,市場(chǎng)份額為0.8%。
住宅物業(yè)業(yè)務(wù)主要包括預售管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與其他增值服務(wù)。截至2019年6月30日,共有44個(gè)在管項目,在管建筑面積為1060萬(wàn)平方米。相較于商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù),住宅物業(yè)的體量較小,2019年上半年,住宅物業(yè)業(yè)務(wù)取得收入1.28億元,占公司總收入的17.1%。
寶龍商業(yè)的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個(gè)階段:
1993年起,寶龍商業(yè)的業(yè)務(wù)主要是為控股股東寶龍地產(chǎn)提供配套物業(yè)管理;
2007年開(kāi)始寶龍商業(yè)向寶龍地產(chǎn)提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù),業(yè)務(wù)包括在寶龍地產(chǎn)遞交土地投標建議書(shū)前后向其提供各種商業(yè)運營(yíng)服務(wù)以及住宅物業(yè)管理服務(wù);
2014年開(kāi)始,寶龍商業(yè)開(kāi)始為獨立第三方擁有的零售商業(yè)物業(yè)提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù),當前寶龍商業(yè)45處在管商業(yè)物業(yè)中有4處來(lái)源于第三方。
從區域分布來(lái)看,寶龍項目主要集中在長(cháng)三角。預計至2019年底,寶龍商業(yè)的可租售建面約51.23%位于長(cháng)三角,其中上海占長(cháng)三角的比重最高,達23.79%。長(cháng)三角的租金水平顯著(zhù)高于其他地區,寶龍商業(yè)的區域布局優(yōu)勢顯著(zhù)。
圖片來(lái)源:寶龍地產(chǎn)官網(wǎng)
二、四大產(chǎn)品線(xiàn)聚焦商業(yè)地產(chǎn),運營(yíng)能力有待加強
寶龍商業(yè)具有完善的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線(xiàn),以四個(gè)品牌「寶龍一城」、「寶龍城」 、「寶龍廣場(chǎng)」及「寶龍天地」提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù)。
「寶龍一城」及「寶龍城」品牌定位高端及中高端消費者;「寶龍廣場(chǎng)」是寶龍商業(yè)的旗艦品牌,規模體量最大,目前45個(gè)在管項目中36個(gè)為寶龍廣場(chǎng)。該品牌旗下的各處零售商業(yè)物業(yè)均設計為服務(wù)小區、地區或城市,集購物、餐飲、娛樂(lè )于一體的多用途場(chǎng)所;寶龍天地則主要是商業(yè)街。
數據來(lái)源:招股說(shuō)明書(shū)
憑借四大知名品牌及運營(yíng)管理零售商業(yè)物業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗,寶龍的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后整體維持約90%的平均出租率。截至2019年6月30日,寶龍商業(yè)還管理四個(gè)獨立第三方的零售商業(yè)物業(yè)。
但是與同樣重點(diǎn)布局長(cháng)三角地區的新城控股相比,寶龍商的出租率水平還有較大的提升空間。根據2019年中報,新城吾悅廣場(chǎng)的出租率達到98.5%,超過(guò)寶龍平均90%的出租率。
截至2019年6月30日,寶龍一城的出租率約為94.6%;上海七寶寶龍城與杭州濱江寶龍城的出租率分別為94.6%與89.8%;寶龍廣場(chǎng)的出租率水平為85.5%;寶龍天地的平均出租率為約85.3%??梢钥闯?,寶龍商業(yè)體量最大的中端產(chǎn)品線(xiàn)出租率低于整體出租率水平,反映其商業(yè)運營(yíng)能力還有待加強。
三、輕資產(chǎn)上市,高增長(cháng)有保障
2016年年初,寶龍地產(chǎn)提出了“三輪驅動(dòng)”的商業(yè)地產(chǎn)戰略,其中,發(fā)展輕資產(chǎn)模式是重點(diǎn),此次寶龍地產(chǎn)拆分寶龍商業(yè)上市是其加速輕資產(chǎn)項目運營(yíng)的重要舉措。
輕資產(chǎn)模式能夠優(yōu)化財務(wù)結構,提高營(yíng)運效率。作為獨立運作主體的寶龍商業(yè),可以充分運用輕資產(chǎn)模式及策略,優(yōu)化資源分配及提供合理服務(wù)組合,帶來(lái)更高的利潤率。此外,寶龍商業(yè)此次獨立上市,能夠顯著(zhù)提升其品牌知名度,助力公司向外擴張市場(chǎng)。
寶龍商業(yè)近三年的業(yè)績(jì)維持穩步增長(cháng)的態(tài)勢,其營(yíng)業(yè)收入與凈利潤均保持20%以上的增長(cháng)速度。業(yè)績(jì)穩步增長(cháng)主要來(lái)源于其商業(yè)地產(chǎn)項目的推進(jìn)。2016年-2018年,寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項目分別開(kāi)業(yè)7座、5座、3座。而今年則有6個(gè)新開(kāi)項目面世,預計寶龍商業(yè)今年業(yè)績(jì)增長(cháng)將高于往年。
數據來(lái)源:招股說(shuō)明書(shū)
在寶龍地產(chǎn)2019年中期業(yè)績(jì)會(huì )上,寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示,下半年有6個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè),到今年45個(gè)商場(chǎng)。2020年從自身角度有10個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè),2021有9個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。未來(lái)三年,一共會(huì )有64家商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。
未來(lái)幾年,寶龍地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域上是高速增長(cháng)期,這給寶龍商業(yè)未來(lái)幾年的業(yè)績(jì)增長(cháng)帶來(lái)了可靠的保障。且公司在輕資產(chǎn)輸出的戰略也同樣在加速推進(jìn),招股書(shū)顯示,寶龍已與河南鄭州、重慶的獨立第三方零售商業(yè)物業(yè)訂立商業(yè)運營(yíng)服務(wù),還與獨立第三方就7處零售商業(yè)物業(yè)訂立諒解備忘錄。在內生增長(cháng)與對外輸出雙重驅動(dòng)下,寶龍商業(yè)未來(lái)的發(fā)展值得期待。